Rück­kauf­pflicht des Grund­stücks­ver­käu­fers

Ver­pflich­tet sich der Ver­käu­fer einer Immo­bi­lie form­un­wirk­sam zu deren Rück­kauf, so wird die­se Ver­pflich­tung nicht dadurch wirk­sam, dass ein Drit­ter auf Ver­an­las­sung oder Ver­mitt­lung des Ver­käu­fers die Immo­bi­lie form­ge­recht kauft 1.

Rück­kauf­pflicht des Grund­stücks­ver­käu­fers

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die Rück­kaufs­ver­pflich­tung nich­tig, § 125 BGB, sie hät­te nach § 313 Satz 1 BGB aF der nota­ri­el­len Beur­kun­dung bedurft.

Die Rück­kaufs­ver­pflich­tung ist auch nicht ent­spre­chend § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB (rich­tig wäre: § 313 Satz 2 BGB aF) dadurch wirk­sam gewor­den, dass die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft auf Ver­an­las­sung des Ver­käu­fers die Eigen­tums­woh­nung mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem Ver­trag gekauft hat.

Aller­dings ent­spricht es der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass eine form­un­wirk­sa­me Kauf- oder Ver­kaufs­ver­pflich­tung nicht nur durch Auf­las­sung und Ein­tra­gung, son­dern auch dadurch geheilt wer­den kann, dass die Par­tei­en einen form­wirk­sa­men Ver­trag mit ent­spre­chen­der Kauf- oder Ver­kaufs­ver­pflich­tung schlie­ßen 2. Dies kommt in ers­ter Linie dann in Betracht, wenn ein for­mun­gül­ti­ger Vor­ver­trag durch Abschluss eines form­gül­ti­gen Haupt­ver­tra­ges erfüllt wird, ist aber nicht auf die­sen Spe­zi­al­fall beschränkt 3.

Bedeut­sam ist das frei­lich nicht für die die Beur­kun­dungs­pflicht aus­lö­sen­de Ver­pflich­tung zum Kauf oder Ver­kauf. Denn ob die­se durch den nach­fol­gen­den form­wirk­sa­men Ver­pflich­tungs­ver­trag geheilt wird, ist nicht ent­schei­dend, da der form­wirk­sam abge­schlos­se­ne Ver­trag den Rechts­grund in sich trägt 4. Das Schick­sal des unwirk­sa­men Vor­ver­tra­ges ist daher inso­weit ohne Belang. Bedeut­sam ist die Hei­lungs­wir­kung nur für wei­te­re Ver­pflich­tun­gen, die zwar Gegen­stand des form­un­wirk­sa­men ers­ten Ver­tra­ges waren, nicht aber Ein­gang in den zwei­ten form­wirk­sa­men Ver­trag gefun­den haben. In die­sen Fäl­len führt der Umstand, dass der form­un­wirk­sa­me Ver­trag nach § 313 Satz 2 BGB aF (nicht anders nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) "sei­nem gan­zen Inhalt nach gül­tig wird", dazu, dass auch sol­che, nicht in dem form­ge­recht abge­schlos­se­nen Ver­trag ent­hal­te­ne Pflich­ten wirk­sam wer­den.

Schon die­se Zusam­men­hän­ge las­sen erken­nen, dass das Beru­fungs­ge­richt die Rege­lung des § 313 Satz 2 BGB aF (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht rich­tig erfasst hat. Denn wenn es einen "Erfül­lungs­zu­sam­men­hang" annimmt zwi­schen der form­un­wirk­sa­men Ver­pflich­tung des Ver­käu­fers, die Eigen­tums­woh­nung zurück­zu­kau­fen, und dem form­wirk­sa­men Kauf der Woh­nung durch die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft, dann ist allein fol­ge­rich­tig, dass der Ver­käu­fer sei­ne Rück­kaufs­ver­pflich­tung dadurch erfüllt hat, dass er die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft zum Kauf ver­an­lasst hat. Eine Scha­dens­er­satz­ver­pflich­tung nach § 326 BGB aF kommt dann nicht mehr in Betracht. Die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, der Kauf der Woh­nung durch die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft füh­re zwar zur Hei­lung des Form­man­gels und damit zur Ent­ste­hung der Rück­kaufs­ver­pflich­tung des Ver­käu­fers, nicht aber zur Erfül­lung, ist dem­ge­gen­über wider­sprüch­lich.

Unab­hän­gig davon ist die Beja­hung eines "Erfül­lungs­zu­sam­men­hangs" zwi­schen der form­un­wirk­sam ver­ein­bar­ten Rück­kaufs­ver­pflich­tung des Ver­käu­fers und dem form­wirk­sa­men Kauf der Woh­nung durch die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft rechts­feh­ler­haft.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in der Ent­schei­dung vom 8. Okto­ber 2004 5 aus­führ­lich mit der Fra­ge befasst, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen in dem Abschluss eines Kauf­ver­tra­ges mit einem Drit­ten die Erfül­lung eines form­un­wirk­sa­men Vor­ver­tra­ges gese­hen wer­den kann. Danach fehlt es regel­mä­ßig an dem not­wen­di­gen Erfül­lungs­zu­sam­men­hang, wenn ein Drit­ter anstel­le des ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen Käu­fers den form­wirk­sa­men Ver­trag schließt. Das ist selbst dann nicht anders, wenn der­je­ni­ge, der sich form­un­wirk­sam zum Kauf ver­pflich­tet hat, das Recht hat­te, den Drit­ten als Käu­fer zu ver­mit­teln 6. In dem amt­li­chen Leit­satz die­ser Ent­schei­dung hat das fol­gen­den Aus­druck gefun­den: "An einem sol­chen Erfül­lungs­zu­sam­men­hang fehlt es, wenn der Ver­käu­fer, ohne dass dazu eine Ver­pflich­tung hat­te begrün­det wer­den sol­len, auf Ver­mitt­lung des Ver­trags­part­ners an einen Drit­ten ver­kauft und die­sem das ver­kauf­te Grund­stück über­eig­net." Damit ist zugleich die Aus­nah­me ange­spro­chen. Der Ver­kauf an einen Drit­ten genügt den Anfor­de­run­gen an den zur Hei­lung nach § 313 Satz 2 BGB aF erfor­der­li­chen Erfül­lungs­tat­be­stand, wenn der Ver­käu­fer sich in dem Vor­ver­trag form­un­wirk­sam ver­pflich­tet hat­te, an den Drit­ten zu ver­kau­fen. Das war die Sach­ver­halts­kon­stel­la­ti­on, die der BGH-Ent­schei­dung vom 18.12.1981 7 zugrun­de lag, und dies allein recht­fer­tig­te die dort ange­nom­me­ne Hei­lungs­wir­kung, nicht die sei­ner­zeit dafür gege­be­ne Begrün­dung 8.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind hier nicht gege­ben. Zum Rück­kauf hat­te sich – form­un­wirk­sam – der Ver­käu­fer ver­pflich­tet. An ihn, nicht an einen Drit­ten (die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft) soll­ten die Klä­ger ver­kau­fen. Nur ein wirk­sa­mer Kauf­ver­trag mit dem Ver­käu­fers hät­te daher den Form­man­gel hei­len kön­nen. Ob der Ver­käu­fer den Ver­kauf an die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft ver­mit­telt oder ver­an­lasst hat, ist ohne Belang.

Auch lässt sich aus § 267 Abs. 1 BGB nichts ande­res her­lei­ten. Zum einen führ­te die Anwen­dung die­ser Norm zur Erfül­lung und schlös­se einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen Nicht­er­fül­lung von vorn­her­ein aus. Zum ande­ren ent­schei­det über die Fra­ge der Hei­lungs­wir­kung nicht die Norm des § 267 BGB, son­dern die des § 313 Satz 2 BGB aF, und die­se ver­langt – nach der Aus­le­gung des Bun­des­ge­richts­hofs – den Zusam­men­hang zwi­schen dem unwirk­sa­men Grund­ge­schäft und der Erfül­lung durch Auf­las­sung und Ein­tra­gung. Die Auf­las­sung an einen belie­bi­gen Drit­ten reicht gera­de nicht. Struk­tu­rell nicht anders ist es bei der ent­spre­chen­den Anwen­dung der Norm auf das Ver­hält­nis von unwirk­sa­mem (Vor-)Vertrag und wirk­sa­mem Haupt­ver­trag.

Man­gels wirk­sa­mer Rück­kaufs­ver­pflich­tung des Ver­käu­fers, lie­gen weder die Vor­aus­set­zun­gen für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen Nicht­er­fül­lung, § 326 Abs. 2 BGB aF, noch die für den Ersatz eines Ver­zugs­scha­dens, § 286 Abs. 1 BGB aF, vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 176/​11

  1. Bestä­ti­gung von BGHZ 160, 368[]
  2. BGH, Urtei­le vom 18.12.1981 – V ZR 233/​80, BGHZ 82, 398; und vom 08.10.2004 – V ZR 178/​03, BGHZ 160, 368, 373[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 178/​03, aaO[]
  4. BGH, Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 178/​03, aaO S. 375[]
  5. BGH, Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 178/​03, BGHZ 160, 368, 373 ff.[]
  6. BGH aaO S. 377[]
  7. BGH, Urteil vom 18.12.1981 – V ZR 233/​80, BGHZ 82, 398[]
  8. s. noch­mals BGH, Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 178/​03, BGHZ 160, 368, 374 ff.[]