Rücktritt vom Grundstückskauf

Der Gläubiger aus einem Rückgewährschuldverhältnis kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem als Grundstückseigentümer eingetragenen Schuldner auch dann Rückauflassung verlangen, wenn unklar ist, ob der Schuldner zu Recht oder zu Unrecht eingetragen ist1.

Rücktritt vom Grundstückskauf

In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat die Grundstückskäuferin, die Beklagte, das ihr zustehende Rücktrittsrecht ausgeübt. Der sich danach aus § 346 Abs. 1 BGB ergebende Rückgewähranspruch ist – wie beantragt und von dem Amtsgericht Merseburg zuerkannt – auf Erklärung der Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung gerichtet, Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises (§ 348 BGB).

Allerdings kommt hier in Betracht, dass die Käuferin mangels Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB nicht Eigentümer der Garagengrundstücke geworden sind, das Grundbuch also insoweit unrichtig ist. Dann stünde dem Kläger als Eigentümerin ein Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB zu. Ist aber der Kläger Eigentümer, so steht ihm nach der Rechtsprechung des BGH2 gegen den Bucheigentümer nur der Grundbuchberichtigungsanspruch zu, nicht wahlweise ein Anspruch auf Rückauflassung.

Das gilt indes nur dann, wenn sich die Rechtsbeziehung von Kläger und Beklagtem auf das Verhältnis von wirklichem Eigentümer und Bucheigentümer beschränkt. Dann kommt nur ein Grundbuchberichtigungsanspruch in Betracht, kein Anspruch, der eine Erklärung mit Verfügungscharakter zum Inhalt hat.

Hier ist es anders. Rechtsgrundlage für den Anspruch ist das Rückgewährschuldverhältnis, in das sich der Kaufvertrag durch die Rücktrittserklärung umgewandelt hat. Hierfür sieht § 346 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückgewähr der empfangenen Leistungen vor. Empfangen haben die Beklagten neben der Eintragung die sich aus der erklärten Auflassung ergebende Rechtsposition. Die Eintragung kann durch die beantragte Bewilligung der Umschreibung rückgängig gemacht werden, die Auflassung durch Aufhebung derselben oder eben auch durch Erklärung der Rückauflassung. Letztere hat für die Klägerin den Vorteil, dass der an sie abgetretene Anspruch auf Rückgewähr der empfangenen Leistung auch dann vollständig erfüllt wird, wenn die Beklagten Eigentümer geworden sein sollten. Sind sie es nicht, geht die Rückauflassung zwar ins Leere, bewirkt aber jedenfalls auch, dass die zugunsten der Beklagten erklärte Auflassung wirkungslos wird.

BGH, Urteil vom 5. Juni 2009 – V ZR 168/08

  1. Abgrenzung zu BGH, Urt. v. 21. Oktober 2005, V ZR 63/05, BGH-Report 2006, 147, 148[]
  2. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2005, V ZR 63/05, BGH-Report 2006, 147, 148[]

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