Sanie­rungs­be­dürf­ti­ges Woh­nungs­ei­gen­tum

Ob Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die Sanie­rung eines Alt­baus einen mehr­jäh­ri­gen Sanie­rungs­plan erstel­len oder sich dar­auf beschrän­ken, die unmit­tel­bar erfor­der­li­chen Ein­zel­maß­nah­men zu beschlie­ßen, steht grund­sätz­lich in ihrem Ermes­sen.

Sanie­rungs­be­dürf­ti­ges Woh­nungs­ei­gen­tum

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Klä­ger ver­lan­gen, dass die Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach bil­li­gem Ermes­sen oder mit ande­ren Wor­ten dem Grund­satz ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht. Sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht durch eine Ver­ein­ba­rung oder einen Beschluss gebun­den, so kön­nen sie unter meh­re­ren geeig­ne­ten Maß­nah­men nach bil­li­gem Ermes­sen aus­wäh­len. Ein Anspruch auf eine bestimm­te Maß­nah­me ent­steht ledig­lich dann, wenn allein die­se ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht 1.

Zur Pla­nung und Koor­di­nie­rung ver­schie­de­ner Arbei­ten kann sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft eines Sanie­rungs­plans bedie­nen. Soweit es um die Pro­gno­se der anste­hen­den Maß­nah­men im Sin­ne einer Bedarfs­er­mitt­lung geht, ist es Auf­ga­be des Ver­wal­ters, einen sol­chen Plan zu erstel­len und zu füh­ren (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG 2). Einen ver­bind­li­chen Sanie­rungs­plan, wie ihn der Klä­ger anstrebt, hat dage­gen die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu beschlie­ßen. Die­se kann mit­tels einer Prio­ri­tä­ten­lis­te – die bei neu­en Erkennt­nis­sen gege­be­nen­falls aktua­li­siert wer­den muss – eine sach­ge­rech­te Pla­nung über einen län­ge­ren Zeit­raum hin­weg vor­neh­men. Ob ein sol­cher Plan beschlos­sen wird, steht eben­so wie sei­ne spä­te­re Fort­ent­wick­lung grund­sätz­lich im Ermes­sen der Gemein­schaft 3. Ein dar­auf gerich­te­ter Anspruch besteht aus­nahms­wei­se, wenn auf­grund beson­de­rer Umstän­de nur ein sol­cher Beschluss ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 161/​11

  1. vgl. nur Timme/​Elzer, WEG, § 21 Rn. 127[]
  2. vgl. Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rn. 134 f.[]
  3. OLG Ham­burg, NJW-RR 2010, 1240 f.[]