Rück­tritt vom Grund­stücks­kauf

Der Gläu­bi­ger aus einem Rück­ge­währ­schuld­ver­hält­nis kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem als Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ein­ge­tra­ge­nen Schuld­ner auch dann Rück­auf­las­sung ver­lan­gen, wenn unklar ist, ob der Schuld­ner zu Recht oder zu Unrecht ein­ge­tra­gen ist 1.

Rück­tritt vom Grund­stücks­kauf

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat die Grund­stücks­käu­fe­rin, die Beklag­te, das ihr zuste­hen­de Rück­tritts­recht aus­ge­übt. Der sich danach aus § 346 Abs. 1 BGB erge­ben­de Rück­ge­währ­an­spruch ist – wie bean­tragt und von dem Amts­ge­richt Mer­se­burg zuer­kannt – auf Erklä­rung der Auf­las­sung und Bewil­li­gung der Eigen­tums­um­schrei­bung gerich­tet, Zug um Zug gegen Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses (§ 348 BGB).

Aller­dings kommt hier in Betracht, dass die Käu­fe­rin man­gels Ertei­lung der Geneh­mi­gung nach § 144 Bau­GB nicht Eigen­tü­mer der Gara­gen­grund­stü­cke gewor­den sind, das Grund­buch also inso­weit unrich­tig ist. Dann stün­de dem Klä­ger als Eigen­tü­me­rin ein Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch nach § 894 BGB zu. Ist aber der Klä­ger Eigen­tü­mer, so steht ihm nach der Recht­spre­chung des BGH 2 gegen den Buch­ei­gen­tü­mer nur der Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch zu, nicht wahl­wei­se ein Anspruch auf Rück­auf­las­sung.

Das gilt indes nur dann, wenn sich die Rechts­be­zie­hung von Klä­ger und Beklag­tem auf das Ver­hält­nis von wirk­li­chem Eigen­tü­mer und Buch­ei­gen­tü­mer beschränkt. Dann kommt nur ein Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch in Betracht, kein Anspruch, der eine Erklä­rung mit Ver­fü­gungs­cha­rak­ter zum Inhalt hat.

Hier ist es anders. Rechts­grund­la­ge für den Anspruch ist das Rück­ge­währ­schuld­ver­hält­nis, in das sich der Kauf­ver­trag durch die Rück­tritts­er­klä­rung umge­wan­delt hat. Hier­für sieht § 346 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rück­ge­währ der emp­fan­ge­nen Leis­tun­gen vor. Emp­fan­gen haben die Beklag­ten neben der Ein­tra­gung die sich aus der erklär­ten Auf­las­sung erge­ben­de Rechts­po­si­ti­on. Die Ein­tra­gung kann durch die bean­trag­te Bewil­li­gung der Umschrei­bung rück­gän­gig gemacht wer­den, die Auf­las­sung durch Auf­he­bung der­sel­ben oder eben auch durch Erklä­rung der Rück­auf­las­sung. Letz­te­re hat für die Klä­ge­rin den Vor­teil, dass der an sie abge­tre­te­ne Anspruch auf Rück­ge­währ der emp­fan­ge­nen Leis­tung auch dann voll­stän­dig erfüllt wird, wenn die Beklag­ten Eigen­tü­mer gewor­den sein soll­ten. Sind sie es nicht, geht die Rück­auf­las­sung zwar ins Lee­re, bewirkt aber jeden­falls auch, dass die zuguns­ten der Beklag­ten erklär­te Auf­las­sung wir­kungs­los wird.

BGH, Urteil vom 5. Juni 2009 – V ZR 168/​08

  1. Abgren­zung zu BGH, Urt. v. 21. Okto­ber 2005, V ZR 63/​05, BGH-Report 2006, 147, 148[]
  2. BGH, Urteil vom 21. Okto­ber 2005, V ZR 63/​05, BGH-Report 2006, 147, 148[]