Ortsübliche Vergleichsmiete – und der Berliner Mietspiegel

Der Mietspiegel 2015 ist nach Auffassung einer Zivilkammer des Berliner Landgerichts keine geeignete Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ortsübliche Vergleichsmiete – und der Berliner Mietspiegel

Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts vertritt insoweit die Ansicht, dass der Mietspiegel 2015 auf Daten beruhe, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet worden seien.

Insbesondere ist der Mietspiegel 2015 nach Auffassung des Landgerichts nicht nach § 287 ZPO als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage heranzuziehen. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO bedarf es dabei einer anderen, geeigneten Schätzgrundlage.

§ 287 ZPO gibt die Art der Schätzgrundlage nicht vor. Die Schätzung darf aber weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürfen wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht bleiben. Auch darf das Gericht in für die Streitentscheidung zentralen Fragen auf nach Sachlage unerlässliche fachliche Erkenntnisse nicht verzichten.

In geeigneten Fällen können zwar Listen oder Tabellen bei der Schadensschätzung Verwendung finden. Der Tatrichter ist aber lediglich bei der Verwendung geeigneter Listen grundsätzlich frei. Wenn das Gericht berechtigte Zweifel an der Eignung einer Liste hat, kann sein Ermessen hinsichtlich deren Verwendung beschränkt sein und es muss gegebenenfalls die Heranziehung einer bestimmten Liste ablehnen. Deshalb ist der Tatrichter gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen1.

Etwas anderes ergibt sich nach Ansicht des Landgerichts Berlin auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Februar 20192. Dort führt der Bundesgerichtshof aus, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben3. Auch seien, so das Landgericht, in diesem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall keine Einwendungen der Parteien wie im hiesigen Rechtsstreit vorgebracht worden4.

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet das Landgericht den Berliner Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis eines vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachtens nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht, als nicht geeignete Schätzgrundlage.

Auch der einfache Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran, bzw., sind die der Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nach Auffassung des Landgerichts nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit im Sinne des § 287 ZPO5.

Im hier entschiedenen Fall hat das Landgericht die ortsübliche Vergleichsmiete daher stattdessen auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens festgesetzt.

Landgericht Berlin, Urteil vom 26. März 2019 – 63 S 230716

  1. BGH, Urteil vom 24.10.2017 – VI ZR 61/17, Rn. 28 29 []
  2. BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17 []
  3. BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17, Rn. 17 []
  4. BGH aaO Rn. 18 []
  5. vgl. auch VerfGH Berlin, Beschluss vom 19.12 2018 – 122/16, Rn. 8 []