Rang­vor­be­halt oder Wirk­sam­keits­ver­merk im Grund­buch­ein­tra­gungs­ver­fah­ren

Die ohne vor­he­ri­gen Hin­weis von Amts wegen erfolg­te Ein­tra­gung eines Wirk­sam­keits­vor­be­halts anstel­le eines aus­drück­lich bean­trag­ten Rang­vor­be­halts ist ver­fah­rens­wid­rig und auf die Fas­sungs­be­schwer­de des Antrag­stel­lers zu berich­ti­gen.

Rang­vor­be­halt oder Wirk­sam­keits­ver­merk im Grund­buch­ein­tra­gungs­ver­fah­ren

Die Beschwer­de ist in einem sol­chen Fall als sog. Fas­sungs­be­schwer­de nach § 71 Abs. 1 (nicht: Abs. 2) GBO mit dem Ziel der Löschung bzw. Berich­ti­gung des ein­ge­tra­ge­nen Klar­stel­lungs­ver­merks in einen Rang­vor­be­halt zuläs­sig.

Denn die Beschwer­de gegen eine Ein­tra­gung ist zwar nur dann statt­haft, wenn sie nicht auf eine Berich­ti­gung in der Sache, son­dern nur auf eine Rich­tig­stel­lung oder Klar­stel­lung der Fas­sung gerich­tet ist 1. Im vor­lie­gen­den Fall ist aber zu beden­ken, dass der ein­ge­tra­ge­ne Wirk­sam­keits­ver­merk nur dekla­ra­to­ri­sche Bedeu­tung hat. Er ist selbst nur ein Klar­stel­lungs­ver­merk, sodass sei­ne Ände­rung kei­ne durch eine Fas­sungs­be­schwer­de nicht erreich­ba­re sach­li­che Ände­rung oder Berich­ti­gung der Ein­tra­gung in der Sache ist 2. Auch im vor­lie­gen­den Fall sind die Antrag­stel­ler des­halb nicht auf die sog. beschränk­te Grund­buch­be­schwer­de nach § 71 Abs. 2 GBO zu ver­wei­sen, mit der eine Ein­tra­gung nur mit dem Ziel der Ein­tra­gung eines Wider­spruchs oder ihrer Löschung ange­grif­fen wer­den kann. Die Antrag­stel­ler sind auch nicht auf die sonst im Wege der Fas­sungs­be­schwer­de nach § 71 Abs. 1 GBO mög­li­che Beisch­rei­bung eines wei­te­ren Klar­stel­lungs­ver­mer­kes 3 zu beschrän­ken. Viel­mehr kann im vor­lie­gen­den Fall bei Begründ­etheit mit der Fas­sungs­be­schwer­de die auch aus dem Tenor des vor­lie­gen­den Beschlus­ses ersicht­li­che Rich­tig­stel­lung des Ein­tra­gungs­tex­tes bzw. Besei­ti­gung des vom Grund­buch­amt ange­brach­ten dekla­ra­to­ri­schen Ver­merks unmit­tel­bar ver­langt wer­den, weil damit kei­ne sach­li­che Ände­rung der erfolg­ten Ein­tra­gung ver­bun­den ist.

Die zuläs­si­ge Fas­sungs­be­schwer­de ist auch begrün­det.

Seit der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs im Beschluss vom 25.03.1999 4 ist zwar aner­kannt, dass vor allem aus Grün­den der För­de­rung der Publi­zi­täts­wir­kung des Grund­buchs die Ein­tra­gung eines sog. Wirk­sam­keits­ver­merks zuläs­sig ist. Weder der zu die­ser Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs füh­ren­de Vor­la­ge­be­schluss des Ober­lan­des­ge­richts Hamm vom 11.11.1998 5 noch die vor­zi­tier­te Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs selbst besa­gen jedoch, dass mit der höchst­rich­ter­li­chen Beja­hung der Zuläs­sig­keit des Wirk­sam­keits­ver­merks auch in Bezug auf die Eigen­tums­vor­mer­kung die Ein­tra­gung eines Rang­vor­be­halts nun­mehr unzu­läs­sig sei. Das bedeu­tet, dass auch auf der Grund­la­ge die­ser höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung zur Zuläs­sig­keit des Klar­stel­lungs­ver­merks davon aus­zu­ge­hen ist, dass sowohl ein Rang­vor­be­halt als auch ein Wirk­sam­keits­ver­merk (alter­na­tiv eben­so wie kumu­la­tiv) zur Ein­tra­gung gelan­gen kön­nen 6.

Zu einem ande­ren Ergeb­nis – kei­ne gleich­zei­ti­ge Ein­tra­gung bei­der Alter­na­ti­ven mög­lich – käme man nur dann, wenn man die Auf­fas­sung tei­len wür­de, wonach der Auf­las­sungs­vor­mer­kung selbst gar kein Rang zukommt 7. Die­se neue­re Auf­fas­sung ent­spricht jedoch nicht der jeden­falls der­zeit noch vor­herr­schen­den Mei­nung in Recht­spre­chung und Schrift­tum. Auch der Bun­des­ge­richts­hof hat in der vor­zi­tier­ten Ent­schei­dung an der Rang­fä­hig­keit einer Vor­mer­kung unter Hin­weis auf Recht­spre­chung des Reichs­ge­richts 8 und eige­ne frü­he­re Ent­schei­dun­gen 9 aus­drück­lich fest­ge­hal­ten und auch bis­her die­se Recht­spre­chung nicht geän­dert. Sie ent­spricht auch im Übri­gen der jeden­falls heu­te noch herr­schen­den Mei­nung auch im Schrift­tum 10. Gegen die Rang­fä­hig­keit wer­den vor allem dog­ma­ti­sche Beden­ken dahin ange­führt, dass die Auf­las­sungs­vor­mer­kung als sol­che kein ding­li­ches Recht sei und nur Rech­ten am Grund­stück nach § 879 BGB ein Rang­ver­hält­nis zukom­me. Dem­ge­gen­über will die her­ge­brach­te und jeden­falls der­zeit noch vor­herr­schen­de Auf­fas­sung die Eigen­tums­vor­mer­kung einem Grund­stücks­recht ana­log beur­tei­len. Die­ser Ansicht schließt sich auch der Senat an. Für sie spricht, dass durch die Auf­las­sungs­vor­mer­kung mit dem Anspruch auf Ver­schaf­fung des Eigen­tums zwei­fels­frei ein Recht am Grund­stück gesi­chert wird.

Sind hier­nach Rang­vor­be­halt (sog. Rang­lö­sung) und Wirk­sam­keits­ver­merk (sog. Wirk­sam­keits­lö­sung) grund­sätz­lich bei­de gleich­wer­tig und neben­ein­an­der ein­trag­bar, muss­te die Beschwer­de der Antrag­stel­ler schon des­halb Erfolg haben, weil der Antrag des Urkunds­no­tars aus­drück­lich die Ein­tra­gung des Rang­vor­be­halts und kei­nen Wirk­sam­keits­ver­merk zum Gegen­stand hat­te. Auch in dem die­sem Antrag zugrun­de lie­gen­den Kauf­ver­trag ist eine Rang­lö­sung ver­ein­bart. Ange­sichts des inso­weit ein­deu­ti­gen Wort­lauts der Ein­tra­gungs­un­ter­la­gen konn­te der auf die (zumin­dest: auch) zuläs­si­ge Ein­tra­gung einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung mit Rang­vor­be­halt gerich­te­te Antrag auch nicht von dem Grund­buch­amt als Antrag zur Ein­tra­gung eines Wirk­sam­keits­ver­merks aus­ge­legt wer­den. Denn eine vom Grund­buch­amt vor­zu­neh­men­de Aus­le­gung des Ein­tra­gungs­an­trags setzt Zwei­fel am Erklä­rungs­in­halt vor­aus, die anhand der Ein­tra­gungs­un­ter­la­gen beheb­bar sein müs­sen 11. Schon der­ar­ti­ge Zwei­fel sind hier nicht erkenn­bar, weil die Antrags­un­ter­la­gen ein­deu­tig einen Rang­vor­be­halt als Ein­tra­gungs­ge­gen­stand bezeich­nen. Auch eine Umdeu­tung kommt nicht in Betracht. Es ist schon frag­lich, ob Ver­fah­rens­an­trä­ge wie der Ein­tra­gungs­an­trag über­haupt einer Umdeu­tung nach § 140 BGB zugäng­lich sind 12. Selbst wenn man grund­sätz­lich eine Umdeu­tung für mög­lich erach­tet, wäre eine Umdeu­tung des gestell­ten Antrags auf Ein­tra­gung eines Rang­vor­be­halts in die Ein­tra­gung eines Wirk­sam­keits­ver­merks nur dann zu erwä­gen, wenn der Rang­vor­be­halt und damit die bean­trag­te Ein­tra­gung unzu­läs­sig, näm­lich nich­tig i. S. v. § 140 BGB wäre. Dann könn­te man mög­li­cher­wei­se argu­men­tie­ren, dass im Zwei­fel der Antrag­stel­ler sei­nen dem Wort­laut nach unzu­läs­si­gen Antrag zumin­dest in der zuläs­si­gen Form auf­recht­erhal­ten will. Aus­ge­hend von der Prä­mis­se, dass sowohl Rang­vor­be­halt als auch Wirk­sam­keits­ver­merk ein­tra­gungs­fä­hig sind, kann eine der­ar­ti­ge kon­klu­den­te Zustim­mung in bei­de Ein­tra­gungs­va­ri­an­ten jedoch nicht ange­nom­men wer­den. Der vor­lie­gen­de Fall und das Beschwer­de­vor­brin­gen des Urkunds­no­tars zei­gen auch deut­lich, dass die Antrag­stel­ler im vor­lie­gen­den Fall jeden­falls bei Zuläs­sig­keit des Rang­vor­be­halts nur die­sen und gera­de kei­nen Wirk­sam­keits­ver­merk gewollt haben. Eine Umdeu­tung ist des­halb nicht mög­lich 13.

Das Grund­buch­amt hät­te des­halb, wenn es – was nach Akten­la­ge nicht fest­stell­bar ist, weil sich dar­über auch die Abhil­fe­ent­schei­dung nicht ver­hält – der Auf­fas­sung gewe­sen sein soll­te, dass die Ein­tra­gung eines Rang­vor­be­halts nicht zuläs­sig sei, auf Modi­fi­zie­rung des Antrags hin­wir­ken müs­sen 14. Wären die Antrag­stel­ler hier­nach zu einer Umstel­lung des Ein­tra­gungs­an­trags nicht bereit gewe­sen, hät­te das Grund­buch­amt den Antrag zurück­wei­sen und den Antrag­stel­lern dadurch die unmit­tel­ba­re Beschwer­de­mög­lich­keit nach § 71 Abs. 1 GBO hier­ge­gen eröff­nen müs­sen. Die bean­trag­te Ein­tra­gung des Rang­vor­be­halts von Amts wegen und ohne vor­he­ri­ge Anhö­rung der Antrag­stel­lern in einen Wirk­sam­keits­ver­merk sel­ber umzu­for­mu­lie­ren und die Antrag­stel­ler so vor voll­ende­te Tat­sa­chen zu stel­len, war dage­gen eine ver­fah­rens­feh­ler­haf­te, wenn auch nach Anga­ben im Schrift­tum 15 von Grund­buch­äm­tern seit höchst­rich­ter­li­cher Aner­ken­nung der Zuläs­sig­keit der Ein­tra­gung des Wirk­sam­keits­ver­merks ver­mehrt gehand­hab­te Vor­ge­hens­wei­se. Das zeigt auch, dass – wie ein­gangs erwähnt – hier die Fas­sungs­be­schwer­de mit dem Ziel der Neu­fas­sung des Klar­stel­lungs­ver­merks in einen Rang­vor­be­halt zuläs­sig sein muss. Denn die Antrag­stel­ler kön­nen dadurch, dass sie unge­fragt vor voll­ende­te Tat­sa­chen gestellt wur­den, nicht schlech­ter gestellt wer­den, als sie stün­den, wenn das Grund­buch­amt ihren Antrag auf Ein­tra­gung eines Rang­vor­be­halts abge­wie­sen hät­te. Denn dann wäre für die Antrag­stel­ler ohne Zwei­fel die unbe­schränk­te Beschwer­de nach § 71 Abs. 1 GBO zuläs­sig gewe­sen und die­se hät­te, wie sich aus dem vor­ste­hend Gesag­te ergibt, eben­falls Erfolg gehabt.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 22. Mai 2013 – 4 W 75/​13

  1. Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 71 Rn. 46 m. w. N.[]
  2. eben­so OLG Sach­sen-Anhalt, Not­BZ 2013, 71, m. w. N.[]
  3. vgl. dazu Dem­har­ter, a. a. O., § 53 Rn. 7[]
  4. BGHZ 141, 169 ff.[]
  5. OLG Hamm, Rpfle­ger 1999, 68[]
  6. so aus­drück­lich OLG Bre­men in WM 2005, 1241; Meikel/​Bött­cher, Grund­buch­ord­nung, 10. Aufl., § 18 GBV Rn. 7; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 883 Rn. 21 m. w. N.[]
  7. so vor allem Leh­mann, NJW 1999, 3318; Schultz in RNotZ 2001, 541, 546 und auch LG Lüne­burg in Rpfle­ger 2004, 214[]
  8. RGZ 124, 200, 202[]
  9. BGH a. a. O.[]
  10. vgl. nur Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 879 Rn. 5; Skid­zun, Rpfle­ger 2002, 9 ff.[]
  11. Dem­har­ter a. a. O. § 19 Rn. 28; OLG Mün­chen FGPrax 09, 11[]
  12. abl. Dem­har­ter a. a. O. § 19 Rn. 30[]
  13. eben­so Schultz, a. a. O., S. 527 unten unter Hin­weis auf eine eben­falls ableh­nen­de gut­acht­li­che Stel­lung­nah­me des Deut­schen Notar­in­sti­tuts in DNo­tI-Report 2001, 84[]
  14. vgl. auch Skid­zun a. a. O. Sei­te 11 unten, 12 oben[]
  15. vgl. Schultz RNotZ 01, 541, 570[]