Par­kett in der Eigen­tums­woh­nung – und der Schall­schutz

Wird der in einer Eigen­tums­woh­nung vor­han­de­ne Boden­be­lag (hier: Tep­pich­bo­den) durch einen ande­ren (hier: Par­kett) ersetzt, rich­tet sich der zu gewäh­ren­de Schall­schutz grund­sätz­lich nach der zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Aus­ga­be der DIN 4109; ein höhe­res ein­zu­hal­ten­des Schall­schutz­ni­veau kann sich zwar aus der Gemein­schafts­ord­nung erge­ben, nicht aber aus einem beson­de­ren Geprä­ge der Wohn­an­la­ge. Sei­ne ent­ge­gen­ste­hen­de Recht­spre­chung [1] hat der Bun­des­ge­richts­hof auf­ge­ge­ben.

Par­kett in der Eigen­tums­woh­nung – und der Schall­schutz

Recht­li­cher Maß­stab für die zwi­schen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern hin­sicht­lich des Schall­schut­zes bestehen­den Pflich­ten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet, von den in sei­nem Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­len – wozu nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch der Ober­bo­den­be­lag gehört [2] – nur in sol­cher Wei­se Gebrauch zu machen, dass dadurch kei­nem der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus ein Nach­teil erwächst. Ein in die­sem Sin­ne nach­tei­lig betrof­fe­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann sowohl nach § 15 Abs. 3 WEG als auch nach § 1004 Abs. 1 BGB die Unter­las­sung oder Besei­ti­gung der Beein­träch­ti­gung ver­lan­gen [3]. Ob ein Nach­teil vor­liegt, über­prüft das Revi­si­ons­ge­richt nur im Hin­blick dar­auf, ob das Beru­fungs­ge­richt den Rechts­be­griff zutref­fend erfasst und aus­ge­legt, alle für die Beur­tei­lung wesent­li­chen Umstän­de berück­sich­tigt sowie die Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze beach­tet hat [4].

Wird ein vor­han­de­ner Boden­be­lag durch einen ande­ren ersetzt und dabei – wie hier – nicht in den unter dem Belag befind­li­chen Est­rich und die Geschoß­de­cke ein­ge­grif­fen, rich­tet sich der zu gewäh­ren­de Schall­schutz grund­sätz­lich nach der zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Aus­ga­be der DIN 4109, hier also der von dem Beru­fungs­ge­richt her­an­ge­zo­ge­nen Aus­ga­be von 1962 [5]. Dem Umstand, dass in der Woh­nung des den Boden­be­lag ändern­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers über einen lan­gen Zeit­raum ein Tep­pich­bo­den mit einem höhe­ren Schall­schutz ver­legt war, hat der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 01.06.2012 für den künf­tig ein­zu­hal­ten­den Schall­schutz kei­ne Bedeu­tung bei­gemes­sen; einen all­ge­mei­nen Anspruch auf Bei­be­hal­tung eines vor­han­de­nen Tritt­schall­schut­zes hat er ver­neint [6]. Dem lag eine Fall­kon­stel­la­ti­on zugrun­de, bei der erst zu einem Zeit­punkt nach Errich­tung des Gebäu­des Tep­pich­bo­den ver­legt wur­de und der nach Ände­rung die­ses Boden­be­lags erzeug­te Luft­schall die Wer­te der maß­geb­li­chen DIN 4109 in der Aus­ga­be von 1962 nur gering­fü­gig über­stieg.

Da im vor­lie­gen­den Fall die Wer­te der DIN 4109 in der Aus­ga­be von 1962 auch nach der Ände­rung des Boden­be­lags ein­ge­hal­ten wer­den, ist ent­schei­dend, ob beson­de­re Umstän­de das ein­zu­hal­ten­de Schall­schutz­ni­veau erhö­hen. Dies ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof:

Ein höhe­res Schall­schutz­ni­veau kann sich dar­aus erge­ben, dass die Gemein­schafts­ord­nung (hin­rei­chend bestimm­te) Rege­lun­gen zum Schall­schutz vor­sieht, die über den Min­dest­stan­dard hin­aus­ge­hen [7]. Dar­an fehlt es hier. Ins­be­son­de­re ist die Bau­be­schrei­bung, der das Beru­fungs­ge­richt erhöh­te Schall­schutz­an­for­de­run­gen ent­nimmt, nicht Teil der Gemein­schafts­ord­nung. Sie betrifft viel­mehr die zwi­schen dem Bau­trä­ger und den Erst­erwer­bern geschlos­se­nen Erwerbs­ver­trä­ge und legt die inso­weit geschul­de­ten Leis­tun­gen fest. Ob sol­che Ver­trags­be­stand­tei­le zugleich Gegen­stand einer still­schwei­gen­den Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den kön­nen – was einen ent­spre­chen­den Rechts­bin­dungs­wil­len vor­aus­setz­te [8] , kann dahin­ste­hen. Denn jeden­falls die Beklag­ten, die ihr Woh­nungs­erbbau­recht erst 2006 erwor­ben haben, müss­ten sich eine sol­che aus dem Grund­buch nicht ersicht­li­che Ver­ein­ba­rung gemäß § 10 Abs. 3 WEG nicht ent­ge­gen­hal­ten las­sen.

In sei­nem Urteil vom 01.06.2012 hat der Bun­des­ge­richts­hof fer­ner eine Erhö­hung des Schall­schutz­ni­veaus gegen­über der maß­geb­li­chen Aus­ga­be der DIN 4109 auf­grund eines beson­de­ren Geprä­ges der Wohn­an­la­ge für mög­lich gehal­ten, das sich aus tat­säch­li­chen Umstän­den wie etwa der bei der Errich­tung vor­han­de­nen Aus­stat­tung oder dem Wohn­um­feld erge­ben kön­ne [9]. An die­sen – nicht ent­schei­dungs­er­heb­li­chen – Aus­füh­run­gen hält der Bun­des­ge­richts­hof nicht fest.

Dass ein beson­de­res Geprä­ge der Wohn­an­la­ge die Schall­schutz­an­for­de­run­gen erhö­hen kann, ent­spricht aller­dings einer ver­brei­te­ten Auf­fas­sung [10]. Gestützt wird dies im Kern auf die Über­le­gung, dass ein im Zeit­punkt der Errich­tung vor­han­de­ner Aus­stat­tungs­stan­dard nicht unter­schrit­ten wer­den dür­fe und die maß­geb­li­chen DIN-Nor­men daher nur ergän­zend her­an­ge­zo­gen wer­den könn­ten [11]. Eine in der Bau­be­schrei­bung vor­ge­se­he­ne Aus­stat­tung mit Tep­pich­bö­den kön­ne das Gebäu­de prä­gen; anders lie­ge es bei einer Aus­stat­tung durch die ein­zel­nen Eigen­tü­mer, selbst wenn die­se zufäl­lig ein­heit­lich sei [12]. Teil­wei­se wird dies inso­weit ein­ge­schränkt, als die Anla­ge nur durch sol­che Bau- oder Aus­stat­tungs­maß­nah­men geprägt wer­den kön­ne, die nach der Bau­be­schrei­bung dem Schall­schutz dien­ten. Dar­an feh­le es, wenn ein Tep­pich­bo­den­be­lag dort als blo­ßes Aus­stat­tungs­merk­mal auf­ge­führt wer­de [13].

Dage­gen wird ein­ge­wen­det, dass der Begriff des Geprä­ges ein hohes Maß an Rechts­un­si­cher­heit erzeu­ge; wann es anzu­neh­men sei – ob etwa eine beson­de­re Aus­stat­tung alle Woh­nun­gen glei­cher­ma­ßen erfas­sen müs­se – sei unklar. Die mit der Fest­stel­lung der Erst­aus­stat­tung ver­bun­de­nen tat­säch­li­chen Schwie­rig­kei­ten sei­en ins­be­son­de­re bei älte­ren Gebäu­den beträcht­lich [14]; Hogen­schurz, MDR 2008, 786, 788 f.)). Zudem feh­le es an einer über­zeu­gen­den Begrün­dung, war­um eine vie­le Jah­re zurück­lie­gen­de Erst­aus­stat­tung das Schall­schutz­ni­veau prä­gen sol­le, wäh­rend eine auf den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zurück­ge­hen­de jah­re­lan­ge Nut­zung als „Zufalls­aus­stat­tung“ unbe­acht­lich sei [15].

Die­se Kri­tik ist berech­tigt. Ein beson­de­res Geprä­ge der Wohn­an­la­ge erhöht das von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­zu­hal­ten­de Schall­schutz­ni­veau nicht. Ob die hie­si­ge Bau­be­schrei­bung zwin­gend eine Aus­stat­tung der Appar­te­ments der Par­tei­en mit Tep­pich­bö­den vor­sah oder ob sich dies – wie die Beklag­ten mei­nen – nur auf die Hotel­zim­mer bezog, ist daher uner­heb­lich.

Im Aus­gangs­punkt geht es bei dem sei­tens der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­zu­hal­ten­den Schall­schutz­ni­veau aus­schließ­lich um die Gestal­tung des Son­der­ei­gen­tums. Der Boden­be­lag ist von wesent­li­cher Bedeu­tung für den opti­schen Ein­druck der Woh­nung; sei­ne Aus­wahl steht gemäß § 13 Abs. 1 WEG im Belie­ben des Son­der­ei­gen­tü­mers, sofern die Gemein­schafts­ord­nung – wie hier – nichts Gegen­tei­li­ges vor­sieht. Der Schall­schutz muss in ers­ter Linie durch die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Bau­tei­le gewähr­leis­tet wer­den. Wel­cher Boden­be­lag bei der Errich­tung des Gebäu­des vor­han­den war, ob die­ser durch den Bau­trä­ger oder durch die Erst­erwer­ber bestimmt wor­den ist und ob er in allen Woh­nun­gen ein­heit­lich war oder nicht, sind kei­ne geeig­ne­ten Kri­te­ri­en für das über die gesam­te Nut­zungs­zeit des Gebäu­des ein­zu­hal­ten­de Schall­schutz­ni­veau. Dies ergibt sich schon dar­aus, dass sol­che Umstän­de spä­te­ren Erwer­bern in aller Regel unbe­kannt sind. Außer­dem spricht gegen ein dau­er­haf­tes Geprä­ge der Anla­ge, dass sich die geschmack­li­chen Vor­lie­ben für bestimm­te Boden­be­lä­ge im Lau­fe der Zeit ver­än­dern.

Ein Rück­griff auf die bei der Gebäu­de­er­rich­tung erstell­te Bau­be­schrei­bung erweist sich in mehr­fa­cher Hin­sicht als unge­eig­net für die Bestim­mung des Schall­schutz­ni­veaus. Zunächst ent­fal­tet die­se – wie bereits erör­tert – kei­ne Wir­kun­gen im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der, son­dern betrifft deren Ver­trags­ver­hält­nis zu dem Bau­trä­ger. Erst recht gilt sie nicht im Ver­hält­nis zu spä­te­ren Erwer­bern. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tung bei der Errich­tung sind Abwei­chun­gen auf­grund von Son­der­wün­schen zudem gän­gi­ge Pra­xis. Selbst Erst­erwer­ber wer­den daher häu­fig kei­ne zuver­läs­si­ge Kennt­nis von der Gestal­tung des Boden­be­lags in den wei­te­ren Woh­nun­gen haben. Im Hin­blick auf den bau­li­chen Stan­dard als sol­chen gibt die Bau­be­schrei­bung nur den Soll­zu­stand wie­der [16]. Sie bie­tet auch dann kei­ne Gewähr dafür, dass die in ihr ent­hal­te­nen Anfor­de­run­gen an den Schall­schutz in die Tat umge­setzt wor­den sind, wenn der Bau­trä­ger ver­trag­lich den übli­chen Qua­li­täts- und Kom­fort­stan­dard und damit höhe­re Schall­schutz­wer­te als in der DIN 4109 vor­ge­se­hen schul­det [17].

Aus den­sel­ben Grün­den lässt auch das Wohn­um­feld kei­ne trag­fä­hi­gen Rück­schlüs­se auf den bei der Errich­tung erziel­ten Schall­schutz zu. Abge­se­hen davon, dass sich auch ein Wohn­um­feld im Lau­fe der Jah­re ver­än­dern kann, besagt auch ein geho­be­nes Umfeld weder etwas über die bei der Errich­tung vor­han­de­ne Aus­stat­tung noch über die kon­kre­te Bau­aus­füh­rung.

Nicht zu prü­fen ist bei einer Wohn­nut­zung dage­gen, ob ein Nach­teil der übri­gen Mit­glie­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Sin­ne von § 14 Nr. 1 WEG durch die beson­de­re Läs­tig­keit von Geräu­schen begrün­det sein kann [18]. Das Schall­schutz­ni­veau bestimmt sich grund­sätz­lich nach den Wer­ten der maß­geb­li­chen DIN 4109 und nicht nach der Läs­tig­keit der Geräu­sche [19]. Wird es ein­ge­hal­ten, kann der gel­tend gemach­te Anspruch auf Aus­wechs­lung des Boden­be­lags nicht auf die Erzeu­gung von beson­ders läs­ti­gen Geräu­schen gestützt wer­den; nur die Unter­las­sung sol­cher Beein­träch­ti­gun­gen könn­te ver­langt wer­den [20]; Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 23; Hogen­schurz, MDR 2012, 944, 946; vgl. auch BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 Rn. 23; vom 12.11.2010 – V ZR 78/​10, ZMR 2011, 396 Rn. 6)). Dies kommt jedoch nur bei einer über­mä­ßi­gen oder unge­wöhn­li­chen Wohn­nut­zung in Betracht und schei­det bei sol­chen Geräu­schen, die – wie hier – durch die übli­che Nut­zung einer Woh­nung ver­ur­sacht wer­den, von vorn­her­ein aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Febru­ar 2015 – V ZR 73/​14

  1. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 14[]
  2. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 5 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 6 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 7 mwN[]
  5. aus­führ­lich BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 9 ff. mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 15[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 14[]
  8. näher Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67[]
  9. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 14[]
  10. OLG Mün­chen, NZM 2005, 509, 510; NJW 2008, 592 f.; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 2008, 681, 682; OLG Schles­wig, OLGR 2007, 935 f.; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 13; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 110; Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 22; Riecke/​Schmid/​Ambramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 10[]
  11. so etwa OLG Mün­chen, NZM 2005, 509 f.; NJW 2008, 592, 593; OLG Schles­wig, OLGR 2007, 935 f.[]
  12. so im Aus­gangs­punkt OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 2008, 681, 682[]
  13. LG Lüne­burg, ZWE 2014, 49, 50; juris­PK-Lafon­tai­ne, 7. Aufl., § 14 WEG Rn. 16; ähn­lich OLG Bran­den­burg, ZWE 2010, 272, 273[]
  14. Spiel­bau­er in Spiel­bau­er, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 15 unter b[]
  15. Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 22 Rn. 106b; ders., MDR 2012, 944, 945[]
  16. zutref­fend Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 22 Rn. 106b[]
  17. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 54/​07, BGHZ 181, 225 ff.[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, aaO Rn. 16[]
  19. aA OLG Mün­chen, NZM 2005, 509, 510; OLG Köln, ZMR 2004, 462, 463[]
  20. Spiel­bau­er in Spiel­bau­er, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 15 unter a[]