Rangvorbehalt oder Wirksamkeitsvermerk im Grundbucheintragungsverfahren

Die ohne vorherigen Hinweis von Amts wegen erfolgte Eintragung eines Wirksamkeitsvorbehalts anstelle eines ausdrücklich beantragten Rangvorbehalts ist verfahrenswidrig und auf die Fassungsbeschwerde des Antragstellers zu berichtigen.

Rangvorbehalt oder Wirksamkeitsvermerk im Grundbucheintragungsverfahren

Die Beschwerde ist in einem solchen Fall als sog. Fassungsbeschwerde nach § 71 Abs. 1 (nicht: Abs. 2) GBO mit dem Ziel der Löschung bzw. Berichtigung des eingetragenen Klarstellungsvermerks in einen Rangvorbehalt zulässig.

Denn die Beschwerde gegen eine Eintragung ist zwar nur dann statthaft, wenn sie nicht auf eine Berichtigung in der Sache, sondern nur auf eine Richtigstellung oder Klarstellung der Fassung gerichtet ist1. Im vorliegenden Fall ist aber zu bedenken, dass der eingetragene Wirksamkeitsvermerk nur deklaratorische Bedeutung hat. Er ist selbst nur ein Klarstellungsvermerk, sodass seine Änderung keine durch eine Fassungsbeschwerde nicht erreichbare sachliche Änderung oder Berichtigung der Eintragung in der Sache ist2. Auch im vorliegenden Fall sind die Antragsteller deshalb nicht auf die sog. beschränkte Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 2 GBO zu verweisen, mit der eine Eintragung nur mit dem Ziel der Eintragung eines Widerspruchs oder ihrer Löschung angegriffen werden kann. Die Antragsteller sind auch nicht auf die sonst im Wege der Fassungsbeschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO mögliche Beischreibung eines weiteren Klarstellungsvermerkes3 zu beschränken. Vielmehr kann im vorliegenden Fall bei Begründetheit mit der Fassungsbeschwerde die auch aus dem Tenor des vorliegenden Beschlusses ersichtliche Richtigstellung des Eintragungstextes bzw. Beseitigung des vom Grundbuchamt angebrachten deklaratorischen Vermerks unmittelbar verlangt werden, weil damit keine sachliche Änderung der erfolgten Eintragung verbunden ist.

Die zulässige Fassungsbeschwerde ist auch begründet.

Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Beschluss vom 25.03.19994 ist zwar anerkannt, dass vor allem aus Gründen der Förderung der Publizitätswirkung des Grundbuchs die Eintragung eines sog. Wirksamkeitsvermerks zulässig ist. Weder der zu dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs führende Vorlagebeschluss des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.11.19985 noch die vorzitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs selbst besagen jedoch, dass mit der höchstrichterlichen Bejahung der Zulässigkeit des Wirksamkeitsvermerks auch in Bezug auf die Eigentumsvormerkung die Eintragung eines Rangvorbehalts nunmehr unzulässig sei. Das bedeutet, dass auch auf der Grundlage dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Zulässigkeit des Klarstellungsvermerks davon auszugehen ist, dass sowohl ein Rangvorbehalt als auch ein Wirksamkeitsvermerk (alternativ ebenso wie kumulativ) zur Eintragung gelangen können6.

Zu einem anderen Ergebnis – keine gleichzeitige Eintragung beider Alternativen möglich – käme man nur dann, wenn man die Auffassung teilen würde, wonach der Auflassungsvormerkung selbst gar kein Rang zukommt7. Diese neuere Auffassung entspricht jedoch nicht der jedenfalls derzeit noch vorherrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum. Auch der Bundesgerichtshof hat in der vorzitierten Entscheidung an der Rangfähigkeit einer Vormerkung unter Hinweis auf Rechtsprechung des Reichsgerichts8 und eigene frühere Entscheidungen9 ausdrücklich festgehalten und auch bisher diese Rechtsprechung nicht geändert. Sie entspricht auch im Übrigen der jedenfalls heute noch herrschenden Meinung auch im Schrifttum10. Gegen die Rangfähigkeit werden vor allem dogmatische Bedenken dahin angeführt, dass die Auflassungsvormerkung als solche kein dingliches Recht sei und nur Rechten am Grundstück nach § 879 BGB ein Rangverhältnis zukomme. Demgegenüber will die hergebrachte und jedenfalls derzeit noch vorherrschende Auffassung die Eigentumsvormerkung einem Grundstücksrecht analog beurteilen. Dieser Ansicht schließt sich auch der Senat an. Für sie spricht, dass durch die Auflassungsvormerkung mit dem Anspruch auf Verschaffung des Eigentums zweifelsfrei ein Recht am Grundstück gesichert wird.

Sind hiernach Rangvorbehalt (sog. Ranglösung) und Wirksamkeitsvermerk (sog. Wirksamkeitslösung) grundsätzlich beide gleichwertig und nebeneinander eintragbar, musste die Beschwerde der Antragsteller schon deshalb Erfolg haben, weil der Antrag des Urkundsnotars ausdrücklich die Eintragung des Rangvorbehalts und keinen Wirksamkeitsvermerk zum Gegenstand hatte. Auch in dem diesem Antrag zugrunde liegenden Kaufvertrag ist eine Ranglösung vereinbart. Angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts der Eintragungsunterlagen konnte der auf die (zumindest: auch) zulässige Eintragung einer Auflassungsvormerkung mit Rangvorbehalt gerichtete Antrag auch nicht von dem Grundbuchamt als Antrag zur Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks ausgelegt werden. Denn eine vom Grundbuchamt vorzunehmende Auslegung des Eintragungsantrags setzt Zweifel am Erklärungsinhalt voraus, die anhand der Eintragungsunterlagen behebbar sein müssen11. Schon derartige Zweifel sind hier nicht erkennbar, weil die Antragsunterlagen eindeutig einen Rangvorbehalt als Eintragungsgegenstand bezeichnen. Auch eine Umdeutung kommt nicht in Betracht. Es ist schon fraglich, ob Verfahrensanträge wie der Eintragungsantrag überhaupt einer Umdeutung nach § 140 BGB zugänglich sind12. Selbst wenn man grundsätzlich eine Umdeutung für möglich erachtet, wäre eine Umdeutung des gestellten Antrags auf Eintragung eines Rangvorbehalts in die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks nur dann zu erwägen, wenn der Rangvorbehalt und damit die beantragte Eintragung unzulässig, nämlich nichtig i. S. v. § 140 BGB wäre. Dann könnte man möglicherweise argumentieren, dass im Zweifel der Antragsteller seinen dem Wortlaut nach unzulässigen Antrag zumindest in der zulässigen Form aufrechterhalten will. Ausgehend von der Prämisse, dass sowohl Rangvorbehalt als auch Wirksamkeitsvermerk eintragungsfähig sind, kann eine derartige konkludente Zustimmung in beide Eintragungsvarianten jedoch nicht angenommen werden. Der vorliegende Fall und das Beschwerdevorbringen des Urkundsnotars zeigen auch deutlich, dass die Antragsteller im vorliegenden Fall jedenfalls bei Zulässigkeit des Rangvorbehalts nur diesen und gerade keinen Wirksamkeitsvermerk gewollt haben. Eine Umdeutung ist deshalb nicht möglich13.

Das Grundbuchamt hätte deshalb, wenn es – was nach Aktenlage nicht feststellbar ist, weil sich darüber auch die Abhilfeentscheidung nicht verhält – der Auffassung gewesen sein sollte, dass die Eintragung eines Rangvorbehalts nicht zulässig sei, auf Modifizierung des Antrags hinwirken müssen14. Wären die Antragsteller hiernach zu einer Umstellung des Eintragungsantrags nicht bereit gewesen, hätte das Grundbuchamt den Antrag zurückweisen und den Antragstellern dadurch die unmittelbare Beschwerdemöglichkeit nach § 71 Abs. 1 GBO hiergegen eröffnen müssen. Die beantragte Eintragung des Rangvorbehalts von Amts wegen und ohne vorherige Anhörung der Antragstellern in einen Wirksamkeitsvermerk selber umzuformulieren und die Antragsteller so vor vollendete Tatsachen zu stellen, war dagegen eine verfahrensfehlerhafte, wenn auch nach Angaben im Schrifttum15 von Grundbuchämtern seit höchstrichterlicher Anerkennung der Zulässigkeit der Eintragung des Wirksamkeitsvermerks vermehrt gehandhabte Vorgehensweise. Das zeigt auch, dass – wie eingangs erwähnt – hier die Fassungsbeschwerde mit dem Ziel der Neufassung des Klarstellungsvermerks in einen Rangvorbehalt zulässig sein muss. Denn die Antragsteller können dadurch, dass sie ungefragt vor vollendete Tatsachen gestellt wurden, nicht schlechter gestellt werden, als sie stünden, wenn das Grundbuchamt ihren Antrag auf Eintragung eines Rangvorbehalts abgewiesen hätte. Denn dann wäre für die Antragsteller ohne Zweifel die unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig gewesen und diese hätte, wie sich aus dem vorstehend Gesagte ergibt, ebenfalls Erfolg gehabt.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 22. Mai 2013 – 4 W 75/13

  1. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 71 Rn. 46 m. w. N.[]
  2. ebenso OLG Sachsen-Anhalt, NotBZ 2013, 71, m. w. N.[]
  3. vgl. dazu Demharter, a. a. O., § 53 Rn. 7[]
  4. BGHZ 141, 169 ff.[]
  5. OLG Hamm, Rpfleger 1999, 68[]
  6. so ausdrücklich OLG Bremen in WM 2005, 1241; Meikel/Böttcher, Grundbuchordnung, 10. Aufl., § 18 GBV Rn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 883 Rn. 21 m. w. N.[]
  7. so vor allem Lehmann, NJW 1999, 3318; Schultz in RNotZ 2001, 541, 546 und auch LG Lüneburg in Rpfleger 2004, 214[]
  8. RGZ 124, 200, 202[]
  9. BGH a. a. O.[]
  10. vgl. nur Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 879 Rn. 5; Skidzun, Rpfleger 2002, 9 ff.[]
  11. Demharter a. a. O. § 19 Rn. 28; OLG München FGPrax 09, 11[]
  12. abl. Demharter a. a. O. § 19 Rn. 30[]
  13. ebenso Schultz, a. a. O., S. 527 unten unter Hinweis auf eine ebenfalls ablehnende gutachtliche Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts in DNotI-Report 2001, 84[]
  14. vgl. auch Skidzun a. a. O. Seite 11 unten, 12 oben[]
  15. vgl. Schultz RNotZ 01, 541, 570[]

Bildnachweis: