Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei Miet­ver­trags­en­de

Dem Mie­ter kann bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung ein Anspruch auf Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur inso­weit zuge­bil­ligt wer­den, als er wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses nicht die Mög­lich­keit hat­te, den Abrech­nungs­an­spruch durch Gel­tend­ma­chung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­zu­set­zen 1.

Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei Miet­ver­trags­en­de

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann der Mie­ter bei been­de­tem Miet­ver­hält­nis die Vor­aus­zah­lun­gen, über die der Ver­mie­ter nicht frist­ge­mäß abge­rech­net hat, ohne den zeit­rau­ben­den Umweg über eine (Stu­fen-)Kla­ge auf Ertei­lung der Abrech­nung sogleich zurück­ver­lan­gen. Die­se ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung beruht auf der Über­le­gung, dass der Ver­mie­ter sonst in der Lage wäre, die Fäl­lig­keit eines Erstat­tungs­an­spruchs des Mie­ters nach Belie­ben hin­aus­zu­zö­gern, so dass die Abrech­nungs­frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne prak­ti­sche Bedeu­tung blie­be 2.

Hin­ge­gen besteht bei Fort­dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses kein Anlass für eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung, denn der Mie­ter ist durch ein Zurück­be­hal­tungs­recht an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen hin­rei­chend geschützt, wenn der Ver­mie­ter die abge­lau­fe­ne Peri­ode nicht frist­ge­recht abrech­net. Ein Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung der für die nicht frist­ge­mäß abge­rech­ne­ten Betriebs­kos­ten geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen kommt in die­sem Fall man­gels Bestehens einer aus­fül­lungs­be­dürf­ti­gen Ver­trags­lü­cke nicht in Betracht 3.

Das Glei­che gilt bei einem been­de­ten Miet­ver­hält­nis für die Abrech­nungs­pe­ri­oden, für die die Abrech­nungs­frist noch wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses abge­lau­fen war. Inso­weit ist der Mie­ter nicht schutz­be­dürf­tig, denn er hat­te wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses die Mög­lich­keit, die lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen ein­zu­be­hal­ten und so auf den Ver­mie­ter Druck zur Ertei­lung der geschul­de­ten Abrech­nung aus­zu­üben. Erst recht kommt eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung nicht in Betracht, wenn – wie hier – der Abrech­nungs­an­spruch des Mie­ters im Zeit­punkt der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bereits ver­jährt ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Sep­tem­ber 2012 – VIII ZR 315/​11

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/​05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/​04, NJW 2005, 1499, unter II 3 c[]
  3. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/​05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.[]