Reduzierung eines Sonderumlage der Wohnungseigentümer

Die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

Reduzierung eines Sonderumlage der Wohnungseigentümer

Der Annahme einer unbeschränkten Anfechtung steht nicht entgegen, dass nach dem Wortlaut des Klageantrags der Umlagebeschluss lediglich „in Höhe von x €“ für unwirksam erklärt werden soll.

Der Wortlaut des Klagebegehrens legt zwar eine auf die Höhe der beschlossenen Umlage beschränkte Anfechtung nahe. Eine derartige Beschränkung wäre aber unzulässig.

Allerdings kann die Anfechtung auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. Bei der Anfechtung etwa einer Abrechnung ist eine Beschränkung rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt1. An der erforderlichen Abtrennbarkeit des angefochtenen Beschlussgegenstandes fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn sich die Anfechtungsklage allein gegen die Höhe einer Umlage richtet. Könnte eine Sonderumlage für unwirksam erklärt werden, soweit sie einen bestimmten Betrag übersteigt, würde sich der übrig bleibende Teil des Beschlusses inhaltlich von dem in der Versammlung gefassten Beschluss unterscheiden, da durch eine Reduzierung des Umlagebetrages das Finanzierungskonzept verändert worden wäre. Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren aber nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern, oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken2. Daher darf es eine beschlossene Sonderumlage grundsätzlich nicht um einen bestimmten Betrag reduzieren3.

Ist die Anfechtung nach dem Wortlaut des Klageantrags auf einen nicht abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt worden, führt dies aber nicht zwangsläufig zur Unzulässigkeit der Klage.

Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel grundsätzlich als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen4. Würde man die Partei am buchstäblichen Sinn ihrer Wortwahl festhalten und dementsprechend den Klageantrag dahingehend auslegen, dass nur eine Teilanfechtung gewollt ist, verstünde man das Begehren in einem Sinne, in dem es von vornherein keinen Erfolg haben kann. Das verstößt gegen den Auslegungsgrundsatz, wonach eine Partei mit ihrer Prozesshandlung im Zweifel das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht5. Dementsprechend liegt auch hier eine Auslegung dahin nahe, dass die Klägerin den Beschluss zwar insgesamt anfechten, ihre materiellrechtlichen Einwendungen aber auf die Höhe der beschlossenen Sonderumlage beschränken wollte und dass sie mit der ausdrücklichen Hervorhebung des in Streit stehenden Betrages von 37.000 € lediglich ihr Interesse im Sinne des § 49a Abs. 1 GKG verdeutlichen wollte.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts Hamburg6 steht die Vorschrift des § 308 Abs. 1 ZPO einer solchen Auslegung nicht entgegen. Richtig ist zwar, dass das Gericht nicht befugt ist, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Hieraus folgt aber nicht, dass ein Klageantrag nicht ausgelegt werden dürfte; die Auslegung dient gerade der Feststellung des Beantragten. Kommt eine Auslegung des Klageantrags abweichend von dessen Wortlaut in Betracht, ist das Gericht allerdings nicht nur zu einem Hinweis verpflichtet (§ 139 Abs. 1 ZPO); zur Vermeidung einer Verletzung von § 308 Abs. 1 ZPO muss es sich vielmehr vergewissern, dass seine Auslegung des Klageantrags dem Willen des Klägers entspricht7. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass das Gericht durch eine vom Parteiwillen nicht mehr gedeckte Auslegung des Klageantrags die Grenzen des § 308 ZPO überschreitet.

An der notwendigen Aufklärung des von der Klägerin Gewollten fehlt es im hier entschiedenen Fall. Nach dem Protokoll der mündlichen Verhandlung hat das Berufungsgericht die Klägerin lediglich darauf hingewiesen, dass es dazu neige, mangels Teilbarkeit des Beschlussgegenstandes von einer unzulässigen Klage auszugehen. Es hat ihr hingegen nicht die Möglichkeit eingeräumt, ihren Klageantrag und das mit ihm verfolgte Begehren zu erläutern. Dieses Versäumnis ist jedoch dadurch behoben worden, dass die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof klargestellt hat, ihr Antrag sei dahingehend zu verstehen, dass sie den Beschluss insgesamt anfechten wolle und lediglich ihre Einwendungen auf die Höhe der beschlossenen Umlage beschränkt habe. Demgemäß ist von einer unbeschränkten Anfechtung auszugehen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Oktober 2012 – V ZR 233/11

  1. BGH, Beschluss vom 04.12.2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/06, BGHZ 171, 335 Rn. 12; BayOblG, NJW-RR 2001, 10; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 43 Rn. 135; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 46 WEG Rn. 6[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 299; BayOblG, NJW-RR 2001, 10; OLG Köln, NZM 2000, 191 f.; Staudinger/Wenzel, BGB [2005], § 43 WEG Rn. 45; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 46 Rn. 71[]
  3. Abramenko, ZWE 2012, 54; aA Briesemeister ZWE 2012, 51[]
  4. BayOblG, NJW-RR 2001, 10; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl.2009, § 46 WEG Rn. 6[]
  5. BGH, Beschluss vom 10.11.2009 – XI ZB 15/09, NJW-RR 2010, 275 Rn. 9 mwN[]
  6. LG Hamburg, Urteil vom 14.09.2011 – 318 S 138/10[]
  7. vgl. Musielak, ZPO, 9. Aufl., § 308 Rn. 3; Wieczorek/Schütze/Rensen, ZPO, 3. Aufl., § 308 Rn. 22[]

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