Rauch­mel­der in der Eigen­tums­woh­nung

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen den Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern in Woh­nun­gen jeden­falls dann beschlie­ßen, wenn das Lan­des­recht eine ent­spre­chen­de eigen­tums­be­zo­ge­ne Pflicht vor­sieht. Rauch­warn­mel­der, die auf­grund eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­bracht wor­den sind, ste­hen nicht im Son­der­ei­gen­tum.

Rauch­mel­der in der Eigen­tums­woh­nung

Der Beschluss über die nach­träg­li­che Aus­stat­tung der Woh­nun­gen mit Rauch­warn­mel­dern ist von der Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gedeckt und daher nicht nich­tig. Die Fra­ge, ob den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Kom­pe­tenz zusteht, die Nach­rüs­tung der Woh­nun­gen mit Rauch­warn­mel­dern zu beschlie­ßen, ist aller­dings umstrit­ten.

Die über­wie­gen­de Ansicht bejaht eine Beschluss­kom­pe­tenz jeden­falls dann, wenn eine öffent­lich­recht­li­che Ein­bau­pflicht besteht. Die Begrün­dun­gen, die viel­fach an die eigen­tums­recht­li­che Zuord­nung der Rauch­warn­mel­der anknüp­fen, sind unter­schied­lich. Teil­wei­se wird die Beschluss­kom­pe­tenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG her­ge­lei­tet, da Rauch­warn­mel­der der Sicher­heit des Gebäu­des dien­ten und sie daher zwin­gend zum Gemein­schafts­ei­gen­tum zu rech­nen sei­en [1]. Teil­wei­se wird zur Begrün­dung der Beschluss­kom­pe­tenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG her­an­ge­zo­gen, da es sich bei der öffent­lich­recht­li­chen Ver­pflich­tung zum Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern um eine von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft wahr­zu­neh­men­de gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­de­le [2] oder jeden­falls um eine Pflicht, deren Wahr­neh­mung auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über­tra­gen wer­den kön­ne [3].

Nach ande­rer Auf­fas­sung ist ein Beschluss über die Instal­la­ti­on von Rauch­warn­mel­dern in den Woh­nun­gen man­gels Beschluss­kom­pe­tenz nich­tig [4].

Die über­wie­gen­de Ansicht trifft zu. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen den Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern in Woh­nun­gen jeden­falls dann beschlie­ßen, wenn das Lan­des­recht eine ent­spre­chen­de eigen­tums­be­zo­ge­ne Pflicht vor­sieht.

Das gilt unab­hän­gig davon, ob sich die öffent­lich­recht­li­che Pflicht an die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Ver­band, an die Mit­glie­der der Gemein­schaft als Mit­be­rech­tig­te an dem bebau­ten Grund­stück oder an den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer rich­tet. Es bedarf daher kei­ner Ent­schei­dung, wer von ihnen Adres­sat der für den hier zu beur­tei­len­den Sach­ver­halt maß­geb­li­chen Vor­schrift des § 45 Abs. 6 der Ham­bur­gi­schen Bau­ord­nung ist, nach der in Woh­nun­gen Schlaf­räu­me, Kin­der­zim­mer und Flu­re, über die Ret­tungs­we­ge von Auf­ent­halts­räu­men füh­ren, jeweils min­des­tens einen Rauch­warn­mel­der haben müs­sen (Satz 1), und die fer­ner anord­net, dass vor­han­de­ne Woh­nun­gen bis zum 31. Dezem­ber 2010 mit Rauch­warn­mel­dern aus­zu­rüs­ten sind (Satz 3).

Ver­pflich­tet das Lan­des­recht die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band zum Ein­bau von Rauch­mel­dern, folgt die Beschluss­kom­pe­tenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

Rich­tet sich die Pflicht an die Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Grund­stücks­ei­gen­tü­mer [5], ist der Ver­band gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG, nach der die Gemein­schaft die gemein­schafts­be­zo­ge­nen Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wahr­nimmt, ohne wei­te­res befugt, die­se Pflicht zu erfül­len. Die­se soge­nann­te gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­be­rech­ti­gung des Ver­ban­des ist gege­ben, wenn eine Ver­pflich­tung, die im Außen­ver­hält­nis alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer glei­cher­ma­ßen trifft, nach der Inter­es­sen­la­ge ein gemein­schaft­li­ches Vor­ge­hen erfor­dert [6]. Das ist bei­spiels­wei­se bei der Wahr­neh­mung von Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten der Fall [7]. So liegt es aber auch, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund öffent­lich­recht­li­cher Vor­schrif­ten als Bruch­teils­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet sind, das Grund­stück oder das dar­auf befind­li­che Gebäu­de in einer bestimm­ten Wei­se aus­zu­stat­ten, sofern es dabei – was bei dem Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern nicht der Fall ist – nicht zu einem unzu­läs­si­gen Ein­griff in das Son­der­ei­gen­tum kommt.

Ist Adres­sat der Ein­bau­ver­pflich­tung der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, besteht eine gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­kom­pe­tenz der Gemein­schaft aller­dings nur, wenn die Ver­pflich­tung sämt­li­che Mit­glie­der betrifft [8]. Da die Bau­ord­nun­gen nur die Aus­stat­tung von Woh­nun­gen, nicht aber auch von ander­weit genutz­ten Räu­men mit Rauch­warn­mel­dern vor­schrei­ben, fehlt es an die­ser Vor­aus­set­zung, sobald eine Anla­ge auch Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten umfasst [9].

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind in die­sem Fall aber berech­tigt, von ihrem Zugriffs­er­mes­sen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG zusteht (sog. geko­re­ne Aus­übungs- bzw. Wahr­neh­mungs­be­fug­nis [10]). Denn die­se setzt nicht zwin­gend das Bestehen gleich­ge­rich­te­ter Pflich­ten sämt­li­cher Mit­glie­der der Gemein­schaft vor­aus [11].

Die für das Bestehen der geko­re­nen Wahr­neh­mungs­be­fug­nis not­wen­di­ge wei­te­re Vor­aus­set­zung, dass die Pflich­ten­er­fül­lung durch den Ver­band för­der­lich ist [12], ist bei dem Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern in Woh­nun­gen gege­ben. Rauch­warn­mel­der bezwe­cken – im Gegen­satz zu Brand­mel­dern – zwar nicht unmit­tel­bar den Schutz des Gebäu­des, son­dern in ers­ter Linie den Schutz der Bewoh­ner vor toxi­schen Gasen; die­se sol­len durch den im Fall einer Rauch­ent­wick­lung aus­ge­lös­ten akus­ti­schen Alarm zum Ver­las­sen der Woh­nung ange­hal­ten wer­den [13]. Sie die­nen aber nicht nur dem Schutz des jewei­li­gen Son­der­ei­gen­tü­mers, son­dern aller Bewoh­ner und Besu­cher der Wohn­an­la­ge [14]. Woh­nungs­brän­de stel­len stets eine Bedro­hung für das gesam­te Gebäu­de und damit für Leib und Leben aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bzw. ihrer Mie­ter und Gäs­te dar. Der recht­zei­ti­ge Alarm eines in einer Woh­nung ange­brach­ten Rauch­warn­mel­ders soll und kann auch sie vor Rauch­ver­gif­tun­gen bewah­ren. Regel­mä­ßig ist näm­lich zu erwar­ten, dass Per­so­nen, die durch den Alarm eines in ihrer Woh­nung ange­brach­ten Rauch­warn­mel­ders auf einen Brand auf­merk­sam gewor­den sind und des­halb ihre Woh­nung ver­las­sen, unver­züg­lich die Feu­er­wehr rufen und zudem vor deren Ein­tref­fen ver­su­chen wer­den, die übri­gen Bewoh­ner von außen, etwa durch Klin­geln oder Rufen, zum Ver­las­sen des Gebäu­des zu bewe­gen. Zugleich wird durch die rasche Ent­de­ckung eines Woh­nungs­bran­des das Gemein­schafts­ei­gen­tum eben­falls geschützt, mag dies auch eher als Reflex der Ein­bau­ver­pflich­tung anzu­se­hen sein. Der Gemein­schafts­be­zug der Ver­pflich­tung zum Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern in Woh­nun­gen zeigt sich zudem dar­in, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei einem Ver­stoß ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen ihre Ein­bau­ver­pflich­tung im Scha­dens­fall Gefahr läuft, dass die Leis­tun­gen aus der Feu­er­ver­si­che­rung für das Gebäu­de gekürzt wer­den [15].

Die sachen­recht­li­che Ein­ord­nung von Rauch­warn­mel­dern hin­dert die Annah­me einer Beschluss­kom­pe­tenz nicht. Zwar besteht für Maß­nah­men am Son­der­ei­gen­tum gene­rell kei­ne Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer; dies gilt auch dann, wenn öffent­lich­recht­li­che Vor­schrif­ten die Maß­nah­men erfor­dern [16]. Wer­den in Umset­zung eines Mehr­heits­be­schlus­ses Rauch­warn­mel­der in Woh­nun­gen ange­bracht, kommt es jedoch nicht zu einem Ein­griff in das Son­der­ei­gen­tum.

Rauch­warn­mel­der, die auf­grund eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­bracht wor­den sind, ste­hen nicht im Son­der­ei­gen­tum. Offen blei­ben kann, ob es sich bei ihnen um wesent­li­che Bestand­tei­le des Gebäu­des oder um Zube­hör han­delt [17]

Sind Rauch­warn­mel­der als wesent­li­che Bestand­tei­le im Sin­ne von § 94 Abs. 2 BGB anzu­se­hen, folgt bereits aus der Vor­schrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Son­der­ei­gen­tum ste­hen kön­nen. Danach sind Tei­le des Gebäu­des, die für des­sen Bestand oder Sicher­heit erfor­der­lich sind, nicht Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­me befin­den. Zu sol­chen Tei­len zäh­len Rauch­warn­mel­der jeden­falls dann, wenn sie gesetz­lich vor­ge­schrie­ben sind [18]. Der Sicher­heit des Gebäu­des die­nen näm­lich nicht nur Vor­rich­tun­gen, die es selbst vor Scha­den bewah­ren, son­dern vor allem auch Bestand­tei­le, die Leib und Leben im Gebäu­de befind­li­cher Per­so­nen schüt­zen, wie etwa eine Ret­tungs­trep­pe oder lei­ter [19]. Da in einer Woh­nung ange­brach­te Rauch­warn­mel­der zudem alle Bewoh­ner des Gebäu­des vor den Fol­gen gif­ti­ger Gase zu schüt­zen ver­mö­gen und damit die Sicher­heit des gesam­ten Gebäu­des erhö­hen, kann ihnen die Zuord­nung zum Gemein­schafts­ei­gen­tum auch nicht unter Hin­weis dar­auf abge­spro­chen wer­den, dass kei­ne Pflicht bestehe, Rauch­warn­mel­der im Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums anzu­brin­gen [20].

Han­delt es sich bei Rauch­warn­mel­dern hin­ge­gen schon nicht um wesent­li­che Bestand­tei­le, son­dern um Zube­hör [21], ste­hen die­se regel­mä­ßig im Eigen­tum des­sen, der die Anschaf­fung und Instal­la­ti­on ver­an­lasst hat [22]. Bei einem auf einem Beschluss der Eigen­tü­mer beru­hen­den Ein­bau ist dies im Zwei­fel die Gemein­schaft als Ver­band. Rauch­warn­mel­der, die ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in sei­nen Räu­men bereits selbst ange­bracht hat, ste­hen bei einer Ein­ord­nung als Zube­hör zwar in des­sen Eigen­tum. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind hier­durch aber nicht gehin­dert, den Ein­bau von (neu­en) Rauch­warn­mel­dern zu beschlie­ßen. Inwie­weit sie bei der Beschluss­fas­sung dar­auf Rück­sicht neh­men müs­sen, dass ein­zel­ne Eigen­tü­mer ihrer Ein­bau­pflicht bereits nach­ge­kom­men sind, ist eine Fra­ge der ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung [23], nicht aber der Beschluss­kom­pe­tenz.

Der Ein­bau von Rauch­warn­mel­der ist mit kei­nem unzu­läs­si­gen Ein­griff in das Son­der­ei­gen­tum ver­bun­den. Befes­tigt wer­den sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Zim­mer­de­cken. Dass Zutritt zur Woh­nung gewährt wer­den muss und dass durch den Ein­bau Son­der­ei­gen­tum (z.B. eine Tape­te) berührt sein kann, hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hin­zu­neh­men; ein hier­durch ent­ste­hen­der Scha­den ist ihm zu erset­zen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Die Beschluss­kom­pe­tenz umfasst auch Ent­schei­dun­gen über eine regel­mä­ßi­ge Kon­trol­le und War­tung der Rauch­warn­mel­der. Für den hier zu beur­tei­len­den Sach­ver­halt folgt das unmit­tel­bar aus der Vor­schrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Ham­bur­gi­schen Bau­ord­nung, nach der Rauch­warn­mel­der so betrie­ben wer­den müs­sen, dass Brand­rauch früh­zei­tig erkannt und gemel­det wird.

Ob ein sol­cher Beschluss ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht, bedurf­te im vor­lie­gen­den Fall kei­ner Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs, weil man­gels recht­zei­ti­ger Anfech­tung des Beschlus­ses nur Nich­tig­keits­grün­de zu prü­fen waren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Febru­ar 2013 – V ZR 238/​11

  1. AG Ahrens­burg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rends­burg, ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/​Breiholdt/​Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frank­furt, ZMR 2009, 864, 865 für Brand­mel­der[]
  2. LG Ham­burg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schnei­der, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/​Breiholdt/​Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.[]
  3. Brie­se­meis­ter, Anw­Zert MietR 15/​2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57, 58[]
  4. AG Ham­burg-Wands­bek, ZMR 2010, 809; Abra­men­ko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; eben­so Greu­p­ner, ZMR 2012, 497, 511, der aller­dings eine Über­tra­gung der Ein­bau­ver­pflich­tung auf die Gemein­schaft durch Rechts­ge­schäft für mög­lich hält[]
  5. vgl. Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 9[]
  7. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/​11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12[]
  8. vgl. all­ge­mein Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258[]
  9. vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abra­men­ko, ZWE 2013, 117, 120[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/​09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer; eben­so Schultz, ZWE 2012, 57, 58[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/​10, aaO[]
  13. vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.[]
  14. so zutref­fend Schmidt/​Breitholdt/​Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57[]
  15. vgl. Bie­le­feld, DWE, 2011, 53, 55[]
  16. vgl. Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abra­men­ko, ZWE 2013, 117, 119[]
  17. dazu, dass sie kei­ne "ein­fa­chen" Bestand­tei­le sind, Schnei­der, ZMR 2010, 822, 824 f.[]
  18. eben­so Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE[]
  19. vgl. Grzi­wotz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25[]
  20. so aber Greu­p­ner, ZMR 2012, 497, 502[]
  21. so Schnei­der, ZMR 2010, 822, 825; Abra­men­ko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47[]
  22. vgl. näher Schnei­der, aaO, S. 826[]
  23. vgl. AG Rends­burg, ZMR 2009, 239[]