Öffent­li­che För­der­mit­tel und das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen

Dritt­mit­tel, die von öffent­li­chen Haus­hal­ten für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gewährt wur­den, sind in einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nur dann anzu­ge­ben, wenn sie bei der Berech­nung der neu­en (erhöh­ten) Mie­te anzu­rech­nen sind. Die Anrech­nungs­pflicht von Dritt­mit­teln, die von öffent­li­chen Haus­hal­ten für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gewährt wur­den, endet zwölf Jah­re nach der mitt­le­ren Bezugs­fer­tig­keit des geför­der­ten Objekts [1].

Öffent­li­che För­der­mit­tel und das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs erfor­dert die Wirk­sam­keit eines auf Zustim­mung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (§ 558 BGB) gerich­te­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a BGB, dass der Ver­mie­ter Kür­zungs­be­trä­ge auf Grund der Inan­spruch­nah­me öffent­li­cher För­der­mit­tel zum Zwe­cke der Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung ein­schließ­lich der zugrun­de­lie­gen­den Berech­nungs­po­si­tio­nen in das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen auf­nimmt. Ohne die­se Anga­ben ist der Mie­ter nicht in der Lage, die Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens zu über­prü­fen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Ver­bin­dung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kos­ten für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die durch Zuschüs­se öffent­li­cher Haus­hal­te gedeckt wer­den, bei der Berech­nung der erhöh­ten Mie­te in Anrech­nung zu brin­gen [2]. Von die­ser Recht­spre­chung ist auch das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­ge­gan­gen.

Das Begrün­dungs­er­for­der­nis des § 558a Abs. 1 BGB, ins­be­son­de­re die sich nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hier­aus erge­ben­de Oblie­gen­heit des Ver­mie­ters, für die Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men erhal­te­ne Dritt­mit­tel anzu­ge­ben, ist kein Selbst­zweck. Es dient viel­mehr dem berech­tig­ten Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Mie­ters. Er soll mit den aus dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ersicht­li­chen Anga­ben in die Lage ver­setzt wer­den, des­sen Berech­ti­gung zu über­prü­fen. Aus­ge­hend von die­sem Zweck, sind erhal­te­ne Dritt­mit­tel in dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nur dann anzu­ge­ben, wenn sie bei der Ermitt­lung der neu­en (erhöh­ten) Mie­te anzu­rech­nen sind [3].

Der Bun­des­ge­richts­hof hat über die Fra­ge, wann die gesetz­lich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimm­te Anrech­nungs­pflicht von Dritt­mit­teln, die für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men aus öffent­li­chen Haus­hal­ten gewährt wur­den, endet, bis­her nicht abschlie­ßend ent­schie­den. Er hat jedoch bereits aus­ge­spro­chen, dass er es im Hin­blick auf die Eigen­tums­ga­ran­tie in Art. 14 GG für gebo­ten hält, die gesetz­li­che Anrech­nungs­pflicht in ver­fas­sungs­kon­for­mer Aus­le­gung der genann­ten Vor­schrif­ten auf einen bestimm­ten Zeit­raum zu begren­zen [4] und dass er es für sach­ge­recht hält, die­sen Zeit­raum mit zwölf Jah­ren, begin­nend ab der mitt­le­ren Bezugs­fer­tig­keit des geför­der­ten Objekts, zu bemes­sen [5]. Dar­an hält der Bun­des­ge­richts­hof fest.

Eine Anrech­nungs­pflicht kann jeden­falls dann nicht mehr bestehen, wenn die För­der­mit­tel auf­ge­zehrt sind, da der Eigentümer/​Vermieter ansons­ten auf Dau­er gehin­dert wäre, sein Eigen­tum wirt­schaft­lich zu ver­wer­ten. Auch wür­de der Ver­mie­ter, der Dritt­mit­tel erhal­ten hat, unbe­grenzt schlech­ter gestellt als der Ver­mie­ter, der die Moder­ni­sie­rung aus eige­nen Mit­teln durch­ge­führt hat. Schließ­lich besteht bei einer zeit­lich unbe­grenz­ten Anrech­nungs­pflicht die Gefahr, dass der Zweck der För­de­rung – die Schaf­fung zeit­ge­mä­ßen Wohn­raums – ver­fehlt wird, weil der Ver­mie­ter in die­sem Fall auf eine staat­li­che För­de­rung ver­zich­ten wür­de [6].

Bei der Bemes­sung der maxi­mal zuläs­si­gen Anrech­nungs­frist ist von § 558 Abs. 5 BGB (frü­her § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (frü­her § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Ver­bin­dung mit § 559 Abs. 1 BGB (frü­her § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) aus­zu­ge­hen. Danach ist bei ver­lo­re­nen Zuschüs­sen die Erhö­hung der jähr­li­chen Mie­te um 11 % des auf die jewei­li­ge Woh­nung ent­fal­len­den För­der­be­trags zu kür­zen. Der Gesetz­ge­ber hat somit eine Rege­lung geschaf­fen, die dazu führt, dass der gewähr­te Zuschuss nach etwas über neun Jah­ren durch die ver­min­der­te Miet­erhö­hung auf­ge­zehrt ist. Unter Berück­sich­ti­gung einer ange­mes­se­nen Ver­zin­sung des Zuschuss­be­trags ergibt sich mit­hin ein Anrech­nungs­zeit­raum von zwölf Jah­ren [7].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 310/​11

  1. im Anschluss an BGH, Urtei­le vom 25. 02.2004 – VIII ZR 116/​03, NJW-RR 2004, 947; und vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/​03[]
  2. BGH, Urteil vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/​10, NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 mwN[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/​03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a[]
  4. BGH, Urtei­le vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/​03, aaO unter II 2 b; vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/​03[]
  5. BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/​03, aaO[]
  6. BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/​03, aaO unter II 2 a[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/​03, aaO unter II 2 b[]