Ortsübliche Vergleichsmiete – Mietspiegel und Einfamilenhauszuschlag

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll¹. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben².

Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn – wie hier – nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.

Dies ist nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art „Spezialmietspiegel“ für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen³. Ferner hat es der Bundesgerichtshof nicht beanstandet, dass der gerichtliche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt⁴. Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar.

Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Vergleichswohnungen⁵ unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung.

Auch die weitere Vorgehensweise, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in der Weise zu ermitteln, dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der Beschreibung des Sachverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist vom Bundesgerichtshof aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht⁶. Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden⁷.

Mit einem im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag von bis zu zehn Prozent sollen Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag ist deshalb nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 357/12, VIII 371/12 und VIII ZR 372/12

1. BVerfGE 53, 352, 358[↩]
2. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143[↩]
3. BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12[↩]
4. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13[↩]
5. vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15.04.1994 – V ZR 286/92, NJW 1994, 2899[↩]
6. BGH, Urteile vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13[↩]