Rau­chen in der Miet­woh­nung

Das Rau­chen in Miet­woh­nun­gen ist zwar grund­sätz­lich zuläs­sig, kann aber nach einem Urteil des Bun­des­ge­richts­hof im Ein­zel­fall ver­trags­wid­rig sein und Scha­dens­er­satz­pflich­ten der Mie­ter begrün­den.

Rau­chen in der Miet­woh­nung

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat­te jetzt dar­über zu ent­schei­den, ob eine vom ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch einer gemie­te­ten Woh­nung nicht mehr umfass­te Nut­zung anzu­neh­men ist, wenn “exzes­si­ves” Rau­chen des Mie­ters bereits nach kur­zer Miet­zeit einen erheb­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf zur Fol­ge hat.

Die Klä­ger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten. Mit der Kla­ge haben die Klä­ger Rück­zah­lung der geleis­te­ten Kau­ti­on ver­langt. Die Beklag­te hat die Auf­rech­nung mit einem Scha­dens­er­satz­an­spruch erklärt. Sie hat behaup­tet, die Klä­ger hät­ten in der Woh­nung stark geraucht. Bei deren Aus­zug sei­en Decken, Wän­de und Türen der Woh­nung durch Ziga­ret­ten­qualm stark ver­gilbt gewe­sen. Der Ziga­ret­ten­ge­ruch habe sich in die Tape­ten “ein­ge­fres­sen”. Dies habe eine Neu­ta­pe­zie­rung und Lackier­ar­bei­ten an den Türen erfor­der­lich gemacht.

Die Vor­in­stan­zen haben einen Scha­dens­er­satz­an­spruch der Beklag­ten ver­neint. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten ist zurück­ge­wie­sen wor­den.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass das Rau­chen in einer Miet­woh­nung über den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch hin­aus­geht und eine Scha­dens­er­satz­pflicht des Mie­ters begrün­det, wenn dadurch Ver­schlech­te­run­gen der Woh­nung ver­ur­sacht wer­den, die sich nicht mehr durch Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung (Tape­zie­ren, Anstrei­chen oder Kal­ken der Wän­de und Decken, Strei­chen der Fuß­bö­den, Heiz­kör­per ein­schließ­lich Heiz­roh­re, der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen) besei­ti­gen las­sen, son­dern dar­über hin­aus­ge­hen­de Instand­set­zungs­ar­bei­ten erfor­dern. Das gilt unab­hän­gig davon, ob ein Reno­vie­rungs­be­darf bereits vor­zei­tig ent­steht. Der Ver­mie­ter wird dadurch nicht unbil­lig benach­tei­ligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Aus­füh­rung der erfor­der­li­chen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren – auch im Wege for­mu­lar­ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung – auf den Mie­ter abzu­wäl­zen. Wenn es – wie im ent­schie­de­nen Fall – an einer wirk­sa­men Ver­ein­ba­rung zur Abwäl­zung der Reno­vie­rungs­pflich­ten fehlt, so geht dies zu Las­ten des Ver­mie­ters als Ver­wen­der der unzu­läs­si­gen For­mu­lar­klau­sel.

Im ent­schie­de­nen Fall lie­ßen sich die behaup­te­ten Spu­ren des Tabak­kon­sums nach dem Vor­trag der Beklag­ten durch das Tape­zie­ren und Strei­chen von Wän­den und Decken sowie die Lackie­rung von Türen besei­ti­gen. Dabei han­delt es sich um Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung. Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch der Beklag­ten bestand des­halb nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/​07