Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der Ber­li­ner Miet­spie­gel

Der Miet­spie­gel 2015 ist nach Auf­fas­sung einer Zivil­kam­mer des Ber­li­ner Land­ge­richts kei­ne geeig­ne­te Schätz­grund­la­ge für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te.

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der Ber­li­ner Miet­spie­gel

Die Zivil­kam­mer 63 des Ber­li­ner Land­ge­richts ver­tritt inso­weit die Ansicht, dass der Miet­spie­gel 2015 auf Daten beru­he, die nicht nach aner­kann­ten Grund­sät­zen aus­ge­wer­tet wor­den sei­en.

Ins­be­son­de­re ist der Miet­spie­gel 2015 nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts nicht nach § 287 ZPO als ein­fa­cher Miet­spie­gel als Schätz­grund­la­ge her­an­zu­zie­hen. Im Rah­men der Schät­zung nach § 287 ZPO bedarf es dabei einer ande­ren, geeig­ne­ten Schätz­grund­la­ge.

§ 287 ZPO gibt die Art der Schätz­grund­la­ge nicht vor. Die Schät­zung darf aber weder auf der Grund­la­ge fal­scher oder offen­bar unsach­li­cher Erwä­gun­gen erfol­gen, noch dür­fen wesent­li­che, die Ent­schei­dung bedin­gen­de Tat­sa­chen außer Acht blei­ben. Auch darf das Gericht in für die Streit­ent­schei­dung zen­tra­len Fra­gen auf nach Sach­la­ge uner­läss­li­che fach­li­che Erkennt­nis­se nicht ver­zich­ten.

In geeig­ne­ten Fäl­len kön­nen zwar Lis­ten oder Tabel­len bei der Scha­dens­schät­zung Ver­wen­dung fin­den. Der Tatrich­ter ist aber ledig­lich bei der Ver­wen­dung geeig­ne­ter Lis­ten grund­sätz­lich frei. Wenn das Gericht berech­tig­te Zwei­fel an der Eig­nung einer Lis­te hat, kann sein Ermes­sen hin­sicht­lich deren Ver­wen­dung beschränkt sein und es muss gege­be­nen­falls die Her­an­zie­hung einer bestimm­ten Lis­te ableh­nen. Des­halb ist der Tatrich­ter gehal­ten, mög­li­che Lis­ten oder sons­ti­ge Schätz­grund­la­gen einer Plau­si­bi­li­täts­kon­trol­le zu unter­zie­hen 1.

Etwas ande­res ergibt sich nach Ansicht des Land­ge­richts Ber­lin auch nicht aus dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 13. Febru­ar 2019 2. Dort führt der Bun­des­ge­richts­hof aus, es hän­ge von den Umstän­den des Ein­zel­falls ab, ob der Miet­spie­gel für die Beur­tei­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te einer kon­kret zu beur­tei­len­den Woh­nung aus­reicht. Maß­ge­bend für die Reich­wei­te der Indi­zwir­kung sei­en dabei ins­be­son­de­re die Qua­li­tät des (ein­fa­chen) Miet­spie­gels und die Ein­wen­dun­gen der Par­tei­en gegen den Erkennt­nis­wert der dar­in ent­hal­te­nen Anga­ben 3. Auch sei­en, so das Land­ge­richt, in die­sem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall kei­ne Ein­wen­dun­gen der Par­tei­en wie im hie­si­gen Rechts­streit vor­ge­bracht wor­den 4.

Gemes­sen an die­sen Grund­sät­zen erach­tet das Land­ge­richt den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2015, des­sen mathe­ma­tisch zutref­fen­de Erstel­lung nach dem Ergeb­nis eines vom Gericht ein­ge­hol­ten Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens nicht aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Regeln ent­spricht, als nicht geeig­ne­te Schätz­grund­la­ge.

Auch der ein­fa­che Miet­spie­gel muss zumin­dest aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen bei sei­ner Erstel­lung fol­gen. Fehlt es bereits dar­an, bzw., sind die der Erstel­lung zugrun­de­lie­gen­den Daten nicht nach aner­kann­ten fest­ge­stell­ten Grund­sät­zen aus­ge­wer­tet, fehlt es nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts nicht nur an der Reprä­sen­ta­ti­vi­tät der Schätz­grund­la­ge, son­dern auch an des­sen Geeig­net­heit im Sin­ne des § 287 ZPO 5.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat das Land­ge­richt die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te daher statt­des­sen auf der Grund­la­ge eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens fest­ge­setzt.

Land­ge­richt Ber­lin, Urteil vom 26. März 2019 – 63 S 230716

  1. BGH, Urteil vom 24.10.2017 – VI ZR 61/​17, Rn. 28 29[]
  2. BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/​17[]
  3. BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/​17, Rn. 17[]
  4. BGH aaO Rn. 18[]
  5. vgl. auch VerfGH Ber­lin, Beschluss vom 19.12 2018 – 122/​16, Rn. 8[]