Rauch­warn­mel­der in der Miet­woh­nung

Den Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern, die der Ver­mie­ter mit Rück­sicht auf eine ent­spre­chen­de bau­ord­nungs­recht­li­che Ver­pflich­tung – hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bau­ord­nung des Lan­des Sach­sen-Anhalt (BauO LSA) – vor­nimmt, hat der Mie­ter auch dann zu dul­den, wenn er die Woh­nung bereits mit von ihm aus­ge­wähl­ten Rauch­warn­mel­dern aus­ge­stat­tet hat.

Rauch­warn­mel­der in der Miet­woh­nung

Als Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men hat der Mie­ter nach § 555b Nr. 6 BGB bau­li­che Ver­än­de­run­gen zu dul­den, die auf Grund von Umstän­den durch­ge­führt wer­den, die der Ver­mie­ter nicht zu ver­tre­ten hat, und die kei­ne Erhal­tungs­maß­nah­men nach § 555a BGB sind.

Die von der Ver­mie­te­rin beab­sich­tig­te und gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankün­di­gungs­pflich­ti­ge Aus­stat­tung der ver­mie­te­ten Woh­nung mit Rauch­warn­mel­dern hat eine bau­li­che Ver­än­de­rung im Sin­ne von § 555b BGB zum Gegen­stand. Denn der Begriff der bau­li­chen Ver­än­de­rung ist weit aus­zu­le­gen und erfasst nicht nur Ein­grif­fe in die bau­li­che Sub­stanz 1. Die Anbrin­gung von Rauch­warn­mel­dern stellt sich auch nicht als Erhal­tungs­maß­nah­me im Sin­ne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine grö­ße­re Nähe zur Ver­än­de­rung und nicht zur Erhal­tung der Miet­sa­che auf­weist 2.

Die von der Ver­mie­te­rin beab­sich­tig­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me soll auf­grund von Umstän­den durch­ge­führt wer­den, die von ihr nicht zu ver­tre­ten sind, denn es han­delt sich um eine Maß­nah­me, die sie auf­grund einer gesetz­li­chen Ver­pflich­tung durch­zu­füh­ren hat. Wäh­rend die Dul­dungs­pflicht des Mie­ters in einer sol­chen Fall­ge­stal­tung nach bis­he­ri­gem Recht auf § 242 BGB gestützt wur­de, weil sol­che bau­li­che Maß­nah­men von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wur­den 3, sind Maß­nah­men, die dem Ver­mie­ter durch Gesetz, Ver­ord­nung oder gemeind­li­che Sat­zung auf­er­legt wer­den, nun­mehr am Maß­stab des § 555b Nr. 6 BGB zu beur­tei­len.

Grund­la­ge der gesetz­li­chen Ver­pflich­tung der Ver­mie­te­rin zur Nach­rüs­tung der Miet­sa­che mit Rauch­warn­mel­dern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Die­se Vor­schrift lau­tet in der hier maß­geb­li­chen Fas­sung:

"In Woh­nun­gen müs­sen Schlaf­räu­me und Kin­der­zim­mer sowie Flu­re, über die Ret­tungs­we­ge aus Auf­ent­halts­räu­men füh­ren, jeweils min­des­tens einen Rauch­warn­mel­der haben. Die Rauch­warn­mel­der müs­sen so ange­bracht und betrie­ben wer­den, dass Brand­rauch früh­zei­tig erkannt und gemel­det wird. Die Rauch­warn­mel­der sind auf Ver­lan­gen für Men­schen mit nach­ge­wie­se­ner Gehör­lo­sig­keit mit opti­schen Signa­len aus­zu­stat­ten. Bestehen­de Woh­nun­gen sind bis zum 31.12 2015 dem­entspre­chend aus­zu­stat­ten."

Die im Anschluss an Wall 4 ver­tre­te­ne Auf­fas­sung, Adres­sat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vor­ge­se­he­nen Nach­rüs­tungs­pflicht sei nicht allein der Eigen­tü­mer einer Miet­sa­che, son­dern auch der Woh­nungs­mie­ter, so dass auch eine vom Mie­ter vor­ge­nom­me­ne Aus­stat­tung der Woh­nung mit Rauch­warn­mel­dern der gesetz­li­chen Ver­pflich­tung Rech­nung tra­ge, geht fehl. Der Woh­nungs­mie­ter ist nicht (wei­te­rer) Normadres­sat.

Bereits der Wort­laut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hin­blick auf den Normadres­sa­ten offen ist, bie­tet kei­ne Grund­la­ge für die Annah­me einer Ver­pflich­tung des Mie­ters. Eine Mit­ver­pflich­tung des Mie­ters wider­sprä­che auch dem in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zum Aus­druck gekom­me­nen Wil­len des Gesetz­ge­bers. In der Geset­zes­be­grün­dung heißt es in einer jeden Zwei­fel aus­schlie­ßen­den Deut­lich­keit: "Die Ver­pflich­tung zum Ein­bau trifft den Bau­herrn bezie­hungs­wei­se Eigen­tü­mer" 5. Das mit dem Gesetz­ent­wurf ver­folg­te Ziel war die "Ein­füh­rung einer Ver­pflich­tung für Bau­her­ren und Eigen­tü­mer zum Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern in Woh­nun­gen" 6. In den par­la­men­ta­ri­schen Bera­tun­gen wur­de zwar erör­tert, ob die Aus­stat­tung einer Woh­nung durch den Bau­herrn oder Eigen­tü­mer als gesetz­li­che Ver­pflich­tung oder aber als frei­wil­li­ge Auf­ga­be aus­ge­stal­tet wer­den sol­le. Davon wur­de jedoch in der Annah­me Abstand genom­men, eine frei­wil­li­ge Aus­stat­tung bräch­te nicht den gewünsch­ten Erfolg. Eine etwai­ge öffent­lich­recht­li­che Inpflicht­nah­me auch der Wohn­raum­mie­ter zum Ein­bau von Rauch­warn­mel­dern hat im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren dage­gen kei­nen Nie­der­schlag gefun­den 7.

Der objek­ti­vier­te Wil­le des Lan­des­ge­setz­ge­bers wird durch den Sinn­zu­sam­men­hang, in den die Nach­rüs­tungs­pflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräf­tigt. Für die Ein­hal­tung der öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten ist in ers­ter Linie der Bau­herr ver­ant­wort­lich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regel­mä­ßig der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer; andern­falls kann des­sen Zustim­mung zu dem Bau­vor­ha­ben gefor­dert wer­den (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA).

Aus dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 08.02.2013 8 ergibt sich nichts ande­res. Nach dem dort zu beur­tei­len­den Sach­ver­halt, der nicht die Bau­ord­nung des Lan­des Sach­sen-Anhalt, son­dern die Ham­bur­gi­sche Bau­ord­nung betraf, bedurf­te es kei­ner Ent­schei­dung, wer Adres­sat der maß­geb­li­chen Vor­schrift ist.

Auch lässt sich mit dem Ver­zicht auf behörd­li­che Kon­troll­me­cha­nis­men nicht begrün­den, dass die Ver­mie­te­rin kein berech­tig­tes Inter­es­se habe, eige­ne Rauch­warn­mel­der anzu­brin­gen. Zwar hat der Lan­des­ge­setz­ge­ber einen Ver­stoß gegen die Nach­rüs­tungs­pflicht nicht sank­tio­niert, weil zusätz­li­cher Ver­wal­tungs­auf­wand ver­mie­den und die Pri­vat­sphä­re der Woh­nungs­nut­zer geschützt wer­den soll­te 9. Im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren wur­de jedoch dar­auf ver­wie­sen, dass die Ver­si­che­rungs­wirt­schaft Mecha­nis­men ent­wi­cke­le, die auf die Beach­tung der Rauch­warn­mel­derpflicht hin­wirk­ten 10. Dem­entspre­chend läuft der Eigen­tü­mer bei einem Ver­stoß gegen die gesetz­li­che Ver­pflich­tung im Scha­dens­fall Gefahr, dass die Leis­tun­gen aus der Feu­er­ver­si­che­rung für das Gebäu­de gekürzt wer­den 11.

Der Eigen­tü­mer einer Miet­sa­che kann des­halb als allei­ni­ger Adres­sat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von sei­nem Mie­ter Dul­dung der Nach­rüs­tung auch dann ver­lan­gen, wenn der Mie­ter die Woh­nung bereits mit Rauch­warn­mel­dern aus­ge­stat­tet hat. Dabei kommt es im Rah­men des § 555b Nr. 6 BGB nicht dar­auf an, ob eine Eigen­in­stal­la­ti­on durch den Mie­ter ver­trags­ge­mä­ßer Gebrauch der Miet­sa­che ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Ver­mie­te­rin ver­langt nicht, dass die Mie­te­rin die von ihr ange­brach­ten Rauch­warn­mel­der ent­fernt.

Unbe­scha­det des­sen ist der von der Ver­mie­te­rin gel­tend gemach­te Dul­dungs­an­spruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB her­zu­lei­ten, son­dern dar­über hin­aus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/​14

  1. vgl. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung, BT-Drs. 17/​10485, S. 18[]
  2. vgl. BT-Drs. 17/​10485, S. 44[]
  3. BGH, Urteil vom 04.03.2009 – VIII ZR 110/​08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drs. aaO, S.20[]
  4. Wall, WuM 2013, 3, 7[]
  5. Ent­wurf eines Geset­zes zur Ände­rung der Bau­ord­nung des Lan­des Sach­sen-Anhalt vom 10.06.2009, LT-Drs. 5/​2017, S. 11 f.[]
  6. Land­tag von Sach­sen-Anhalt, Ple­nar­pro­to­koll 5/​60 vom 18.06.2009, S. 3932[]
  7. Ple­nar­pro­to­kol­le 5/​60 vom 18.06.2009, S. 3931 ff., und 5/​69 vom 11.12 2009, S. 4481 ff.[]
  8. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, NJW 2013, 3092 Rn. 8[]
  9. vgl. Bau­er in Jäde/​Dirnberger, Bau­ord­nungs­recht Sach­sen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.[]
  10. Ple­nar­pro­to­koll des Land­tags 5/​69 vom 11.12 2009, S. 4484[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, aaO Rn. 13; Bie­le­feld, DWE 2011, 53, 55[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/​14[]