Öff­nungs­klau­sel und Min­der­hei­ten­rech­te in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die durch eine Öff­nungs­klau­sel legi­ti­mier­te Mehr­heits­macht wird mate­ri­ell­recht­lich u.a. durch unent­zieh­ba­re, aber ver­zicht­ba­re Mit­glied­schafts­rech­te begrenzt; ein in sol­che Rech­te ohne Zustim­mung der nach­tei­lig betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­grei­fen­der Beschluss ist schwe­bend unwirk­sam. Zu den unent­zieh­ba­ren, aber ver­zicht­ba­ren Mit­glied­schafts­rech­ten gehört das sog. Belas­tungs­ver­bot, das jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Auf­bür­dung neu­er (ori­gi­nä­rer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bis­he­ri­gen Gemein­schafts­ord­nung erge­ben­der – Leis­tungs­pflich­ten schützt.

Öff­nungs­klau­sel und Min­der­hei­ten­rech­te in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Mehr­heits­herr­schaft bedarf stets der for­mel­len Legi­ti­ma­ti­on durch Kom­pe­tenz­zu­wei­sung, die sich ent­we­der aus dem Gesetz oder aus einer Ver­ein­ba­rung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) erge­ben kann 1. Die in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­ne Öff­nungs­klau­sel erlaubt es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die Bestim­mun­gen der Tei­lungs­er­klä­rung im Beschluss­we­ge mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit zu ändern.

Der Beschluss kann jedoch unge­ach­tet der for­mel­len Sei­te der Beschluss­kom­pe­tenz aus mate­ri­el­len Grün­den unwirk­sam sein.

Die Öff­nungs­klau­sel hat ledig­lich die Funk­ti­on, zukünf­ti­ge Mehr­heits­ent­schei­dun­gen for­mell zu legi­ti­mie­ren, ohne sie mate­ri­ell zu recht­fer­ti­gen 2. Des­halb ist ein Ände­rungs­be­schluss auf der Grund­la­ge einer Öff­nungs­klau­sel nicht schon dann recht­mä­ßig, wenn er die Anfor­de­run­gen der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge erfüllt. Viel­mehr sind ins­be­son­de­re zum Schutz der Min­der­heit bestimm­te fun­da­men­ta­le inhalt­li­che Schran­ken zu beach­ten 3. Erst bei der Fra­ge, ob die beschlos­se­ne Ände­rung den Grund­sät­zen einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung ent­spricht, ist den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­grund ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts ein wei­ter – ledig­lich durch das Will­kür­ver­bot beschränk­ter – Gestal­tungs­spiel­raum ein­ge­räumt 4.

Fun­da­men­ta­le Schran­ken erge­ben sich zunächst aus den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kern­be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts zäh­len­den Vor­schrif­ten, wozu u.a. unent­zieh­ba­re und unver­zicht­ba­re Indi­vi­du­al­rech­te gehö­ren. Denn was selbst durch Ver­ein­ba­rung nicht gere­gelt wer­den könn­te, ent­zieht sich auch einer Rege­lung im Beschluss­we­ge auf­grund einer Öff­nungs­klau­sel 5; ein gleich­wohl gefass­ter Beschluss ist nich­tig. Dar­über hin­aus wird die durch eine Öff­nungs­klau­sel legi­ti­mier­te Mehr­heits­macht – wor­auf es hier ent­schei­dend ankommt – auch durch Indi­vi­du­al­rech­te begrenzt, die zwar eben­falls zu den unent­zieh­ba­ren Mit­glied­schafts­rech­ten gehö­ren, die aber ver­zicht­bar sind. Ein in sol­che Rech­te ein­grei­fen­der Beschluss ist nur dann wirk­sam, wenn die hier­von nach­tei­lig betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men; bis dahin ist er schwe­bend unwirk­sam 6. Die end­gül­ti­ge Unwirk­sam­keit des Beschlus­ses tritt ein, wenn die Zustim­mung ver­wei­gert wird.

Zu den in die­sem Sin­ne mehr­heits­fes­ten Rech­ten gehört das dem Ver­bands­recht imma­nen­te Belas­tungs­ver­bot (§ 53 Abs. 3 GmbHG, § 179 Abs. 3 u. § 180 Abs. 1 AktG; vgl. auch § 35 Abs. 1 BGB), das jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Auf­bür­dung neu­er (ori­gi­nä­rer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bis­he­ri­gen Gemein­schafts­ord­nung erge­ben­der – Leis­tungs­pflich­ten schützt 7.

Im hier ent­schie­de­nen Fall fin­den die auf­er­leg­ten Leis­tungs­pflich­ten im Gesetz kei­ne Grund­la­ge: Die ord­nungs­mä­ßi­ge Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums obliegt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG gemein­schaft­lich. Das bedeu­tet jedoch nicht, dass die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kraft Geset­zes ver­pflich­tet sind, Instand­hal­tungs­maß­nah­men selbst vor­zu­neh­men oder vor­neh­men zu las­sen; auch zur sog. täti­gen Mit­hil­fe sind sie nicht ver­pflich­tet 8. Viel­mehr sind Instand­hal­tungs­maß­nah­men betref­fen­de Beschlüs­se von dem Ver­wal­ter umzu­set­zen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG). Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben ledig­lich die Kos­ten hier­für auf­zu­brin­gen. Nichts ande­res folgt aus § 16 Abs. 4 WEG. Denn auch nach die­ser Vor­schrift kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ledig­lich die Ver­tei­lung der u.a. für Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men ange­fal­le­nen Kos­ten abwei­chend von § 16 Abs. 2 mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit regeln und dies ohne­hin nur im Ein­zel­fall.

Auch die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält im vor­lie­gen­den Fall kei­ne hier­von abwei­chen­de Rege­lung, son­dern bestimmt in Über­ein­stim­mung mit der Geset­zes­la­ge, dass die Instand­hal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums der Gemein­schaft obliegt und von dem Ver­wal­ter durch­zu­füh­ren ist. Hier­zu gehört auch die Instand­hal­tung der von dem Son­der­nut­zungs­recht der Klä­ge­rin erfass­ten Gar­ten­flä­chen, weil das Son­der­nut­zungs­recht die sachen­recht­li­che Zuord­nung des Nut­zungs­ge­gen­stan­des zum Gemein­schafts­ei­gen­tum unver­än­dert lässt 9. Zwar ist es bei Son­der­nut­zungs­rech­ten üblich, dem Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten die Pflicht zur Instand­hal­tung auf eige­ne Kos­ten auf­zu­er­le­gen, weil ein Aus­ein­an­der­fal­len von Nut­zungs­recht und Instand­hal­tungs­last als unbe­frie­di­gend emp­fun­den wird. Das ändert aber nichts dar­an, dass eine hier­von abwei­chen­de Rege­lung bereits in der Tei­lungs­er­klä­rung /​Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer spä­te­ren Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hät­te getrof­fen wer­den müs­sen. Ist dies – wie hier – nicht gesche­hen, bleibt die Gemein­schaft zustän­dig; eine nach­träg­li­che Über­tra­gung der dar­aus fol­gen­den Pflich­ten ist nur noch mit Zustim­mung des Betrof­fe­nen mög­lich 10.

Der Ver­stoß gegen das Belas­tungs­ver­bot führt unter den gege­be­nen Umstän­den zur Unwirk­sam­keit des Eigen­tü­mer­be­schlus­ses. Zwar war der Beschluss zunächst schwe­bend unwirk­sam. Da die Klä­ge­rin jedoch mit der Erhe­bung der Beschluss­män­gel­kla­ge zumin­dest kon­klu­dent ihre Zustim­mung ver­wei­gert hat, ist der Beschluss end­gül­tig unwirk­sam gewor­den.

Eine teil­wei­se Auf­recht­erhal­tung des Beschlus­ses als iso­lier­te Kos­ten­tra­gungs­re­ge­lung schei­det aus. Zwar erlaubt es § 16 Abs. 3 WEG, im Rah­men ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung einen von § 16 Abs. 2 WEG abwei­chen­den Maß­stab für die Ver­tei­lung der näher bezeich­ne­ten Kos­ten zu beschlie­ßen. Bei der teil­wei­sen Auf­recht­erhal­tung von woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Beschlüs­sen ent­spre­chend § 139 BGB 11 bzw. im Wege der Umdeu­tung nach § 140 BGB 12 ist jedoch Zurück­hal­tung gebo­ten. Dem Gericht steht bei der Beschluss­män­gel­kla­ge kein Gestal­tungs­er­mes­sen zu 13. Viel­mehr ver­bleibt es bei dem Grund­satz, dass es Sache der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist, inner­halb der durch das Recht gesetz­ten Schran­ken die Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums in eige­ner Regie pri­vat­au­to­nom zu regeln 14. Vor die­sem Hin­ter­grund kommt eine teil­wei­se Auf­recht­erhal­tung regel­mä­ßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tat­säch­li­chen oder hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­len zwei­fels­frei davon aus­zu­ge­hen ist, dass der Beschluss auch als Teil­re­ge­lung beschlos­sen wor­den wäre. Das gilt umso mehr, als sich Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen eine teil­wei­se Auf­recht­erhal­tung durch das Gericht letzt­lich nicht weh­ren kön­nen, ihnen die­se Mög­lich­keit aber bei einer von vorn­her­ein beschlos­se­nen iso­lier­ten Kos­ten­re­ge­lung inner­halb der Fris­ten nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch mit Anfech­tungs­grün­den offen gestan­den hät­te.

Vor­lie­gend knüpft die Kos­ten­tra­gungs­pflicht an die not­wen­dig Ermes­sen­spiel­räu­me eröff­nen­de Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Gar­ten­pfle­ge- und Rei­ni­gungs­ar­bei­ten an. Ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ohne die Aus­gangs­ver­pflich­tung eine iso­lier­te Kos­ten­re­ge­lung getrof­fen hät­ten, lässt sich zwei­fels­frei nicht sagen. Auf die Fra­ge, ob auf der Grund­la­ge der von der Klä­ge­rin behaup­te­ten erheb­lich ein­ge­schränk­ten Nutz­bar­keit der Flä­che (in wei­ten Tei­len star­ke Hang­la­ge) eine voll­stän­di­ge Auf­bür­dung der Kos­ten noch den Anfor­de­run­gen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­sprä­che, kommt es nicht an.

Das führt zur Fest­stel­lung der Unwirk­sam­keit des Beschlus­ses. Dass die Klä­ge­rin bean­tragt hat, den Beschluss für ungül­tig zu erklä­ren, steht dem nicht ent­ge­gen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass ein sol­cher Antrag nicht die Fest­stel­lung der Nich­tig­keit hin­dert 15. Da ein end­gül­tig unwirk­sa­mer Beschluss dem nich­ti­gen Beschluss hin­sicht­lich der Rechts­fol­gen gleich­steht 16, kann nichts ande­res gel­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Okto­ber 2014 – V ZR 315/​13

  1. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 166; BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/​11, NJW 2012, 1724 Rn. 11; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 10[]
  2. Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 147; Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 11; Wen­zel, ZNotP 2004, 170, 171; Becker, ZWE 2002, 341, 343; Hagen in Fest­schrift Wen­zel, 2005, S.201, 217[]
  3. Köhler/​Becker, Anwalts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 172; vgl. auch Becker/​Strecker, ZWE 2001, 569, 572[]
  4. zu Letz­te­rem BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/​10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/​10, ZWE 2011, 327, 328; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn.20; Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 13; Köhler/​Becker, Anwalts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 179; Arm­brüs­ter, ZWE 2013, 242, 244[]
  5. zum Gan­zen Wen­zel, ZNotP 2004, 170, 171 mwN; vgl. auch Köhler/​Becker, aaO, Teil 4 Rn. 175; Buck, Mehr­heits­ent­schei­dun­gen mit Ver­ein­ba­rungs­in­halt im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2001, S. 77 f.[]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/​03, BGHZ 157, 322, 335; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 37; Köhler/​Becker, aaO, Teil 4 Rn. 172, 175; Becker, ZWE 2002, 341, 344; Wen­zel, aaO[]
  7. vgl. Klein in Bär­mann, aaO, § 10 Rn. 38; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 23 Rn.20, 132; Timme/​Dötsch, WEG, 2010, § 10 Rn.196 aE; Becker, ZWE 2002, 341, 344; Buck, aaO, S. 79; Becker/​Strecker, ZWE 2001, 569, 575 f.; Bub, ZWE 2007, 339, 342 f.; Becker/​Kümmel/​Ott, Woh­nungs­ei­gen­tum, 2003, Rn. 93[]
  8. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/​11, NJW 2012, 1724 Rn. 11 ff.[]
  9. vgl. nur Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 74, 118; Hogen­schurz, Das Son­der­nut­zungs­recht nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 2008, § 3 Rn. 13, 16; Grei­ner, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., § 1 Rn. 117[]
  10. vgl. auch Baum­gar­ten in Tank/​Baumgarten/​Kutz, Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 2013, § 13 Rn. 60; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 13 Rn. 54[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/​11, NJW 2012, 2648 Rn. 10[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/​09, WM 2011, 281 Rn. 7[]
  13. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/​11, NJW 2012, 2648 Rn. 9[]
  14. vgl. auch BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/​11, aaO[]
  15. grund­le­gend BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/​08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/​10, NJW 2011, 2202 Rn. 13; Urteil vom 10.12 2010 – V ZR 60/​10, NJW 2011, 679 Rn. 5[]
  16. vgl. nur Mer­le in Bär­mann, aaO, § 23 Rn. 129[]