Pacht­zins­an­pas­sung nach dem Schuld­rechts­an­pas­sungs­ge­setz

Eine Anpas­sung des Nut­zungs­ent­gelts kann gemäß § 20 Abs. 3 Schuld­RAn­pG ver­langt wer­den, wenn sich das orts­üb­li­che Ent­gelt seit der jeweils letz­ten Anpas­sung um mehr als zehn Pro­zent geän­dert hat. Gegen­über­zu­stel­len sind somit das orts­üb­li­che Ent­gelt im Zeit­punkt der letz­ten Ent­gel­tan­pas­sung und das orts­üb­li­che Ent­gelt, das durch die seit­dem bis zum Zeit­punkt des neu­en Anpas­sungs­ver­lan­gens getrof­fe­nen Pacht­ver­ein­ba­run­gen (Neu­ver­trags­pach­ten und geän­der­ten Bestand­s­pach­ten) gebil­det wird. Außer Betracht blei­ben die­je­ni­gen Ver­trags­ab­schlüs­se, die in dem Drei­mo­nats­zeit­raum zwi­schen dem Anpas­sungs­ver­lan­gen und des­sen Wirk­sam­wer­den (§ 20 Abs. 3 Satz 4 Schuld­RAn­pG) erfol­gen.

Pacht­zins­an­pas­sung nach dem Schuld­rechts­an­pas­sungs­ge­setz

Das orts­üb­li­che Nut­zungs­ent­gelt kann nicht in Gestalt einer orts­üb­li­chen Ent­gelt­s­pan­ne ermit­telt wer­den, son­dern ist vom Gericht mit einem ein­deu­ti­gen Betrag fest­zu­stel­len. Bei der Aus­übung sei­nes Schät­zungs­er­mes­sens ist das Gericht nicht an sche­ma­ti­sche Vor­ga­ben gebun­den. Je nach den Umstän­den des Ein­zel­falls kann ent­we­der die Bil­dung eines Durch­schnitts­werts der Ver­gleichs­ent­gel­te, eine Ori­en­tie­rung an der Häu­fig­keits­ver­tei­lung der Ver­trags­ab­schlüs­se oder etwa eine Höher­ge­wich­tung der zuletzt abge­schlos­se­nen Ver­trä­ge ange­bracht sein.

Gemäß § 20 Abs. 3 Schuld­RAn­pG kann eine Anpas­sung des Nut­zungs­ent­gelts ver­langt wer­den, nach­dem die­ses die orts­üb­li­che Höhe erst­mals erreicht hat­te, wenn das Nut­zungs­ent­gelt seit einem Jahr nicht geän­dert wor­den ist und das orts­üb­li­che Ent­gelt sich seit­dem um mehr als zehn Pro­zent ver­än­dert hat. Aller­dings sind die Erwä­gun­gen, mit denen das Beru­fungs­ge­richt die Höhe des orts­üb­li­chen Nut­zungs­ent­gelts für das vom Beklag­ten genutz­te Pacht­grund­stück ermit­telt hat, nicht frei von Rechts­feh­lern.

Die Höhe des orts­üb­li­chen Nut­zungs­ent­gelts fest­zu­stel­len ist Auf­ga­be des Tatrich­ters, dem für eine Ermitt­lung des kon­kre­ten orts­üb­li­chen Nut­zungs­ent­gelts ein Schät­zungs­er­mes­sen (§ 287 ZPO) ein­zu­räu­men ist. Das Revi­si­ons­ge­richt ist auf die Prü­fung beschränkt, ob die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te auf grund­sätz­lich fal­schen oder offen­bar unrich­ti­gen Erwä­gun­gen beruht, ob wesent­li­che, die Ent­schei­dung bedin­gen­de Tat­sa­chen außer Betracht gelas­sen wor­den sind oder ob die Ent­schei­dung auf sons­ti­gen Ver­fah­rens­ver­stö­ßen beruht. Im Rah­men sei­nes Schät­zungs­er­mes­sens muss der Tatrich­ter alle wesent­li­chen Gesichts­punk­te, die Erfah­rungs­sät­ze und die Denk­ge­set­ze beach­tet haben 1.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat, ist das orts­üb­li­che Ent­gelt, bis zu des­sen Höhe Nut­zungs­ent­gel­te nach § 20 Abs. 1 Satz 2 Schuld­RAn­pG ange­ho­ben wer­den kön­nen, in § 3 Abs. 2 Nut­zEV defi­niert. Danach sind orts­üb­lich die Ent­gel­te, die nach dem 2.10.1990 in der Gemein­de oder in ver­gleich­ba­ren Gemein­den für ver­gleich­bar genutz­te Grund­stü­cke ver­ein­bart wor­den sind 2.

Der Begriff des orts­üb­li­chen Ent­gelts nach § 20 Abs. 3 Schuld­RAn­pG stimmt, was den Ver­gleichs­maß­stab der in der Gemein­de oder in ver­gleich­ba­ren Gemein­den für ver­gleich­bar genutz­te Grund­stü­cke ver­ein­bar­ten Pach­ten betrifft, mit dem Begriff des orts­üb­li­chen Ent­gelts nach § 3 Abs. 2 Nut­zEV im Ansatz über­ein. Denn die Rege­lung des § 20 Abs. 3 Schuld­RAn­pG stellt eine Abän­de­rungs­mög­lich­keit wegen geän­der­ter Ver­hält­nis­se, näm­lich eines geän­der­ten orts­üb­li­chen Ent­gelts dar. Das setzt einen iden­ti­schen Ver­gleichs- und Bezugs­maß­stab vor­aus.

Unter­schied­lich ist aller­dings die Zeit­span­ne, aus der die Ver­gleichs­ent­gel­te her­an­ge­zo­gen wer­den. Für das erst­ma­li­ge stu­fen­wei­se Her­an­füh­ren an das orts­üb­li­che Pacht­ni­veau sind die­je­ni­gen Ent­gel­te her­an­zu­zie­hen, die nach dem 2.10.1990 ver­ein­bart wor­den sind (§ 3 Abs. 2 Nut­zEV). Ist das dadurch bestimm­te Pacht­ni­veau ein­mal erreicht, rich­tet sich die wei­te­re Anpas­sung nach § 20 Abs. 3 Schuld­RAn­pG. Nach die­ser Rege­lung muss sich das orts­üb­li­che Ent­gelt seit­dem, also seit der letzt­ma­li­gen Anpas­sung des Nut­zungs­ent­gelts, um mehr als zehn Pro­zent ver­än­dert haben.

Gegen­über­zu­stel­len sind somit das orts­üb­li­che Ent­gelt im Zeit­punkt der letz­ten Ent­gel­tan­pas­sung und das orts­üb­li­che Ent­gelt auf der Grund­la­ge der seit­dem getrof­fe­nen Pacht­ver­ein­ba­run­gen. Denn mit dem Maß­stab der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­pacht wird ein reprä­sen­ta­ti­ves Ange­bot an ver­gleichs­taug­li­chen Objek­ten vor­aus­ge­setzt, bei denen sich das fest­zu­stel­len­de orts­üb­li­che Nut­zungs­ent­gelt an markt­wirt­schaft­li­chen Grund­sät­zen ori­en­tiert. Die dyna­mi­sche Ent­wick­lung des Mark­tes führt dabei zu einer Anpas­sung der für bestehen­de Nut­zungs­ver­hält­nis­se zu zah­len­den Ent­gel­te 3.

Den Neu­ver­trags­pach­ten gleich­zu­set­zen sind die wäh­rend des Betrach­tungs­zeit­raums auf der Basis des Schuld­rechts­än­de­rungs­ge­set­zes ange­pass­ten Bestand­s­pach­ten.

Somit kann die Anpas­sung an ein orts­üb­li­ches Ent­gelt ver­langt wer­den, wel­ches sich aus den Ver­trags­ab­schlüs­sen seit der letz­ten Anpas­sung an das sei­ner­zeit orts­üb­li­che Ent­gelt bis zum Zeit­punkt des neu­en Anpas­sungs­ver­lan­gens ergibt. Eine dem § 558 Abs. 2 BGB ver­gleich­ba­re Rege­lung, wonach die ver­ein­bar­ten Neu­ver­trags­pach­ten und geän­der­ten Bestand­s­pach­ten der letz­ten vier Jah­re oder aus einem ande­ren Zeit­raum als dem seit der letz­ten Anpas­sung zu berück­sich­ti­gen wären, ent­hält das Schuld­rechts­an­pas­sungs­ge­setz nicht.

Außer Betracht blei­ben die­je­ni­gen Ver­trags­ab­schlüs­se, die in dem Drei­mo­nats­zeit­raum zwi­schen dem Anpas­sungs­ver­lan­gen und des­sen Wirk­sam­wer­den (§ 20 Abs. 3 Satz 4 Schuld­RAn­pG) erfol­gen. Das folgt bereits aus dem Wort­laut des § 20 Abs. 3 Satz 2 Schuld­RAn­pG, wel­cher vor­aus­setzt, dass sich das orts­üb­li­che Ent­gelt im Zeit­punkt des Anpas­sungs­ver­lan­gens bereits ver­än­dert hat. Nur die zu dem Zeit­punkt bereits ein­ge­tre­te­ne Markt­ent­wick­lung bil­det die Grund­la­ge der durch das Anpas­sungs­ver­lan­gen aus­ge­lös­ten Gestal­tung­wir­kung. Die durch § 20 Abs. 3 Satz 4 Schuld­RAn­pG bestimm­te Drei­mo­nats­frist bewirkt kei­ne Ver­län­ge­rung des Betrach­tungs­zeit­raums der her­an­zu­zie­hen­den Ver­gleichs­ent­gel­te, son­dern nur einen Auf­schub des Wirk­sam­wer­dens der Anpas­sung, um dem Nut­zer Gele­gen­heit zu geben, sich auf die Ver­än­de­rung ein­zu­stel­len.

Aus den im Betrach­tungs­zeit­raum ver­ein­bar­ten Ver­gleichs­pach­ten ist das orts­üb­li­che Ent­gelt als ein­deu­ti­ger Betrag fest­zu­stel­len. Nicht aus­rei­chend ist – anders als im Wohn­raum­miet­recht – die Fest­stel­lung einer orts­üb­li­chen Ent­gelt­s­pan­ne. Das folgt zwin­gend aus der Rege­lung des § 20 Abs. 3 Schuld­RAn­pG, wonach – abwei­chend vom Wohn­raum­miet­recht – jede Par­tei bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­schutz­frist eine Ent­gel­tan­pas­sung ver­lan­gen kann. Wür­de man das orts­üb­li­che Nut­zungs­ent­gelt nur als Span­ne bestim­men, könn­te der Ver­päch­ter eine Anpas­sung im obe­ren Bereich der Span­ne und der Päch­ter eine Anpas­sung im unte­ren Bereich der Span­ne ver­lan­gen, was sich gegen­sei­tig aus­schließt.

Dem steht auch nicht das BGH-Urteil vom 7. Okto­ber 2009 4 ent­ge­gen, in dem aus­ge­führt ist, dass dem Tatrich­ter eine "punkt­ge­naue" Ermitt­lung des orts­üb­li­chen Ent­gelts regel­mä­ßig gar nicht mög­lich sei. Dies bezieht sich auf die regel­mä­ßig feh­len­de Mög­lich­keit, ein ortüb­li­ches Ent­gelt mit mathe­ma­ti­scher Ein­deu­tig­keit fest­zu­stel­len, und eröff­net somit dem Tatrich­ter bei der Fest­stel­lung des orts­üb­li­chen Nut­zungs­ent­gelts ein Schät­zungs­er­mes­sen (§ 287 ZPO).

Den vor­ste­hen­den Grund­sät­zen wird eine Ermitt­lung der zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag bestehen­den Orts­üb­lich­keit nicht gerecht, die sich nicht auf die seit der letz­ten Anpas­sung ver­ein­bar­ten Nut­zungs­ent­gel­te für Ver­gleichs­ob­jek­te beschränkt, son­dern die Ver­gü­tun­gen sämt­li­cher bestehen­der Nut­zungs­ver­hält­nis­se her­an­zieht und dabei ins­be­son­de­re auch die­je­ni­gen Ent­gelt­ver­ein­ba­run­gen ein­be­zieht, die vor oder gleich­zei­tig mit der letz­ten Anpas­sung der Pacht auf Basis des § 3 Abs. 2 Nut­zEV voll­zo­gen wur­den. Damit hat es die dyna­mi­sche Ent­wick­lung des Mark­tes nur unzu­rei­chend nach­voll­zo­gen. Um das zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag orts­üb­li­che Nut­zungs­ent­gelt nach markt­wirt­schaft­li­chen Grund­sät­zen zu ermit­teln, dür­fen, wie dar­ge­legt, nur die­je­ni­gen Ent­gel­te her­an­ge­zo­gen wer­den, die zeit­lich nach der letz­ten Anpas­sung bis zum Zeit­punkt des neu­en Anpas­sungs­ver­lan­gens als Neu­ver­trags­pach­ten oder geän­der­te Bestand­s­pach­ten ver­ein­bart wur­den.

Bei der Aus­übung sei­nes Schät­zungs­er­mes­sens ist der Tatrich­ter an sche­ma­ti­sche Vor­ga­ben nicht gebun­den. Je nach den Umstän­den des Ein­zel­falls kann ent­we­der die Bil­dung eines Durch­schnitts­werts der Ver­gleichs­ent­gel­te, eine Ori­en­tie­rung an der Häu­fig­keits­ver­tei­lung der Ver­trags­ab­schlüs­se oder etwa eine Höher­ge­wich­tung der zeit­lich zuletzt abge­schlos­se­nen Ver­trä­ge gebo­ten sein.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juni 2012 – XII ZR 49/​10

  1. vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/​07, NJW-RR 2010, 812 Rn. 17[]
  2. BGH, Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/​07, NJW-RR 2010, 812 Rn.20[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/​07, NJW-RR 2010, 812 Rn. 32[]
  4. BGH, Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/​07, NJW-RR 2010, 812 Rn. 17[]