Räu­mungs­frist für den Unter­mie­ter – und die Nut­zungs­ent­schä­di­gung des Hauseigentümers

Wird dem Unter­mie­ter, der nach Been­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses über eine Woh­nung und Räu­mung durch den Haupt­mie­ter die unter­ge­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Eigen­tü­mer nicht her­aus­gibt, eine gericht­li­che Räu­mungs­frist gewährt, kann der Eigen­tü­mer von ihm nach den Vor­schrif­ten des Eigen­tü­mer-Besit­zer-Ver­hält­nis­ses Scha­dens­er­satz jeden­falls in Höhe der von dem Haupt­mie­ter bei Nichträu­mung geschul­de­ten Nut­zungs­ent­schä­di­gung für die gan­ze Woh­nung verlangen.

Der Anspruch der Eigen­tü­me­rin auf Ersatz des durch die Vor­ent­hal­tung der gan­zen Woh­nung ent­stan­de­nen Scha­dens folgt aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB.

Die Vor­schrif­ten der §§ 987 ff. BGB fin­den auf den Besit­zer, des­sen ursprüng­li­ches Besitz­recht ent­fal­len ist, und damit auch auf den infol­ge des Weg­falls des Haupt­miet­ver­trags nicht mehr zum Besitz berech­tig­ten Unter­mie­ter Anwen­dung ^[1]. Der zur Her­aus­ga­be ver­pflich­te­te Besit­zer haf­tet im Fall des Ver­zugs gemäß § 990 Abs. 2 BGB i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB (auch) auf Ersatz des durch die Ver­zö­ge­rung der Her­aus­ga­be ent­ste­hen­den Scha­dens, wenn er bei Erwerb des Besit­zes bös­gläu­big war oder von dem Man­gel im Besitz­recht spä­ter erfah­ren hat ^[2]. Die zwei­te Vor­aus­set­zung lie­gen im hier ent­schie­de­nen Fall vor.

Das gilt unab­hän­gig davon, ob, was vom Bun­des­ge­richts­hof im hier ent­schie­de­nen Fall man­gels gegen­tei­li­ger Fest­stel­lun­gen zu Guns­ten des Unter­mie­ters unter­stellt wur­de, der (frü­he­re) Eigen­tü­mer der Unter­ver­mie­tung zuge­stimmt hat­te. Die Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung gemäß § 540 BGB gibt dem Unter­mie­ter ein von dem Haupt­mie­ter abge­lei­te­tes Besitz­recht gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die­ses ent­fällt mit der Been­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses ^[3]. Ob es dafür zusätz­lich eines Räu­mungs­ver­lan­gens des Eigen­tü­mers gegen­über dem Unter­mie­ter bedarf ^[4], kann dahin­ste­hen. Denn ein sol­ches Räu­mungs­ver­lan­gen ist hier im Dezem­ber 2014 erfolgt.

Die dem Unter­mie­ter gewähr­te Räu­mungs­frist nach § 721 ZPO ändert dar­an nichts, denn sie ist ver­fah­rens­recht­li­cher Natur und hat – anders als kraft der Son­der­re­ge­lung des § 571 Abs. 2 BGB für Wohn­raum kei­ne mate­ri­el­le Bedeu­tung ^[5]. Sie besei­tig­te den Ver­zug des Unter­mie­ters mit der Her­aus­ga­be nicht ^[6].

Für den Anspruch nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB ist uner­heb­lich, ob der Unter­mie­ter die gesam­te Woh­nung oder, was er gel­tend macht, nur die an ihn unter­ver­mie­te­te Kam­mer in Besitz hat­te. Der Unter­mie­ter ist zwar durch das gegen ihn ergan­ge­ne Räu­mungs­ur­teil nicht dar­an gehin­dert, einen Besitz an sämt­li­chen Räu­men in Abre­de zu stel­len. Durch die Rechts­kraft des Räu­mungs­ur­teils steht näm­lich nicht fest, in wel­chem Umfang er Besitz an den her­aus­zu­ge­ben­den Räu­men hat­te ^[7]. Dar­auf kommt es für den Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 990 Abs. 2 BGB – anders als bei der Her­aus­ga­be von Nut­zun­gen (§§ 987, 990 Abs. 1 BGB) – aber nicht an. Gibt ein unmit­tel­ba­rer Besit­zer eines Raums einer Woh­nung die­sen nicht her­aus und ist es dem Eigen­tü­mer nicht zumut­bar, nur Tei­le der Woh­nung zu ver­mie­ten, so setzt der unmit­tel­ba­re Besit­zer des Raums die Ursa­che dafür, dass die gesam­te Woh­nung nicht ver­mie­tet wer­den kann und daher ein ent­spre­chen­der Miet­aus­fall­scha­den ent­steht (§ 252 BGB) ^[8]. So ist es auch hier, weil davon aus­zu­ge­hen ist, dass der Ver­mie­ter die Woh­nung im Regel­fall nur als Ein­heit wei­ter­ver­mie­ten kann und Anhalts­punk­te dafür, dass es dem Erb­las­ser aus­nahms­wei­se mög­lich und zumut­bar war, die Woh­nung in Tei­len zurück­zu­neh­men und zum Teil wei­ter­zu­ver­mie­ten, nicht bestehen.

Im hier ent­schie­de­nen Fall ist auch der Scha­dens­er­satz­an­spruch aus § 990 Abs. 2 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB in der gel­tend gemach­ten Höhe nicht nach § 571 Abs. 2 BGB ausgeschlossen:

Nach § 571 Abs. 2 BGB ist der Mie­ter, dem nach § 721 oder § 794a ZPO eine Räu­mungs­frist gewährt wird, für die Zeit von der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Räu­mungs­frist zum Ersatz eines wei­te­ren Scha­dens nicht ver­pflich­tet. Die Norm beschränkt die Ansprü­che des Ver­mie­ters auf die ihm nach § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit der Vor­ent­hal­tung zuste­hen­de Nut­zungs­ent­schä­di­gung und befreit den Mie­ter von einer Haf­tung für wei­te­re durch die Aus­nut­zung der gericht­li­chen Räu­mungs­frist ent­ste­hen­de Schä­den; ins­be­son­de­re für einen dem Ver­mie­ter in Fol­ge des Ver­zu­ges mit der Woh­nungs­her­aus­ga­be ent­ste­hen­den Scha­den hat der Mie­ter für den Zeit­raum der ihm vom Gericht gewähr­ten Räu­mungs­frist nach § 721 oder § 794a ZPO nicht ein­zu­ste­hen ^[9].

Unmit­tel­bar anwend­bar ist § 571 Abs. 2 BGB hier schon des­halb nicht, weil der Unter­mie­ter nur Unter­mie­ter gewe­sen ist. Zwar kann auch dem Unter­mie­ter eine Räu­mungs­frist nach § 721 ZPO gewährt wer­den ^[10]. Dafür kommt es näm­lich allein auf die tat­säch­li­che Nut­zung des Raums zum Woh­nen und nicht auf den Rechts­grund des Inne­ha­bens des Wohn­raums an ^[11]. Die Vor­schrift des § 571 Abs. 2 BGB gilt unmit­tel­bar aber nur im Ver­hält­nis zwi­schen Eigen­tü­mer und Mie­ter, da sie sys­te­ma­tisch an die Rege­lung des § 546a BGB anknüpft und wie die­se das Bestehen eines (been­de­ten) Miet­ver­hält­nis­ses vor­aus­setzt ^[12]. Dar­an fehlt es im Ver­hält­nis zwi­schen Eigen­tü­mer und Untermieter.

Eine Begren­zung des Anspruchs der Eigen­tü­me­rin auf die Nut­zungs­ent­schä­di­gung für die von dem Unter­mie­ter genutz­te Kam­mer lässt sich auch nicht aus einer ana­lo­gen Anwen­dung von § 571 Abs. 2 BGB herleiten.

Die Fra­ge, ob § 571 Abs. 2 BGB auf den Unter­mie­ter von Wohn­raum ent­spre­chend anwend­bar ist, wird aller­dings unter­schied­lich beur­teilt. Das Land­ge­richt Stutt­gart hat das für das gewerb­li­che Zwi­schen­miet­ver­hält­nis bejaht ^[13], und dem hat sich ein Teil des Schrift­tums ange­schlos­sen ^[14]. Die über­wie­gen­de Ansicht lehnt eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 571 Abs. 2 BGB auf den Unter­mie­ter dage­gen ab ^[15].

Ob § 571 Abs. 2 BGB auf den Unter­mie­ter von Wohn­raum ent­spre­chend anzu­wen­den ist, bedarf hier kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung. Jeden­falls hät­te eine ana­lo­ge Anwen­dung der Vor­schrift ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Unter­mie­ters nicht zur Fol­ge, dass sich der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Eigen­tü­mers auf eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung für die unter­ge­mie­te­ten Räu­me beschränkte.

Der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB spricht aller­dings für eine ana­lo­ge Anwen­dung der Vor­schrift auf den Unter­mie­ter von Wohn­raum, dem eine Räu­mungs­frist gewährt wor­den ist. Er ist dar­in zu sehen, dass der Wohn­raum­mie­ter sich nicht aus Sor­ge vor Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen des Ver­mie­ters davon abhal­ten las­sen soll, eine Räu­mungs­frist zu bean­tra­gen und zu nut­zen ^[16]. Daher begrenzt § 571 Abs. 2 BGB die Haf­tung des Mie­ters, dem eine Räu­mungs­frist gewährt wor­den ist, auf die ver­ein­bar­te bzw. orts­üb­li­che Mie­te (vgl. § 546 Abs. 1 BGB); für wei­te­re Schä­den (vgl. § 546 Abs. 2 BGB) haf­tet er dage­gen nicht ^[17]. Der Unter­mie­ter von Wohn­raum, dem eine Räu­mungs­frist nach § 721 oder § 794a ZPO gewährt wor­den ist, befin­det sich in einer ver­gleich­ba­ren Situa­ti­on. Müss­te er bei Aus­nut­zung der Räu­mungs­frist unbe­grenz­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Eigen­tü­mers wegen Ver­zu­ges (§ 990 Abs. 2 BGB) gewär­ti­gen, hät­te dies ent­we­der zur Fol­ge, dass er, obwohl dar­auf ange­wie­sen, kei­nen Räu­mungs­schutz in Anspruch nimmt, oder dass er nach Nut­zung der Räu­mungs­frist unter Umstän­den erheb­li­chen Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen des Eigen­tü­mers aus­ge­setzt ist. Bei­des soll durch die Rege­lung des § 571 Abs. 2 BGB bei einem (frü­he­ren) Mie­ter ver­hin­dert werden.

Für den Ver­mie­ter wäre es jedoch unzu­mut­bar, wenn die dem in der Woh­nung ver­blie­be­nen Unter­mie­ter gewähr­te Räu­mungs­frist dazu führ­te, dass er trotz Vor­ent­hal­tung der gesam­ten Woh­nung eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung nur in Höhe des Unter­miet­zin­ses bzw. der orts­üb­li­chen Mie­te für die unter­ver­mie­te­ten Tei­le der Woh­nung erhiel­te. Er stün­de dann schlech­ter als im Ver­hält­nis zum Haupt­mie­ter, der nach § 546a Abs. 1 BGB wäh­rend der Räu­mungs­frist die Nut­zungs­ent­schä­di­gung in vol­ler Höhe schuldet.

Ein sol­ches Ergeb­nis lie­ße sich nicht mit dem Schutz­zweck des § 571 Abs. 2 BGB recht­fer­ti­gen. Die Vor­schrift schützt zwar das Inter­es­se des Mie­ters, eine ihm gewähr­te Räu­mungs­frist zu nut­zen; das Gesetz bringt es aber in einen Aus­gleich mit den Inter­es­sen des Ver­mie­ters an der bal­di­gen Rück­erlan­gung der Woh­nung nach Ende des Miet­ver­hält­nis­ses, indem § 546a Abs. 1 BGB dem Ver­mie­ter einen Anspruch auf eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung in Höhe der ver­ein­bar­ten bzw. orts­üb­li­chen Mie­te für die­sen Zeit­raum zuer­kennt. Ein sol­cher Anspruch muss dem Ver­mie­ter auch dann ver­blei­ben, wenn § 571 Abs. 2 BGB ana­log auf einen Unter­mie­ter anzu­wen­den sein soll­te; denn der Unter­mie­ter steht dem Ver­mie­ter schon man­gels ver­trag­li­cher Bezie­hun­gen fer­ner als Hauptmieter.

Dass der Unter­mie­ter den ihm gewähr­ten Räu­mungs­schutz nur um den Preis einer Nut­zungs­ent­schä­di­gung für die gan­ze Woh­nung in Anspruch neh­men kann, ist dage­gen hin­zu­zu­neh­men. Dar­in setzt sich ledig­lich fort, dass der Unter­mie­ter zu kei­ner Zeit in einem ver­trag­li­chen Ver­hält­nis zu dem Eigen­tü­mer stand, son­dern sein Besitz­recht von dem Haupt­mie­ter ablei­te­te. Soweit die miet­recht­li­che Vor­schrift des § 571 Abs. 2 BGB über­haupt geeig­net ist, Rech­te des Eigen­tü­mers im Ver­hält­nis zum Unter­mie­ter ein­zu­schrän­ken, kann eine sol­che Beschrän­kung nicht über das hin­aus­ge­hen, was zwi­schen den (ursprüng­li­chen) Haupt­miet­par­tei­en gel­ten wür­de. Wird dem Unter­mie­ter, der nach Been­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses über eine Woh­nung und Räu­mung durch den Haupt­mie­ter die unter­ge­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Eigen­tü­mer nicht her­aus­gibt, eine gericht­li­che Räu­mungs­frist gewährt, kann der Eigen­tü­mer des­halb von ihm nach den Vor­schrif­ten des Eigen­tü­mer-Besit­zer-Ver­hält­nis­ses Scha­dens­er­satz jeden­falls in Höhe der von dem Haupt­mie­ter bei Nichträu­mung geschul­de­ten Nut­zungs­ent­schä­di­gung für die gan­ze Woh­nung verlangen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Dezem­ber 2020 – V ZR 26/​20

1. vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2014 – V ZR 218/​13, WM 2014, 1445 Rn. 6; BGH, Urteil vom 31.01.2001 – XII ZR 221/​98, NJOZ 2001, 282, 285; jeweils mwN[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 12.11.1992 – V ZR 230/​91, BGHZ 120, 204, 214; Urteil vom 19.09.2003 – V ZR 360/​02, BGHZ 156, 170, 171; BGH, Urteil 30.09.1964 – VIII ZR 302/​62, NJW 1964, 2414[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, WM 1968, 1370, 1371; BGH, Rechts­ent­scheid in Miet­sa­chen vom 21.04.1982 – VIII ARZ 16/​81, BGHZ 79, 232, 235; Urteil vom 31.01.2001 – XII ZR 221/​98, NJOZ 2001, 282, 285[↩]
4. so LG Köln, NJW-RR 1990, 1231, 1232 unter Hin­weis auf RGZ 156, 150, 153 f. zu § 556 Abs. 3 BGB aF; aA OLG Ham­burg, NZM 1999, 1052 f.; LG Düs­sel­dorf, WuM 1988, 163; offen gelas­sen in BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, WM 1968, 1370[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1987 – VIII ZR 258/​86, NJW-RR 1987, 907 zu § 557 Abs. 3 BGB mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, WM 1968, 1370, 1371[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 27.06.1953 – VI ZR 235/​52, NJW 1951, 1586, 1587; Schuschke/​Walker/​Kessen/​Tholen/​Braun, ZPO, 7. Aufl., § 721 Rn. 17[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2014 – V ZR 218/​13, WuM 2014, 347 Rn. 10[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, WM 1968, 1370, 1371; Urteil vom 14.03.2014 – V ZR 218/​13, aaO Rn. 9[↩]
9. vgl. LG Ber­lin, Grund­ei­gen­tum 2017, 538; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 8. Aufl., § 571 Rn. 10; Staudinger/​Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 10, 11[↩]
10. vgl. OLG Köln, WuM 1997, 336; LG Stutt­gart, NJW-RR 1990, 654; LG Sta­de, WuM 1987, 62[↩]
11. Münch­Komm-ZPO/­Götz, 5. Aufl., § 721 Rn. 2; Musielak/​Lackmann, ZPO, 17. Aufl., § 721 Rn. 3; Zöller/​Seibel, ZPO, 33. Aufl., § 721 Rn. 2; zur Vor­schrift des § 794a ZPO vgl. Schmid­t/­Fut­te­rer/­Leh­mann-Rich­ter, Miet­recht, 14. Aufl., § 794a ZPO Rn. 4[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 31.01.2001 – XII ZR 221/​98, NJOZ 2001, 282, 284 zu § 557 BGB aF betref­fend Ver­eins­räu­me; Beck­OK Miet­R/­K­lotz-Hör­lin [1.08.2020], § 571 BGB Rn. 5; Münch­Komm-BGB/­Bie­ber, 8. Aufl., § 546a Rn. 3; Staudinger/​Rolfs, BGB [2018], § 546a Rn. 10, 12; Blank/​Börstinghaus/​Blank, Mie­te, 5. Aufl., § 546a Rn. 5; Gram­lich, Miet­recht, 15. Aufl., § 546a Rn. 1; Schmidt/​Futterer/​Streyl, Miet­recht, 14. Aufl., § 546a Rn. 5, § 571 Rn. 1, 3; Grei­ner, ZMR 1998, 403, 404 f.[↩]
13. LG Stutt­gart, NJW-RR 1990, 654 f.[↩]
14. vgl. Beck­OK BGB/​Wöstmann [1.08.2020], § 571 Rn. 9; jurisPKBGB/​Tiedemann, 9. Aufl., § 571 BGB Rn. 41[↩]
15. LG Kiel, WuM 1995, 540; BeckOGK/​Gelb, BGB [1.07.2020], § 571 Rn. 4; Beck­OK Miet­R/­K­lotz-Hör­lin [1.08.2020], § 571 BGB Rn. 5; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 571 Rn. 7; RGRK/​Gelhaar, BGB, 12. Aufl. § 557 Rn. 24; Staudinger/​Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 10; Emme­rich in Bub/​Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 5. Aufl., Kap. – V Rn. 184; Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 11. Aufl., § 571 Rn. 7; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 14. Aufl., § 571 BGB Rn. 3; Ettl in Spielbauer/​Schneider, Miet­recht, 2. Aufl., § 571 BGB Rn. 9[↩]
16. vgl. BT-Drs. – IV 806, 11 zu § 557 BGB aF; Aus­schuss­be­richt zu BT-Drs. IV/​2195, 5 zu § 557 aF[↩]
17. vgl. Staudinger/​Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 12; Blank/​Börstinghaus/​Blank, 5. Aufl., § 571 Rn. 1; Herr­lein in Herrlein/​Kandelhard, ZAP-Pra­xis­kom­men­tar Miet­recht, 4. Aufl., § 571 BGB Rn. 2; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 571 BGB Rn. 2[↩]