Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befas­sen müs­sen, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss. Kon­kret ging es um die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei einer ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung:

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in einer ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung

Die Beklag­ten sind Mie­ter von Rei­hen­häu­sern der Klä­ge­rin in Gei­len­kir­chen-Neu­te­vern. Bei die­sem Orts­teil von Gei­len­kir­chen han­delt es sich um eine im Jahr 1953 errich­te­te ehe­ma­li­ge Sol­da­ten­sied­lung, die zum unmit­tel­bar benach­bar­ten heu­ti­gen NATO-AWACS-Flug­ha­fen gehör­te und sich nun­mehr ins­ge­samt im Eigen­tum der Klä­ge­rin befin­det. Im Jahr 2009 ver­lang­te die Klä­ge­rin unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel von Gei­len­kir­chen die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der monat­li­chen Net­to­mie­te (in den meis­ten Fäl­len auf 4,86 € je qm). Die Beklag­ten erteil­ten die Zustim­mung nicht.

Das hier­auf von den Ver­mie­tern ange­ru­fe­ne Amts­ge­richt Gei­len­kir­chen hat den auf Zustim­mung zu der begehr­ten Miet­erhö­hung gerich­te­ten Kla­gen nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ganz oder über­wie­gend statt­ge­ge­ben 1. Das Gut­ach­ten basier­te auf Ver­gleichs­woh­nun­gen der ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung, die die Klä­ge­rin dem Sach­ver­stän­di­gen benannt hat­te. Das Land­ge­richtg Aachen hat dage­gen in sei­nem Beru­fungs­ur­teil das erst­in­stanz­li­chen Urteil des Amts­ge­richts teil­wei­se geän­dert und die beklag­ten Mie­ter – unter Her­an­zie­hung des Miet­spie­gels der Stadt Gei­len­kir­chen – nur zur Zustim­mung zu einer gerin­ge­ren Miet­erhö­hung (4,30 € je qm) ver­ur­teilt 2. Die vom Land­ge­richt Aachen im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richs­hof zum Teil Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass ein Gut­ach­ten als Grund­la­ge für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unge­eig­net ist, wenn es nur Ver­gleichs­woh­nun­gen aus einer ein­zi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, berück­sich­tigt. Denn der Sach­ver­stän­di­ge muss bei der Ermitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te ein brei­tes Spek­trum von Ver­gleichs­woh­nun­gen aus der Gemein­de berück­sich­ti­gen.

Das Land­ge­richt Aachen hat daher sei­ner Ent­schei­dung zu Recht den Miet­spie­gel der Stadt Gei­len­kir­chen und nicht das erst­in­stanz­lich ein­ge­hol­te Gut­ach­ten zugrun­de gelegt. Es hat jedoch den im Miet­spie­gel vor­ge­se­he­nen Ein­fa­mi­li­en­haus­zu­schlag mit der Begrün­dung abge­lehnt, dass dadurch der Höchst­wert der Miet­spie­gel­span­ne über­schrit­ten wer­de und dies unzu­läs­sig sei. Dies ist rechts­feh­ler­haft. Mit einem sol­chen Zuschlag sol­len ersicht­lich Umstän­de berück­sich­tigt wer­den, die in den im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Span­nen kei­nen Nie­der­schlag gefun­den haben. Da kei­ne wei­te­ren Fest­stel­lun­gen zu erwar­ten waren, hat der Bun­des­ge­richts­hof den Ein­fa­mi­li­en­haus­zu­schlag selbst geschätzt und ist auf eine orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te von 4,41 € je qm gekom­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/​12

  1. AG Gei­len­kir­chen, Urteil vom 15.06.2011 – 10 C 149/​11[]
  2. LG Aachen, Urteil vom 11.10.2012 – 2 S 306/​11[]