Öltan­krei­ni­gung

Der Ver­mie­ter von Wohn­raum darf nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs die Kos­ten für die Rei­ni­gung eines Öltanks auf den Mie­ter umle­gen.

Öltan­krei­ni­gung

Der Klä­ger des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Falls ist Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten. Er hat mit sei­ner Kla­ge die Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Abrech­nungs­jah­re 2003/​2004, 2004/​2005 und 2005/​2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Klä­ger in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2004/​2005 belas­tet wor­den ist. Hier­bei han­delt es sich um den auf die Woh­nung des Klä­gers ent­fal­len­den Anteil für die in die­sem Zeit­raum durch­ge­führ­te Rei­ni­gung des Öltanks, die gemäß Rech­nung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 ins­ge­samt 606,68 € kos­te­te. Der Klä­ger ist der Auf­fas­sung, dass die­se Kos­ten zu Unrecht in die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ein­ge­stellt wor­den sei­en, und begehrt Rück­zah­lung des auf ihn umge­leg­ten Betra­ges von 103,50 € nebst Zin­sen.

Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Amts­ge­richt Wies­loch hat die Kla­ge inso­weit abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt Hei­del­berg hat die dage­gen gerich­te­te Beru­fung des Klä­gers zurück­ge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt Hei­del­berg in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof eben­falls kei­nen Erfolg.

Die beklag­ten Ver­mie­ter sind berech­tigt, so der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nen Urteils­grün­den, die in dem Abrech­nungs­zeit­raum 2004/​2005 ange­fal­le­nen Kos­ten für die Rei­ni­gung des Öltanks in die Betriebs­kos­ten für die­sen Zeit­raum ein­zu­stel­len. Die­se Kos­ten stel­len umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge aus­drück­lich die Kos­ten der Rei­ni­gung der Anla­ge, wozu auch der Brenn­stoff­tank gehört, auf­ge­führt.

Ent­ge­gen der von einem Teil der Instanz­ge­rich­te ver­tre­te­nen abwei­chen­den Auf­fas­sung han­delt es sich nicht um – nicht umla­ge­fä­hi­ge – Instand­hal­tungs­kos­ten. Kos­ten der Instand­set­zung und Instand­hal­tung wer­den durch Repa­ra­tur und Wie­der­be­schaf­fung ver­ur­sacht oder müs­sen zur Erhal­tung des bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauchs auf­ge­wen­det wer­den, um die durch Abnut­zung, Alte­rung oder Wit­te­rungs­ein­wir­kung ent­ste­hen­den bau­li­chen Män­gel ord­nungs­ge­mäß zu besei­ti­gen; sie betref­fen des­halb Män­gel an der Sub­stanz der Immo­bi­lie oder ihrer Tei­le. Die von Zeit zu Zeit erfor­der­lich wer­den­de Rei­ni­gung des Öltanks dient dage­gen nicht der Vor­beu­gung oder der Besei­ti­gung von Män­geln an der Sub­stanz der Hei­zungs­an­la­ge, son­dern der Auf­recht­erhal­tung ihrer Funk­ti­ons­fä­hig­keit und stellt damit kei­ne Instand­hal­tungs­maß­nah­me dar. Fer­ner han­delt es sich auch – wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erfor­der­lich – um "lau­fend ent­ste­hen­de" Kos­ten, auch wenn Tan­krei­ni­gun­gen nur in Abstän­den von meh­re­ren Jah­ren durch­ge­führt wer­den; ein sol­cher mehr­jäh­ri­ger Tur­nus reicht aus, um die wie­der­keh­ren­den Belas­tun­gen als lau­fend ent­ste­hen­de Kos­ten anzu­se­hen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat wei­ter ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nicht ver­pflich­tet ist, die jeweils nur im Abstand von meh­re­ren Jah­ren anfal­len­den Tan­krei­ni­gungs­kos­ten auf meh­re­re Abrech­nungs­pe­ri­oden auf­zu­tei­len. Sie dür­fen viel­mehr – eben­so wie etwa die im vier­jäh­ri­gen Tur­nus ent­ste­hen­den Kos­ten der Über­prü­fung einer Elek­tro­an­la­ge 3 – grund­sätz­lich in dem Abrech­nungs­zeit­raum umge­legt wer­den, in dem sie ent­ste­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Novem­ber 2009 – VIII ZR 221/​08

  1. AG Wies­loch, Urteil vom 01.02.2008 – 2 C 39/​07 []
  2. LG Hei­del­berg, Urteil vom 18.07.2008 – 5 S 14/​08[]
  3. BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/​06, NJW 2007, 1356[]