Pro­to­kol­lie­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Macht die Tei­lungs­er­klä­rung die Gül­tig­keit der Beschlüs­se der Gemein­schaft von der Pro­to­kol­lie­rung und der Unter­zeich­nung des Pro­to­kolls von zwei Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten (Woh­nungs­ei­gen­tü­mern) abhän­gig, muss das Pro­to­koll von zwei ver­schie­de­nen natür­li­chen Per­so­nen unter­zeich­net wer­den, die ent­we­der selbst Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te (Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) sind oder für sich oder ande­re Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te (Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) han­deln.

Pro­to­kol­lie­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall macht die Tei­lungs­er­klä­rung die Gül­tig­keit von Beschlüs­sen der Erb­bau­be­rech­tig­ten in § 12 Nr. 9 von der Pro­to­kol­lie­rung und die­se von der Unter­zeich­nung durch den Ver­wal­ter und zwei Erb­bau­be­rech­tig­te abhän­gig. Eine sol­che Rege­lung ist wegen des berech­tig­ten Inter­es­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an einer effek­ti­ven Kon­trol­le und an der siche­ren Fest­stel­lung der gefass­ten Beschlüs­se wirk­sam 1 und führt dazu, dass ein Beschluss, der die­sen Erfor­der­nis­sen nicht genügt, für ungül­tig zu erklä­ren ist. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof für eine nahe­zu wort­glei­che Rege­lung ent­schie­den 2. Die­se unter­schei­det sich von der hier vor­lie­gen­den Rege­lung in § 12 Nr. 9 TE nur dadurch, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten), die das Pro­to­koll zu unter­zeich­nen haben, von der Ver­samm­lung bestimmt wer­den muss­ten. Das begrün­de­te aber ledig­lich ein zusätz­li­ches Gül­tig­keits­er­for­der­nis 3.

Im ent­schie­de­nen Fall genüg­te das Pro­to­koll der Ver­samm­lung ent­spricht nicht den Anfor­de­run­gen der Tei­lungs­er­klä­rung, es ist nur von der Ver­wal­tung und der Bei­rats­vor­sit­zen­den unter­zeich­net. Die­se ist zwar Geschäfts­füh­re­rin von Gesell­schaf­ten mit Woh­nun­gen in der Anla­ge und konn­te des­halb als Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te das Pro­to­koll unter­zeich­nen. Das genüg­te aber den Anfor­de­run­gen des § 12 Nr. 9 TE nicht. Danach ist die Unter­zeich­nung des Pro­to­kolls durch zwei Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te erfor­der­lich.

Dar­an fehlt es.

Die Bei­rats­vor­sit­zen­de ist aller­dings Geschäfts­füh­re­rin von meh­re­ren Gesell­schaf­ten mit Woh­nun­gen in der Anla­ge und könn­te für jede die­ser Gesell­schaf­ten das Pro­to­koll unter­schrei­ben. Ein sol­ches Vor­ge­hen wird auch bei einer sog. qua­li­fi­zier­ten Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel für zuläs­sig gehal­ten, die die Tei­lungs­er­klä­rung hier ent­hält 4. Es wider­spricht aber dem Sinn einer sol­chen Rege­lung und ist des­halb unzu­läs­sig.

Das Pro­to­koll der Ver­samm­lung der Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten ist nicht nur von dem Ver­wal­ter zu unter­schrei­ben, son­dern auch von Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten, um eine Gegen­kon­trol­le zu errei­chen 5. Die Rege­lung in § 12 Nr. 9 TE sieht – auch inso­fern über die Vor­schrift des § 24 Abs. 6 WEG hin­aus­ge­hend – vor, dass das Pro­to­koll von zwei Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­ten unter­zeich­net wird. Sie ori­en­tiert sich damit erkenn­bar an dem Vier-Augen-Prin­zip, das im Bank­we­sen, aber auch in ande­ren Berei­chen ver­brei­tet ist. Das Wesens­merk­mal die­ses Prin­zips, das die Rege­lung über­neh­men will, ist, dass der zu unter­zeich­nen­de Text – hier das Pro­to­koll – von zwei Per­so­nen unab­hän­gig von­ein­an­der gele­sen und auf sei­ne Voll­stän­dig­keit und inhalt­li­che Rich­tig­keit hin über­prüft wird und Feh­ler so eher auf­fal­len. Die­ser Zweck wür­de ver­fehlt, wenn bei der Unter­zeich­nung des Pro­to­kolls eine Ver­tre­tung von meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern durch eine ein­zi­ge natür­li­che Per­son mög­lich wäre. Der mit der Unter­zeich­nung durch zwei Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te erwar­te­te Effekt einer inten­si­ve­ren Prü­fung könn­te nicht ein­tre­ten. Die Rege­lung wür­de einen wesent­li­chen Teil der ihr zuge­dach­ten Funk­ti­on ein­bü­ßen. Das lässt sich nur ver­mei­den, wenn das Pro­to­koll von zwei ver­schie­de­nen natür­li­chen Per­so­nen unter­zeich­net wird, die ent­we­der selbst Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te sind oder für sich oder ande­re Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te han­deln. Aus ähn­li­chen Grün­den wird im Rah­men von § 24 Abs. 6 WEG eine Erset­zung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers durch den Bei­rats­vor­sit­zen­den für zwei­fel­haft gehal­ten 6.

Danach genüg­te die Unter­zeich­nung der Bei­rats­vor­sit­zen­den zur Erfül­lung der Anfor­de­run­gen von § 12 Nr. 9 TE nicht. Sie konn­te nur eine der von ihr gelei­te­ten Gesell­schaf­ten bei der Unter­zeich­nung ver­tre­ten, aber nicht wei­te­re Woh­nungs­erbbau­be­rech­tig­te. Damit ist der Beschluss ungül­tig.

Der Ver­stoß gegen eine qua­li­fi­zier­te Pro­to­kol­lie­rungs­klau­sel wird als heil­bar ange­se­hen 7. Ob das, wofür gute Grün­de spre­chen, zutrifft, muss hier nicht ent­schie­den wer­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben die feh­len­de Unter­schrift nicht nach­ge­holt. Sie hat­ten dies zwar erwo­gen, sich dann aber auf den unzu­tref­fen­den Stand­punkt gestellt, ein Ver­stoß gegen § 12 Nr. 9 TE lie­ge nicht vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. März 2012 – V ZR 178/​11

  1. aM Lüke, JZ 1998, 417, 420[]
  2. BGH, Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/​97, BGHZ 136, 187, 190 f.[]
  3. BGH, Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/​97, BGHZ 136, 187, 191 f.[]
  4. OLG Hamm, NZM 2008, 808, 809[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/​97, BGHZ 136, 187, 192 f.[]
  6. OLG Düs­sel­dorf, ZWE 2010, 182, 183; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 42 aE[]
  7. OLG Mün­chen, NJW 2008, 156, 157; Riecke/​Schmid/​Riecke, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 82 aE; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 41; Grei­ner, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., Rn. 921[]