Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – Miet­spie­gel und Ein­fa­mi­len­haus­zu­schlag

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach die­sen gesetz­li­chen Vor­ga­ben ist ein objek­ti­ver Maß­stab anzu­le­gen, der einen reprä­sen­ta­ti­ven Quer­schnitt der übli­chen Ent­gel­te dar­stel­len soll 1. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te darf im Pro­zess daher nur auf der Grund­la­ge von Erkennt­nis­quel­len bestimmt wer­den, die die tat­säch­lich und übli­cher­wei­se gezahl­ten Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in einer für die freie tatrich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung (§ 286 ZPO) hin­rei­chen­den Wei­se ermit­telt haben 2.

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – Miet­spie­gel und Ein­fa­mi­len­haus­zu­schlag

Der Sach­ver­stän­di­ge muss bei der Ermitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te ein brei­tes Spek­trum von Ver­gleichs­woh­nun­gen aus der Gemein­de berück­sich­ti­gen. Die­se Anfor­de­rung ist nicht erfüllt, wenn – wie hier – nur Ver­gleichs­woh­nun­gen aus einer ein­zi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, Berück­sich­ti­gung fin­den.

Dies ist nicht des­halb anders zu beur­tei­len, weil der Orts­teil, in dem sich die Woh­nung der Beklag­ten befin­det, gewis­se Beson­der­hei­ten auf­weist und sich dort eine Rei­he fast iden­ti­scher Ver­gleichs­ob­jek­te befin­det. Die­se Umstän­de nöti­gen auch nicht dazu, eine Art "Spe­zi­al­miet­spie­gel" für die­sen Orts­teil auf­zu­stel­len. Denn Grund­la­ge der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist das Miet­ni­veau in der gesam­ten Gemein­de. Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te kön­nen des­halb auch Objek­te her­an­ge­zo­gen wer­den, die nach Aus­stat­tung, Art, Grö­ße und Lage nur unge­fähr ver­gleich­bar sind. Ein­zel­nen Unter­schie­den bei den Ver­gleichs­woh­nun­gen kann gege­be­nen­falls durch Zu- oder Abschlä­ge Rech­nung getra­gen wer­den. Im Übri­gen kann der Ver­mie­ter nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zwar zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a BGB auf den eige­nen Bestand zurück­grei­fen 3. Fer­ner hat es der Bun­des­ge­richts­hof nicht bean­stan­det, dass der gericht­li­che Sach­ver­stän­di­ge die Ver­gleichs­woh­nun­gen nur durch Befra­gun­gen ver­schie­de­ner Ver­mie­ter ermit­telt 4. Eine Aus­wahl von Woh­nun­gen, die sämt­lich dem die Miet­erhö­hung begeh­ren­den Ver­mie­ter gehö­ren, stellt aber kei­ne reprä­sen­ta­ti­ve Stich­pro­be für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te im Pro­zess dar.

Ob das Gut­ach­ten zusätz­lich auch wegen der feh­len­den Offen­le­gung der Ver­gleichs­woh­nun­gen 5 unver­wert­bar ist, bedarf hier kei­ner Klä­rung.

Auch die wei­te­re Vor­ge­hens­wei­se, die orts­üb­li­che Ein­zel­ver­gleichs­mie­te für die Woh­nung der Beklag­ten in der Wei­se zu ermit­teln, dass die Woh­nung anhand der Anga­ben der Par­tei­en und der Beschrei­bung des Sach­ver­stän­di­gen zur Aus­stat­tung und zu den Beson­der­hei­ten der Lage und Infra­struk­tur der ehe­ma­li­gen Sol­da­ten­sied­lung in die ein­schlä­gi­ge Miet­spie­gel­span­ne ein­ge­ord­net und ihr unter Her­an­zie­hung von § 287 ZPO ein kon­kre­ter Wert zuge­ord­net wird, ist vom Bun­des­ge­richts­hof aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass dem ein­fa­chen Miet­spie­gel im Pro­zess eine Indi­zwir­kung zukommt und es von den Umstän­den des Ein­zel­falls abhängt, ob der Miet­spie­gel für die Beur­tei­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te einer kon­kret zu beur­tei­len­den Woh­nung aus­reicht 6. Ins­be­son­de­re kommt es dar­auf an, wel­che Ein­wen­dun­gen von den Par­tei­en gegen den Erkennt­nis­wert der Anga­ben des Miet­spie­gels erho­ben wer­den 7.

Mit einem im Miet­spie­gel vor­ge­se­he­nen Ein­fa­mi­li­en­haus­zu­schlag von bis zu zehn Pro­zent sol­len Umstän­de berück­sich­tigt wer­den, die in den aus­ge­wie­se­nen Span­nen selbst kei­nen Nie­der­schlag gefun­den haben. Der Zuschlag für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser beruht auf der Ein­schät­zung, dass der Nut­zungs­wert eines sol­chen Objekts regel­mä­ßig höher ist als der­je­ni­ge einer Woh­nung von im Übri­gen ver­gleich­ba­rer Grö­ße, Aus­stat­tung und Lage, weil zusätz­lich das Grund­stück (Gara­ge oder Ein­stell­platz, Gar­ten usw.) zur Ver­fü­gung steht. Der Zuschlag ist des­halb nicht durch den obe­ren Span­nen­wert begrenzt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 357/​12, VIII 371/​12 und VIII ZR 372/​12

  1. BVerfGE 53, 352, 358[]
  2. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143[]
  3. BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, NZM 2010, 576 Rn 12[]
  4. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, NJW 2010, 149 Rn. 13[]
  5. vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15.04.1994 – V ZR 286/​92, NJW 1994, 2899[]
  6. BGH, Urtei­le vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, WuM 2013, 110 Rn. 16[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, aaO Rn. 13[]