Pri­va­te Grund­stücks­ver­stei­ge­run­gen – und die Amt­pflich­ten des Notars

Mit den Amts­pflich­ten des Notars aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bei Beur­kun­dun­gen von Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen mit Ver­brau­cher­be­tei­li­gung im Rah­men von Grund­stücks­ver­stei­ge­run­gen (Käu­fer­aus­wahl­ver­fah­ren) muss­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen.

Pri­va­te Grund­stücks­ver­stei­ge­run­gen – und die Amt­pflich­ten des Notars

Kon­kret ging es in der vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Notar­sa­che um die Berech­ti­gung des Notars, Beur­kun­dun­gen von Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen im Anschluss an frei­wil­li­ge Grund­stücks­ver­stei­ge­run­gen bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen ohne Zulei­tung des Ent­wurfs der Urkun­de an die Urkunds­be­tei­lig­ten und ohne Ein­hal­tung der Regel­frist gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vor­zu­neh­men, wenn die Ver­stei­ge­rer im Besitz einer Erlaub­nis gemäß § 34b GewO sind und die Ver­stei­ge­rung nach den Regeln der Ver­stei­ge­rungs­ver­ord­nung (VerstV) vor­ge­nom­men wird.

Der betrof­fe­ne Notar mit Amts­sitz in Dres­den war in der Ver­gan­gen­heit regel­mä­ßig von einem Ver­stei­ge­rer mit der Beur­kun­dung von soge­nann­ten bestä­ti­gen­den Kauf­ver­trä­gen nach einem durch­ge­führ­ten Gebot-Zuschlags­ver­fah­ren beauf­tragt wor­den. Nach dem Inkraft­tre­ten des durch das Gesetz zur Stär­kung des Ver­brau­cher­schut­zes im nota­ri­el­len Beur­kun­dungs­ver­fah­ren vom 15.07.20131 geän­der­ten § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG befürch­te­te er, dass der land­ge­richts­prä­si­dent als dienst­auf­sichts­füh­ren­de Behör­de die Fort­füh­rung sei­ner bis­he­ri­gen Beur­kun­dungs­pra­xis mit dem Ver­zicht auf eine zwei Wochen vor dem Beur­kun­dungs­ter­min erfol­gen­de Zulei­tung des Urkun­den­ent­wurfs an die Urkunds­be­tei­lig­ten bean­stan­den wür­de. Auf sei­ne schrift­li­che Anfra­ge hin teil­te ihm die­ser unter Bezug­nah­me auf ein Schrei­ben des Säch­si­schen Staats­mi­nis­te­ri­ums der Jus­tiz und für Euro­pa mit, die Beur­kun­dung nota­ri­el­ler Kauf­ver­trä­ge, die unmit­tel­bar an den Zuschlag in einem Käufer­fin­dungs­ver­fah­ren erfol­ge, kön­ne ledig­lich bei Vor­lie­gen beson­de­rer recht­fer­ti­gen­der Umstän­de dienst­recht­lich zuläs­sig sein. Maß­geb­lich sei­en die Ver­hält­nis­se des kon­kre­ten Fal­les. Dabei käme der Fra­ge, ob dem am Geschäft betei­lig­ten Ver­brau­cher ein von dem Notar zuvor bereit­ge­stell­ter Ver­trags­text zur Ver­fü­gung ste­he, beson­de­re Bedeu­tung zu.

Der Bun­des­ge­richts­hof sah dies nun eben­so: Der Notar ist grund­sätz­lich nicht berech­tigt, unter den genann­ten Bedin­gun­gen Beur­kun­dun­gen von Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen ohne Erfül­lung der Ver­pflich­tun­gen aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vor­zu­neh­men.

§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG sta­tu­iert Amts­pflich­ten des Notars gegen­über Ver­brau­chern als Betei­lig­te des beur­kun­de­ten Geschäfts2. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits zu der Vor­schrift in ihrer bis 30.09.2013 gel­ten­den Fas­sung ent­schie­den hat, bezweckt die­se Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schutz zuguns­ten des Ver­brau­chers3. Die Ein­hal­tung der auch in der frü­he­ren Fas­sung ent­hal­te­nen zwei­wö­chi­gen Frist steht nicht zur Dis­po­si­ti­on der Urkunds­be­tei­lig­ten4. Der Gesetz­ge­ber hat mit der Ände­rung von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG durch das Gesetz zur Stär­kung des Ver­brau­cher­schut­zes im nota­ri­el­len Beur­kun­dungs­ver­fah­ren vom 15.07.20135 die im frü­he­ren Recht vor­han­de­nen Schutz­lü­cken gera­de im Hin­blick auf die Ein­hal­tung der zwei­wö­chi­gen Frist zwi­schen Erhalt eines Urkun­den­ent­wurfs und dem Beur­kun­dungs­ter­min schlie­ßen wol­len6. Damit kommt der Ein­hal­tung der grund­sätz­lich bestehen­den Amts­pflich­ten des Notars, dem Ver­brau­cher im Regel­fall zwei Wochen vor dem Beur­kun­dungs­ter­min einen von dem Notar stam­men­den Urkunds­ent­wurf zur Ver­fü­gung zu stel­len, um der Siche­rung der ver­folg­ten Schutz­zwe­cke wil­len noch grö­ße­re Bedeu­tung zu alsim frü­he­ren Recht. Nach den Vor­stel­lun­gen des Reform­ge­setz­ge­bers soll das erhöh­te Schutz­ni­veau u.a. durch die bes­se­re Kon­trol­le der Fris­tein­hal­tung durch den Notar selbst7 sowie des­sen Pflicht zur Doku­men­ta­ti­on bei Abwei­chen von dem Regel­fall der zwei­wö­chi­gen Frist gewähr­leis­tet wer­den8. Durch die nun­mehr aus­drück­lich an den Notar adres­sier­te Pflicht der Über­las­sung des Ent­wurfs an den Ver­brau­cher will der Gesetz­ge­ber zudem bewir­ken, dass der Ver­brau­cher den Notar als die für den Ver­trag und des­sen Inhalt ver­ant­wort­li­che, als Ansprech­part­ner zur Ver­fü­gung ste­hen­de Per­son stär­ker wahr­nimmt9.

Dem von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nor­mier­ten Regel­fall ent­sprä­che die von dem Notar auch nach der Geset­zes­än­de­rung geplan­te Beur­kun­dungs­pra­xis nach einer Ver­stei­ge­rung nicht. Ent­ge­gen sei­ner Rechts­auf­fas­sung liegt aber auch kei­ne durch die Soll­re­ge­lung in der genann­ten Vor­schrift eröff­ne­te begrün­de­te Aus­nah­me vor.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. kommt ein Abwei­chen von der Regel­frist nur dann in Betracht, wenn im Ein­zel­fall nach­voll­zieh­ba­re Grün­de – auch unter Berück­sich­ti­gung der Schutz­in­ter­es­sen des Ver­brau­chers – es recht­fer­ti­gen, die dem Ver­brau­cher zuge­dach­te Schutz­frist zu ver­kür­zen. Vor­aus­set­zung für die Nicht­ein­hal­tung ist ein sach­li­cher Grund für ihre Abkür­zung. Dafür muss der vom Gesetz bezweck­te Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schutz auf ande­re Wei­se als durch Ein­hal­tung der Regel­frist gewähr­leis­tet sein10. Wie sich aus dem Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren ergibt, ist mit der Reform der Vor­schrift eine Stär­kung des Ver­brau­cher­schut­zes durch das Schlie­ßen von Schutz­lü­cken im frü­he­ren Recht ange­strebt wor­den. Der Rege­lungs­me­cha­nis­mus und die wesent­li­chen Tat­be­stands­merk­ma­le der Vor­schrift soll­ten dage­gen nicht ver­än­dert wer­den, son­dern die in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur zum bis­he­ri­gen Recht gewon­ne­nen Erkennt­nis­se wei­ter in Gel­tung blei­ben11. Die Anfor­de­run­gen an das Vor­lie­gen einer Aus­nah­me von der zwei­wö­chi­gen Frist und der Über­sen­dung eines die indi­vi­dua­li­sie­ren­den Ver­trags­da­ten ent­hal­ten­den Urkun­den­ent­wurfs12 kön­nen daher kei­nes­wegs gerin­ger sein, als zum frü­he­ren Recht aner­kannt.

An die­sen Maß­stä­ben gemes­sen kann die dar­ge­leg­te Beur­kun­dungs­pra­xis kei­ne aus­rei­chen­den sach­li­chen Grün­de für ein Abge­hen von der grund­sätz­lich ein­zu­hal­ten­den Pflicht des Notars bei der Beur­kun­dung von Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen, an denen Ver­brau­cher (§ 13 BGB) betei­ligt sind, gewähr­leis­ten.

Die von dem Notar ange­spro­che­ne Mög­lich­keit, das Mus­ter des spä­ter zu beur­kun­den­den Ver­tra­ges auf der Home­page des Notars vor­zu­hal­ten, bie­tet kei­ne dem von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG als Grund­satz ver­lang­ten Schutz­ni­veau äqui­va­len­te Siche­rung. Zum einen kön­nen, etwa im Hin­blick auf den noch offe­nen Kauf­preis, nicht alle für den Ver­trag wesent­li­chen Ele­men­te berück­sich­tigt wer­den. Zum ande­ren kann der Notar nicht ohne wei­te­re Schutz­me­cha­nis­men über­prü­fen, ob in Bezug auf den spä­te­ren kon­kre­ten Käu­fer die erfor­der­li­che Über­le­gungs­frist ein­ge­hal­ten ist. Ob und wann der Erstei­ge­rer und Käu­fer von der Mög­lich­keit des Zugriffs auf den – unvoll­stän­di­gen – Ver­trags­ent­wurf Gebrauch gemacht hat, ent­zieht sich regel­mä­ßig der Kennt­nis des Notars. Mit der Reform der Vor­schrift soll­te aber gera­de die­se Schutz­kom­po­nen­te gestärkt wer­den. Dar­über hin­aus hat der Beklag­te zutref­fend dar­auf auf­merk­sam gemacht, dass bei der von dem Notar wei­ter­hin vor­ge­se­he­nen Beur­kun­dungs­pra­xis die ihm zukom­men­de Bera­tungs­funk­ti­on (auch) zuguns­ten des Ver­brau­chers als Erwer­ber nicht effek­tiv gewähr­leis­tet wer­den kann.

In der Gesamt­schau der vor­ge­nann­ten Aspek­te blei­ben bei der Beur­kun­dung nach § 311b Abs. 1 BGB beur­kun­dungs­pflich­ti­ger Ver­trä­ge von Ver­brau­chern unter den von dem Notar genann­ten Bedin­gun­gen nach einer Ver­stei­ge­rung die Schutz­mög­lich­kei­ten zuguns­ten der Ver­brau­cher so weit hin­ter dem im Regel­fall des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bestehen­den Schutz zurück, dass von einer ander­wei­ti­gen Gewähr­leis­tung des vom Gesetz bezweck­ten Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schut­zes13 nicht gespro­chen wer­den kann.

Eine ande­re Bewer­tung ergibt sich auch nicht aus dem Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren zu dem Gesetz zur Stär­kung des Ver­brau­cher­schut­zes im nota­ri­el­len Beur­kun­dungs­ver­fah­ren. Zwar wird in der am 17.04.2013 und damit gut zwei Mona­te nach dem Urteil des III. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs vom 07.02.2013 (aaO) zu § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG ver­ab­schie­de­ten Beschluss­emp­feh­lung des Rechts­aus­schus­ses des Deut­schen Bun­des­ta­ges14 eine "frei­wil­li­ge Grund­stücks­ver­stei­ge­rung" als eine "begrün­de­te Aus­nah­me" von dem Regel­fall der zu refor­mie­ren­den Vor­schrift genannt15. Dass damit eine Beur­kun­dungs­pra­xis, wie sie der Notar in den Blick nimmt, erfasst wer­den soll­te, lässt sich dem jedoch nicht ent­neh­men. Die in der Beschluss­emp­feh­lung ange­stell­te Erwä­gung, bei "frei­wil­li­gen Grundstücksversteigerung(en)" kön­ne zwei Wochen vor dem Beur­kun­dungs­ter­min nie­mand wis­sen, wer den Zuschlag erhal­te und ob es sich bei dem zu beur­kun­den­den Rechts­ge­schäft um einen Ver­brau­cher­ver­trag han­deln wer­de, betrifft sowohl Ver­stei­ge­run­gen, bei denen gemäß § 156 BGB der schuld­recht­li­che Ver­trag durch Zuschlag zustan­de kommt, als auch sol­che, bei denen § 156 BGB – recht­lich mög­lich16 – abbe­dun­gen ist. Die Rah­men­be­din­gun­gen der Ver­stei­ge­run­gen unter­schei­den sich jedoch erheb­lich. Wie bereits ange­spro­chen erfüllt der eine Grund­stücks­ver­stei­ge­rung bei Anwen­dung von § 156 BGB beur­kun­den­de Notar sei­ne Bera­tungs- und Beleh­rungs­pflich­ten bereits wäh­rend des in sei­ner Anwe­sen­heit statt­fin­den­den Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens selbst17. Unter die­sen Bedin­gun­gen kann eine begrün­de­te Aus­nah­me vom Regel­fall des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG in Betracht kom­men.

Anders ver­hält es sich jedoch aus den bereits genann­ten Grün­den bei abbe­dun­ge­nem § 156 BGB. Eine sol­che "unech­te" Ver­stei­ge­rung ist letzt­lich ledig­lich ein Käu­fer­aus­wahl­ver­fah­ren, dem ein gewöhn­li­cher (Ver­brau­cher) Grund­stücks­kauf­ver­trag nach­folgt, bei dem der Notar zwang­los sämt­li­che Ver­pflich­tun­gen auf­grund des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG beach­ten und erfül­len kann. Da der Gesetz­ge­ber mit der Ände­rung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG die im bis Ende Sep­tem­ber 2013 gel­ten­den Recht vor­han­de­nen Lücken im Ver­brau­cher­schutz bei Grund­stücks­ver­trä­gen gera­de schlie­ßen woll­te, liegt fern, die von dem Notar wei­ter­hin geplan­te Beur­kun­dungs­pra­xis als eine begrün­de­te Aus­nah­me anzu­se­hen. Weder der Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schutz noch die vom Gesetz­ge­ber auch ange­streb­te fach­kun­di­ge und neu­tra­le Bera­tung durch den Notar im Vor­feld der Beur­kun­dung18 wer­den in der einen Aus­nah­me­fall begrün­den­den Wei­se gewähr­leis­tet. Der von der gewer­be­recht­li­chen Erlaub­nis des Ver­stei­ge­rers gemäß § 34b GewO aus­ge­hen­de Schutz ist nicht mit den von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG bezweck­ten Schutz­wir­kun­gen ver­gleich­bar.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Novem­ber 2014 – NotSt(Brfg) 3/​14

  1. BGBl. I S. 2378 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/​12, BGHZ 196, 166, 172 Rn. 15; Grzi­wotz notar 2013, 343, 344 []
  3. BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/​12, aaO S. 174 Rn.20 mwN []
  4. BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/​12, aaO []
  5. BGBl. I S. 2378 []
  6. BT-Drs. 17/​12035 S. 6 f.; BR-Drs. 619/​12 S. 2; sie­he auch die zu Pro­to­koll genom­me­nen Rede­bei­trä­ge der Abge­ord­ne­ten Voß­hoff, Sträs­ser, Dyck­mans, Peter­mann und Hön­lin­ger in der 225. Sit­zung des 17. Deut­schen Bun­des­ta­ges vom 28.02.2013 – Ple­nar­pro­to­koll S. 28113 – 28118 []
  7. BT-Drs. 17/​12035 S. 6 rech­te Spal­te; Heckschen/​Strnad ZNotP 2014, 122 []
  8. BT-Drs. 17/​12035 S. 7 lin­ke Spal­te []
  9. BT-Drs. 17/​12035 S. 7 lin­ke Spal­te; Heckschen/​Strnad ZNotP 2014, 122, 124 []
  10. BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/​12, aaO S. 174 Rn.20 mwN []
  11. BT-Drs. 17/​12035 S. 6 rech­te Spal­te []
  12. zu Letz­te­rem Grzi­wotz notar 2013, 343, 345 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/​13, BGHZ 196, 166 Rn.20 []
  14. BT-Drs. 17/​13137 []
  15. BT-Drs. 17/​13137 S. 4 rech­te Spal­te []
  16. BGH, Urteil vom 24.04.1998 – V ZR 197/​97, BGHZ 138, 339, 343 mwN []
  17. vgl. inso­weit BGH, Urteil vom 24.04.1998 – V ZR 197/​97, aaO S. 340 []
  18. BT-Drs. 17/​12035 S. 7 lin­ke Spal­te []