Rauch­warn­mel­der – und ihr Ein­bau durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen bei Bestehen einer ent­spre­chen­den lan­des­recht­li­chen Pflicht den zwin­gen­den Ein­bau und die War­tung von Rauch­warn­mel­dern durch die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in allen Woh­nun­gen auch dann wirk­sam beschlie­ßen, wenn dadurch Woh­nun­gen ein­be­zo­gen wer­den, in denen Eigen­tü­mer bereits Rauch­warn­mel­der ange­bracht haben.

Rauch­warn­mel­der – und ihr Ein­bau durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof im Fall einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus Nord­rhein-West­fa­len. Im Hin­blick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bau­ord­nung für das Land Nord­rhein-West­fa­len (BauO NRW) bestehen­de Pflicht zur Nach­rüs­tung vor­han­de­ner Woh­nun­gen mit Rauch­warn­mel­dern beschlos­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 2015 die Instal­la­ti­on sowie die War­tung und Kon­trol­le von Rauch­warn­mel­dern für sämt­li­che Woh­nun­gen durch eine Fach­fir­ma. Die Anschaf­fungs­kos­ten soll­ten aus der Instand­hal­tungs­rück­la­ge finan­ziert und die lau­fen­den Kos­ten für die War­tung und Kon­trol­le über die Jah­res­ab­rech­nung nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len umge­legt wer­den.

Die kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die ihre Woh­nun­gen bereits mit eige­nen Rauch­warn­mel­dern aus­ge­stat­tet haben, möch­ten von der getrof­fe­nen Rege­lung aus­ge­nom­men wer­den. Die von ihnen erho­be­ne Anfech­tungs­kla­ge ist in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Mett­mann 1 und dem Land­ge­richt Düs­sel­dorf 2 erfolg­los geblie­ben. Mit der von dem Land­ge­richt Düs­sel­dorf im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on wol­len sie wei­ter­hin errei­chen, dass der ange­foch­te­ne Beschluss für ungül­tig erklärt wird. Doch der Bun­des­ge­richths­hof bestä­tig­te die Urtei­le der Vor­in­stan­zen und wies auch die Revi­si­on zurück:

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen den Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern in allen Woh­nun­gen beschlie­ßen. Die Beschluss­kom­pe­tenz umfasst auch die Ent­schei­dung über eine regel­mä­ßi­ge Kon­trol­le und War­tung der Rauch­warn­mel­der. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmit­tel­ba­re Besit­zer und nicht der Eigen­tü­mer die Betriebs­be­reit­schaft sicher­zu­stel­len. Das hin­dert die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aber nicht, eine ein­heit­li­che War­tung und Kon­trol­le der neu ein­ge­bau­ten Rauch­warn­mel­der durch eine Fach­fir­ma zu beschlie­ßen.

Der Beschluss ent­spricht auch ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung. Indem der Ein­bau und die War­tung von Rauch­warn­mel­dern für das gesam­te Gebäu­de "in eine Hand" gelegt wer­den, wird ein hohes Maß an Sicher­heit gewähr­leis­tet. Durch die ein­heit­li­che Anschaf­fung und die ein­heit­li­che Rege­lung der War­tung und Kon­trol­le kann die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sicher­stel­len, dass die Rauch­warn­mel­der den ein­schlä­gi­gen DIN-Nor­men ent­spre­chen und durch qua­li­fi­zier­tes Fach­per­so­nal instal­liert und gewar­tet wer­den. Eine sol­che Rege­lung "aus einer Hand" mini­miert zudem ver­si­che­rungs­recht­li­che Risi­ken. Es ent­spricht regel­mä­ßig bil­li­gem Ermes­sen, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­sen Inter­es­sen den Vor­zug geben gegen­über den Inter­es­sen sol­cher Eigen­tü­mer, die in ihren Woh­nun­gen bereits eige­ne Rauch­warn­mel­der betrei­ben und des­halb von einer ein­heit­li­chen Rege­lung aus­ge­nom­men wer­den möch­ten. Indi­vi­du­el­le Lösun­gen füh­ren ins­be­son­de­re in grö­ße­ren Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaf­ten zur Unüber­sicht­lich­keit und zu einem erheb­li­chen Mehr­auf­wand für den Ver­wal­ter bei der Prü­fung, ob im jewei­li­gen Ein­zel­fall die Ein­bau- und War­tungs­pflicht erfüllt und der Nach­weis dar­über geführt ist. Wie ein sol­cher Nach­weis aus­se­hen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäu­de­si­cher­heit füh­ren. Aber auch in klei­ne­ren Gemein­schaf­ten ist das den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein­ge­räum­te Ermes­sen nicht über­schrit­ten, wenn die Gemein­schaft den prak­ti­ka­bels­ten und sichers­ten Weg zur Erfül­lung der Pflicht zum Ein­bau und zur War­tung von Rauch­warn­mel­dern wählt. Dem­ge­gen­über ist die finan­zi­el­le Mehr­be­las­tung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der sei­ne Woh­nung bereits mit Rauch­warn­mel­dern aus­ge­stat­tet hat, gering.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Dezem­ber 2018 – V ZR 273/​17

  1. AG Mett­mann, Urteil vom 14.02.2017 – 26 C 3/​16[]
  2. LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 20.09.2017 – 25 S 32/​17[]