Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.
Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter nach § 555b Nr. 6 BGB bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind.
Die von der Vermieterin beabsichtigte und gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankündigungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz1. Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist2.
Die von der Vermieterin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden3, sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen.
Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Vermieterin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vorschrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung:
„In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31.12 2015 dementsprechend auszustatten.“
Die im Anschluss an Wall4 vertretene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl. Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat.
Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel ausschließenden Deutlichkeit: „Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer“5. Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die „Einführung einer Verpflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen“6. In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erörtert, ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet werden solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine freiwillige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffentlichrechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Niederschlag gefunden7.
Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinnzusammenhang, in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlichrechtlichen Vorschriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA).
Aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.02.20138 ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung betraf, bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vorschrift ist.
Auch lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Vermieterin kein berechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktioniert, weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte9. Im Gesetzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versicherungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauchwarnmelderpflicht hinwirkten10. Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Verstoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden11.
Der Eigentümer einer Mietsache kann deshalb als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Vermieterin verlangt nicht, dass die Mieterin die von ihr angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.
Unbeschadet dessen ist der von der Vermieterin geltend gemachte Duldungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB12.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/14
- vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 17/10485, S. 18[↩]
- vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 44[↩]
- BGH, Urteil vom 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drs. aaO, S.20[↩]
- Wall, WuM 2013, 3, 7[↩]
- Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10.06.2009, LT-Drs. 5/2017, S. 11 f.[↩]
- Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18.06.2009, S. 3932[↩]
- Plenarprotokolle 5/60 vom 18.06.2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11.12 2009, S. 4481 ff.[↩]
- BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8[↩]
- vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.[↩]
- Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11.12 2009, S. 4484[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14[↩]
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- Gerichtsgebäude: Idar Høviskeland Pedersen
