Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und ihre Ermitt­lung durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten

Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te durch einen Sach­ver­stän­di­gen, des­sen Unter­stüt­zung sich der Tatrich­ter bedient, kom­men unter­schied­li­che wis­sen­schaft­li­che Bewer­tungs­me­tho­den in Betracht. Die Wahl einer bestimm­ten Bewer­tungs­me­tho­de ist gene­rell dem sach­ver­stän­dig bera­te­nen Tatrich­ter vor­be­hal­ten und im Revi­si­ons­ver­fah­ren nur ein­ge­schränkt über­prüf­bar, näm­lich dar­auf, ob sie inso­weit gegen Denk­ge­set­ze oder Erfah­rungs­sät­ze ver­stößt oder sonst auf rechts­feh­ler­haf­ten Erwä­gun­gen beruht 1.

Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und ihre Ermitt­lung durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten

Ermit­telt der Tatrich­ter die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te unter Her­an­zie­hung eines Sach­ver­stän­di­gen, ist eine in jeder Hin­sicht voll­stän­di­ge Mit­tei­lung der Anschrif­ten der Ver­gleichs­woh­nun­gen im Gut­ach­ten nur dann gebo­ten, wenn die­se Anga­ben für eine Über­prü­fung des Gut­ach­tens prak­tisch unent­behr­lich wären 2.

Ein ange­mes­se­nes Ver­hält­nis von Neu­ver­mie­tun­gen und Ände­run­gen von Bestands­mie­ten, wel­ches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zugrun­de zu legen ist, ist jeden­falls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrich­ter Bestands­mie­ten­än­de­run­gen im maß­geb­li­chen Vier­jah­res­zeit­raum nicht oder nur in einem ver­nach­läs­sig­bar gerin­gen Umfang in die Bewer­tung ein­be­zieht.

Ergibt sich auch nach Berück­sich­ti­gung der gesetz­li­chen Wohn­wert­merk­ma­le der vom sach­ver­stän­dig bera­te­nen Tatrich­ter her­an­ge­zo­ge­nen Ver­gleichs­woh­nun­gen eine brei­te Streu­ung der für die­se Woh­nun­gen gezahl­ten Mie­ten, darf die orts­üb­li­che Ein­zel­ver­gleichs­mie­te nicht mit dem obe­ren Wert die­ser Streu­brei­te gleich­ge­setzt wer­den. Denn es ist nicht sach­ge­recht, eine sol­che brei­te Markt­streu­ung, die nicht auf den gesetz­li­chen Wohn­wert­merk­ma­len beruht, ein­sei­tig dem Ver­mie­ter zu Gute kom­men zu las­sen.

In die­sen Fäl­len obliegt es dem Tatrich­ter, inner­halb die­ser Streu­brei­te die Mie­te zu ermit­teln, die der Ver­mie­ter als orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te bean­spru­chen kann. Bei einer auf­fäl­li­gen Häu­fung der Ver­gleichs­mie­ten um einen klei­nen Wert her­um mag es gerecht­fer­tigt sein, die dadurch reprä­sen­tier­te (gesam­te) klei­ne Band­brei­te als orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anzu­se­hen, so dass der Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall die Mie­te bis zu dem höhe­ren Wert die­ser klei­nen Band­brei­te als orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te erhö­hen kann. Las­sen sich Beson­der­hei­ten der Ver­tei­lung der Ver­gleichs­mie­ten nicht fest­stel­len, mag es ange­mes­sen sein, auf den arith­me­ti­schen Mit­tel­wert abzu­stel­len 3.

Die an die "Ver­gleich­bar­keit" der zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens genann­ten Woh­nun­gen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stel­len­den Anfor­de­run­gen sind in der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung dahin geklärt, dass ein groß­zü­gi­ger Maß­stab anzu­le­gen und eine Über­ein­stim­mung oder gar "Iden­ti­tät" in allen wesent­li­chen Wohn­wert­merk­ma­len nicht zu for­dern ist 4. Der Mie­ter soll (ledig­lich) in die Lage ver­setzt wer­den, der Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die begehr­te Miet­erhö­hung zumin­dest ansatz­wei­se nach­zu­voll­zie­hen 5.

Ist wie hier ein for­mell wirk­sa­mes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen gege­ben, so hat der Tatrich­ter mate­ri­ell­recht­lich zu über­prü­fen, ob die kon­kret vom Ver­mie­ter ver­lang­te Miet­erhö­hung nach § 558 BGB tat­säch­lich berech­tigt ist, ins­be­son­de­re ob die neue Mie­te inner­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt 6. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird gebil­det aus den übli­chen Ent­gel­ten, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage ein­schließ­lich der ener­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Nach die­sen gesetz­li­chen Vor­ga­ben ist die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ein objek­ti­ver Maß­stab, der einen reprä­sen­ta­ti­ven Quer­schnitt der übli­chen Ent­gel­te dar­stel­len soll 7. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te darf im Pro­zess daher nur auf der Grund­la­ge von Erkennt­nis­quel­len bestimmt wer­den, wel­che die tat­säch­lich und übli­cher­wei­se gezahl­ten Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in einer für die freie tatrich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung (§ 286 ZPO) hin­rei­chen­den Wei­se ermit­telt haben 8.

Die­sen Anfor­de­run­gen genüg­te im hier ent­schie­de­nen Fall das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten nicht in allen Punk­ten:

Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te durch einen Sach­ver­stän­di­gen, des­sen Unter­stüt­zung sich der Tatrich­ter bedient, kom­men unter­schied­li­che wis­sen­schaft­li­che Bewer­tungs­me­tho­den in Betracht. Die Wahl einer bestimm­ten Bewer­tungs­me­tho­de ist gene­rell dem inso­weit sach­ver­stän­dig bera­te­nen Tatrich­ter vor­be­hal­ten und im Revi­si­ons­ver­fah­ren nur ein­ge­schränkt über­prüf­bar, näm­lich dar­auf, ob das Beru­fungs­ur­teil inso­weit gegen Denk­ge­set­ze oder Erfah­rungs­sät­ze ver­stößt oder sonst auf rechts­feh­ler­haf­ten Erwä­gun­gen beruht 9.

Das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ist nicht des­halb unver­wert­bar, weil es weder die Haus­num­mern der Ver­gleichs­woh­nun­gen noch die Lage inner­halb des jewei­li­gen Geschos­ses mit­teilt.

Der Sach­ver­stän­di­ge hat jede der von ihm zum Ver­gleich her­an­ge­zo­ge­nen Woh­nun­gen anhand von mehr als 20 Merk­ma­len sehr aus­führ­lich beschrie­ben und ein­ge­hend bewer­tet. Zudem hat er die Stra­ßen­na­men ange­ge­ben, nicht aller­dings die Haus­num­mern und die Lage der Ver­gleichs­woh­nun­gen inner­halb des jewei­li­gen Geschos­ses. Dies war unter den gege­be­nen Umstän­den jedoch nicht gebo­ten.

Ohne Erfolg bleibt vor dem Bun­des­ge­richts­hof auch die Ansicht, für die for­mel­le Recht­mä­ßig­keit eines auf Ver­gleichs­woh­nun­gen gestütz­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB sei zum Zweck der Iden­ti­fi­zie­rung der vom Ver­mie­ter benann­ten Ver­gleichs­woh­nun­gen auch deren Lage inner­halb eines Geschos­ses anzu­ge­ben 10. Dem hat die Ver­mie­te­rin im vor­lie­gen­den Fall in ihrem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen rechts­feh­ler­frei und inso­weit unan­ge­grif­fen Rech­nung getra­gen.

Das for­mel­le Erfor­der­nis, in einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters zum Zweck der Iden­ti­fi­zie­rung der benann­ten Ver­gleichs­woh­nun­gen auch deren Lage inner­halb eines Geschos­ses anzu­ge­ben, ist jedoch schon des­halb nicht auf die mate­ri­el­le Recht­mä­ßig­keit eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens und dem­ge­mäß nicht auf das Gut­ach­ten eines vom Gericht her­an­ge­zo­ge­nen, öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen zu über­tra­gen, weil die­ser anders als der Ver­mie­ter von Berufs wegen zur Objek­ti­vi­tät ver­pflich­tet ist.

Auch nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts muss ein Sach­ver­stän­di­ger nicht stets die Ver­gleichs­woh­nun­gen offen legen, damit sein Gut­ach­ten ver­wert­bar ist 11. Erst recht muss ein Sach­ver­stän­di­ger, der die jewei­li­gen Stra­ßen­na­men mit­ge­teilt hat, nicht ohne Wei­te­res auch die Haus­num­mern der Anwe­sen ange­ben, in denen die Ver­gleichs­woh­nun­gen bele­gen sind. Eben­so wenig muss ein Sach­ver­stän­di­ger, der die Wohn­wert­merk­ma­le der Ver­gleichs­woh­nun­gen wie hier ein­ge­hend beschreibt, bei mehr­ge­schos­si­gen Anwe­sen stets auch die Lage einer Ver­gleichs­woh­nung in einem mehr­ge­schos­si­gen Anwe­sen inner­halb des jewei­li­gen Geschos­ses mit­tei­len.

Eine in jeder Hin­sicht voll­stän­di­ge Anga­be der Anschrif­ten der Ver­gleichs­woh­nun­gen hier unter Ein­schluss der Haus­num­mern und der Lage der Woh­nun­gen im Geschoss wäre nur dann gebo­ten, wenn auch die­se Anga­ben für eine Über­prü­fung des Gut­ach­tens prak­tisch unent­behr­lich wären 12. Dies hat das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­frei ver­neint. Auch die Mie­te­rin ist auf der Grund­la­ge des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens in die Lage ver­setzt wor­den, sich ein­ge­hend mit dem Befund des Sach­ver­stän­di­gen aus­ein­an­der­zu­set­zen, ohne durch die Unkennt­nis der Haus­num­mern und der Lage im Geschoss in ihrer Beur­tei­lung beein­träch­tigt zu sein.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te auf der Grund­la­ge der tat­säch­li­chen und übli­cher­wei­se gezahl­ten Ent­gel­te zu ermit­teln 13. Dies hat das Beru­fungs­ge­richt im vor­lie­gen­den Fall nicht ver­kannt. Der Sach­ver­stän­di­ge hat bei der Bewer­tung der von ihm her­an­ge­zo­ge­nen Ver­gleichs­woh­nun­gen jeweils die tat­säch­lich gezahl­te Mie­te ermit­telt und in sei­ne Bewer­tung ein­ge­stellt. Damit beruht die Bewer­tung durch den Sach­ver­stän­di­gen nicht auf "fik­ti­ven" Mie­ten.

Meist und nach dem Befund des orts­kun­di­gen Sach­ver­stän­di­gen auch im gege­be­nen Fall ist es nicht mög­lich, durch­gän­gig auf gleich­ar­ti­ge oder gar weit­ge­hend iden­ti­sche Ver­gleichs­woh­nun­gen zurück­zu­grei­fen. Die Betei­lig­ten ste­hen daher in Gemein­den ohne Miet­spie­gel vor beträcht­li­chen Schwie­rig­kei­ten, "ver­gleich­ba­re" Woh­nun­gen zu fin­den 14. Es ist somit nicht immer ver­meid­bar, bestehen­de Unter­schie­de zwi­schen den Ver­gleichs­woh­nun­gen und der Woh­nung des jewei­li­gen Mie­ters aus­zu­glei­chen. Den Aus­gleich vor­han­de­ner Unter­schie­de kann der Sach­ver­stän­di­ge auf ver­schie­de­ne Wei­se vor­neh­men, etwa pro­zen­tu­al oder durch abso­lu­te Beträ­ge. Auch die Ver­wen­dung eines Punk­te­sys­tems ist mög­lich 15.

Im gege­be­nen Fall hat der mit den Ört­lich­kei­ten ver­trau­te Sach­ver­stän­di­ge zum Aus­gleich der vor­han­de­nen Unter­schie­de zwi­schen den Ver­gleichs­woh­nun­gen einer­seits und der Woh­nung der Mie­te­rin ande­rer­seits ein von ihm ent­wi­ckel­tes, detail­lier­tes Punk­te­sys­tem her­an­ge­zo­gen. Die­ses hat das Beru­fungs­ge­richt in revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den­der Wei­se als geeig­ne­te Grund­la­ge sei­ner Beur­tei­lung ange­se­hen, weil die Anpas­sung der Mie­te der Ver­gleichs­woh­nun­gen mit­tels des ver­wen­de­ten Punk­te­sys­tems ledig­lich dazu dient, nicht zu ver­mei­den­de Unter­schie­de zwi­schen den Ver­gleichs­woh­nun­gen und der Woh­nung der Mie­te­rin aus­zu­glei­chen und einen Ver­gleich anhand der jewei­li­gen Wohn­wert­merk­ma­le zu ermög­li­chen.

Um eine grö­ße­re Anzahl von Woh­nun­gen zum Ver­gleich her­an­zie­hen zu kön­nen, hat der Sach­ver­stän­di­ge Umrech­nungs­zah­len (Koef­fi­zi­en­ten) her­an­ge­zo­gen, die im Jahr 1980 aus einem begrenz­ten ört­li­chen Teil­markt, näm­lich dem Vor­stadt­be­reich von Lübeck, abge­lei­tet und als­bald, näm­lich im Jahr 1984, aktua­li­siert wor­den sind 16. Der Sach­ver­stän­di­ge hat sei­nem Gut­ach­ten die im Jahr 1984 von Streich für den vor­ge­nann­ten Teil­markt erar­bei­te­ten Umrech­nungs­zah­len zugrun­de gelegt.

Dies hät­te das Gericht jeden­falls ohne nähe­re Erläu­te­run­gen nicht hin­neh­men dür­fen.

Zwar wird im Schrift­tum grund­sätz­lich ange­ra­ten, auf ver­öf­fent­lich­te Unter­su­chun­gen über die Abhän­gig­keit von Wohn­flä­che und Miet­hö­he zurück­zu­grei­fen 17. Das Beru­fungs­ge­richt hat aber nicht beach­tet, dass eine sche­ma­ti­sche Über­nah­me von Umrech­nungs­zah­len, die vor mehr als 30 Jah­ren auf einem ande­ren ört­li­chen Markt hier sogar nur auf einem Teil­markt erho­ben wor­den sind, einer beson­de­ren Über­prü­fung bedarf. So wird im Schrift­tum aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der­ar­ti­ge Berech­nun­gen aktua­li­sie­rungs­be­dürf­tig sei­en 18. Dies ist jedoch, soweit ersicht­lich, hier seit 1984 nicht mehr gesche­hen, denn der Sach­ver­stän­di­ge hat nach wie vor die von Streich bereits 1984 erar­bei­te­ten Umrech­nungs­zah­len ver­wen­det 19.

Zudem darf der Tatrich­ter den recht­li­chen Maß­stab der Orts­üb­lich­keit nicht ver­las­sen. Sta­tis­ti­sche Annah­men, die die ört­li­chen Ver­hält­nis­se nicht hin­rei­chend berück­sich­ti­gen, hat die Recht­spre­chung dem­ge­mäß nicht gebil­ligt 20. Dies hat das Beru­fungs­ge­richt nicht beach­tet. Die von Streich ent­wi­ckel­ten Umrech­nungs­zah­len bezie­hen sich auf einen ande­ren ört­li­chen Markt (Lübeck) und über­dies nur auf einen Teil­markt, näm­lich die Vor­stadt von Lübeck. Auf­grund der kon­kre­ten ört­li­chen Ver­hält­nis­se kön­nen jedoch gene­rell oder jeden­falls für ein­zel­ne Teil­märk­te abwei­chen­de Wert­ver­hält­nis­se gel­ten 21. Ange­sichts des­sen durf­te das Beru­fungs­ge­richt die pau­scha­le Sicht­wei­se des Sach­ver­stän­di­gen, die 1984 für die Vor­stadt von Lübeck erar­bei­te­ten Umrech­nungs­zah­len sei­en "am Miet­markt in Gör­litz nach­voll­zieh­bar", nicht ohne Wei­te­res hin­neh­men. Dies gilt erst recht des­halb, weil das Beru­fungs­ge­richt selbst her­vor­ge­ho­ben hat, dass sich der Woh­nungs­markt in Gör­litz nicht uner­heb­lich von dem­je­ni­gen ande­rer Städ­te, die etwa gleich groß sei­en, unter­schei­de.

Des Wei­te­ren hat der Sach­ver­stän­di­ge im vor­lie­gen­den Fall geän­der­te Bestands­mie­ten im Sin­ne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht berück­sich­tigt, son­dern nur Neu­ver­mie­tun­gen. Zudem hat er eine außer­halb des Vier­jah­res­zeit­raums lie­gen­de und damit nicht berück­sich­ti­gungs­fä­hi­ge Ände­rung einer Mie­te in sein Gut­ach­ten ein­be­zo­gen. Damit durf­te sich das Gericht nicht begnü­gen.

§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­ten­än­de­run­gen zu berück­sich­ti­gen sind. In wel­chem Ver­hält­nis die gebo­te­ne Gewich­tung vor­zu­neh­men ist, ist in die­ser Vor­schrift nicht aus­drück­lich gere­gelt. Es obliegt des­halb dem Tatrich­ter, auf ein ange­mes­se­nes Ver­hält­nis von Neu­ver­mie­tun­gen und Bestands­mie­ten­än­de­run­gen zu ach­ten 22. Ein ange­mes­se­nes Ver­hält­nis liegt jedoch jeden­falls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrich­ter Bestands­mie­ten­än­de­run­gen nicht oder nur in einem ver­nach­läs­sig­bar gerin­gen Umfang in die Bewer­tung ein­be­zieht son­dern die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nur anhand von Neu­ver­mie­tun­gen ermit­telt.

Von der Berück­sich­ti­gung geän­der­ter Bestands­mie­ten durf­te das Beru­fungs­ge­richt auch nicht im Hin­blick auf die ört­li­chen Beson­der­hei­ten in Gör­litz abse­hen. Das Beru­fungs­ge­richt hat sich auf die Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen (in sei­nem zwei­ten Ergän­zungs­gut­ach­ten) gestützt, er habe in den ver­gan­ge­nen zehn Jah­ren eine Erhö­hung der Woh­nungs­mie­ten in Gör­litz nicht fest­stel­len kön­nen. Auf­grund des dor­ti­gen Ein­woh­ner­schwun­des stün­den sanier­te Woh­nun­gen leer. Daher, so hat das Beru­fungs­ge­richt gemeint, sei­en Neu­ver­mie­tun­gen in Gör­litz kei­ne "Preis­trei­ber".

Hier­mit hät­te es das Beru­fungs­ge­richt nicht bewen­den las­sen dür­fen. Denn es ver­hält sich nicht etwa so, dass sich etwa auf­grund eines bei den Bestands­mie­ten sta­gnie­ren­den Miet­mark­tes hier kei­ne Miet­ver­hält­nis­se fin­den lie­ßen, bei denen die Mie­te inner­halb des maß­geb­li­chen Vier­jah­res­zeit­raums erhöht wor­den wäre. Dies ergibt sich schon dar­aus, dass die Mie­te­rin dem Sach­ver­stän­di­gen eine nicht unbe­trächt­li­che Anzahl von Bestands­mie­ten­än­de­run­gen im maß­geb­li­chen Zeit­raum zwi­schen 3,26 €/​m² und 4,66 €/​m² mit­ge­teilt hat. Der Sach­ver­stän­di­ge hat dies bei sei­ner ergän­zen­den Anhö­rung durch das Beru­fungs­ge­richt ein­ge­räumt und dazu erklärt, von Sei­ten der Ver­mie­te­rin eine ent­spre­chen­de Mit­tei­lung nicht erhal­ten zu haben; des­halb habe er auf den "eige­nen Bestand" zurück­ge­grif­fen.

Die Auf­fas­sung, die Ver­mie­te­rin kön­ne die von ihr begehr­te Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung auf 6,25 €/​m² schon des­halb bean­spru­chen, weil der Sach­ver­stän­di­ge die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te mit einer Span­ne von 4,47 €/​m² bis 6,93 €/​m² ermit­telt habe und der Ver­mie­ter Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur obe­ren Gren­ze der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen dür­fe, ist des­wei­te­ren eben­falls unbe­grün­det.

Zwar ist der Bun­des­ge­richts­hof davon aus­ge­gan­gen, dass es sich bei der orts­üb­li­chen, durch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ermit­tel­ten (Ein­zel) Ver­gleichs­mie­te nicht zwin­gend um einen punkt­ge­nau­en Wert han­delt, son­dern die­se sich auch inner­halb einer klei­nen Band­brei­te bewe­gen kann, wie es in dem dem BGH-Urteil vom 21.10.2009 23 zu Grun­de lie­gen­den Mie­ter­erhö­hungs­ver­fah­ren der Fall war. In jenem Ver­fah­ren hat­te die dor­ti­ge Sach­ver­stän­di­ge eine klei­ne Band­brei­te von 0,24 €/​m² ermit­telt. Sie hat dabei 19 Ver­gleichs­woh­nun­gen in die Betrach­tung ein­be­zo­gen und durch Zuund Abschlä­ge ent­spre­chend der ein­zel­nen Wohn­wert­merk­ma­le im Ver­gleich zu der in Rede ste­hen­den Woh­nung die erfor­der­li­che Ver­gleich­bar­keit her­ge­stellt. In die­sem Fall der auf­fäl­lig dicht zusam­men­lie­gen­den Mie­ten der Ver­gleichs­woh­nun­gen hat der Bun­des­ge­richts­hof das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen in Höhe des obe­ren Wer­tes der Band­brei­te der von der Sach­ver­stän­di­gen fest­ge­stell­ten Ein­zel­ver­gleichs­mie­te für gerecht­fer­tigt gehal­ten 24. In einem sol­chen Fall liegt es nahe, dass die orts­üb­li­che Ein­zel­ver­gleichs­mie­te kei­nen punkt­ge­nau­en Wert dar­stellt, son­dern am bes­ten durch eine klei­ne Band­brei­te von Mie­ten wie­der­ge­ge­ben wird.

Für den davon zu unter­schei­den­den Fall, dass ein Sach­ver­stän­di­ger bei einem Ver­gleich der zur Beur­tei­lung ste­hen­den Woh­nung mit ähn­li­chen Ver­gleichs­woh­nun­gen zu einer gro­ßen Streu­brei­te der gezahl­ten Mie­ten gelangt, hat der Bun­des­ge­richts­hof es hin­ge­gen nicht gebil­ligt, dass ohne Wei­te­res der obe­re Wert der so ermit­tel­ten Band­brei­te als die vom Ver­mie­ter zu bean­spru­chen­de orts­üb­li­che Ein­zel­ver­gleichs­mie­te zu Grun­de gelegt wird 25.

Stets müs­sen zunächst qua­li­ta­ti­ve Unter­schie­de der Ver­gleichs­woh­nun­gen zu der zu beur­tei­len­den Woh­nung berück­sich­tigt wer­den, um die Ver­gleich­bar­keit her­zu­stel­len, sei es durch Zuund Abschlä­ge 26, wie sie von man­chen Sach­ver­stän­di­gen vor­ge­nom­men wer­den, sei es durch ein Punk­te­Be­wer­tungs­sys­tem, wie es der Sach­ver­stän­di­ge vor­lie­gend ange­wen­det hat.

Soweit sich danach was durch­aus denk­bar ist auch nach der Berück­sich­ti­gung der Qua­li­täts­un­ter­schie­de der zum Ver­gleich her­an­ge­zo­ge­nen Woh­nun­gen noch eine brei­te Markt­streu­ung ergibt, darf die orts­üb­li­che Ein­zel­ver­gleichs­mie­te jedoch nicht ein­fach mit dem obe­ren Wert der Streu­brei­te gleich­ge­setzt wer­den. Viel­mehr obliegt es dem sach­ver­stän­dig bera­te­nen Tatrich­ter, die vom Ver­mie­ter zu bean­spru­chen­de Ver­gleichs­mie­te inner­halb die­ses Rah­mens zu ermit­teln. Dabei sind ver­schie­de­ne Ansät­ze denk­bar 27, die dem Tatrich­ter nicht abschlie­ßend vor­ge­ge­ben wer­den kön­nen, son­dern in sei­nem revi­si­ons­recht­lich nur ein­ge­schränkt über­prüf­ba­ren 28 Ermes­sen lie­gen. So mag es vor allem wenn Beson­der­hei­ten der Ver­tei­lung der Ver­gleichs­mie­ten nicht fest­ge­stellt wer­den kön­nen ange­mes­sen sein, den arith­me­ti­schen Durch­schnitts­wert zugrun­de zu legen. Bei einer auf­fäl­li­gen Häu­fung der Ver­gleichs­mie­ten um einen klei­nen Wert her­um mag es hin­ge­gen gerecht­fer­tigt sein, die dadurch reprä­sen­tier­te (gesam­te) klei­ne Band­brei­te als orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anzu­se­hen, so dass der Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zu dem höhe­ren Wert die­ser klei­nen Band­brei­te als orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen kann 29.

Auch soweit die Ursa­che der vom Sach­ver­stän­di­gen hier ermit­tel­ten gro­ßen Streu­brei­te der für die her­an­ge­zo­ge­nen Ver­gleichs­woh­nun­gen gezahl­ten Mie­ten dar­in liegt, dass für Woh­nun­gen mit glei­chen Eigen­schaf­ten unter­schied­li­che Mie­ten gezahlt wer­den, so recht­fer­tigt dies kei­ne ande­re Beur­tei­lung.

Im Gegen­teil zeigt dies, dass es gera­de nicht gerecht­fer­tigt ist, auch den obe­ren Wert einer brei­ten Markt­streu­ung als die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anzu­se­hen und dem Ver­mie­ter einen dar­auf gerich­te­ten Zustim­mungs­an­spruch zu gewäh­ren. Denn eine sol­che Markt­streu­ung beruht nicht auf den gesetz­li­chen Qua­li­täts­merk­ma­len, an denen die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu mes­sen ist. Es erscheint nicht sach­ge­recht, dass eine sol­cher­art auf­fäl­li­ge Markt­streu­ung allein dem Ver­mie­ter zu Gute kom­men soll­te. Dies führ­te näm­lich dazu, dass der Ver­mie­ter von "Aus­rei­ßer­mie­ten" abge­se­hen im Rah­men des Miet­erhö­hungs­ver­fah­rens jeweils das höchs­te Ent­gelt for­dern könn­te, das zu zah­len sich einer der Mie­ter der vom Sach­ver­stän­di­gen her­an­ge­zo­ge­nen Ver­gleichs­woh­nun­gen bereit­ge­fun­den hat; eine der­ar­ti­ge "Spit­zen­mie­te" reprä­sen­tiert jedoch nicht die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te 30. Zudem lie­fe dies der gesetz­li­chen Rege­lung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwi­der, wonach für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te eine ange­mes­se­ne Mischung aus inner­halb des maß­geb­li­chen Vier­jah­res­zeit­raums ver­ein­bar­ten Neu­ver­trags­mie­ten und geän­der­ten Bestands­mie­ten zu Grun­de zu legen ist. Denn zumin­dest in Zei­ten ange­spann­ter Woh­nungs­märk­te und stei­gen­der Mie­ten wür­de die­se Auf­fas­sung regel­mä­ßig dazu füh­ren, dass sich erhöh­te Bestands­mie­ten im Rah­men des Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­rens letzt­lich nicht aus­wir­ken, weil es dem Ver­mie­ter gestat­tet wür­de, Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zum obe­ren Wert der Markt­streu­ung, der regel­mä­ßig durch die höchs­te Neu­ver­trags­mie­te reprä­sen­tiert wür­de, zu ver­lan­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/​18

  1. Anschluss an BGH, Urteil vom 28.04.1999 – XII ZR 150/​97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16[]
  2. Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 07.10.2000 – 1 BvR 2646/​95 3[]
  3. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, NJW 2012, 1351[]
  4. BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG[]
  5. BGH, Urtei­le vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/​13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 1[]
  6. BGH, Urtei­le vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, NJW 2005, 2074 unter II 2[]
  7. BVerfGE 53, 352, 358[]
  8. BGH, Urtei­le vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/​15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/​12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/​12, BGHZ 197, 366 Rn.20; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO; vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; sie­he auch BVerfGE 37, 132, 143[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 28.04.1999 – XII ZR 150/​97, BGHZ 141, 257, 264 f.; sie­he auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 18.12 2002 – VIII ZR 72/​02, NJW 2003, 963 unter – II 1 b, c; – VIII ZR 141/​02, WuM 2003, 149 unter II 1 b, c[]
  11. vgl. BVerfG, NJW 1997, 311; Beschluss vom 07.10.2000 – 1 BvR 2646/​95 3[]
  12. vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG, Beschluss vom 07.10.2000 – 1 BvR 2646/​95, aaO[]
  13. BGH, Urtei­le vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/​15, aaO; vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/​12, aaO; vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/​12, aaO; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO; vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, aaO; sie­he auch BVerfGE 37, 132, 143[]
  14. vgl. BVerfGE aaO; sie­he auch BT-Drs. 7/​2011, S. 15[]
  15. vgl. Drö­ge, Hand­buch der Miet­preis­be­wer­tung für Woh­nund Gewer­be­raum, 3. Aufl., S. 239[]
  16. Streich, DWW 1980, 188; ders., DWW 1984, 90[]
  17. Schwirley/​Dickersbach, Die Bewer­tung von Wohn­raum­mie­ten, 3. Aufl., S. 313[]
  18. vgl. Drö­ge, aaO S. 245[]
  19. sie­he das in Streich, DWW 1984, 90, 91 mit­ge­teil­te Zah­len­werk[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 28.04.1999 – XII ZR 150/​97, aaO; BFH, aaO Rn.19 f. mwN[]
  21. so Streich, DWW 1980, aaO, 191; ders., DWW 1984, aaO[]
  22. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, NJW 2012, 1351 Rn. 31[]
  23. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN[]
  24. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, aaO Rn. 15[]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, aaO Rn. 16 ff. [zu einer fest­ge­stell­ten Streu­brei­te von 6, 05 €/​m² bis 8 €/​m²][]
  26. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, aaO Rn. 28[]
  27. vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, aaO Rn. 26[]
  28. vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa[]
  29. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/​09, aaO[]
  30. vgl. auch BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, aaO Rn. 13[]