Scha­dens­be­sei­ti­gung bei der gekauf­ten Bruch­bu­de

Der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Käu­fers eines Grund­stücks gegen den Ver­käu­fer ist bei unver­hält­nis­mä­ßig hohen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten auf den Ersatz des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts des Grund­stücks beschränkt.

Scha­dens­be­sei­ti­gung bei der gekauf­ten Bruch­bu­de

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall kauf­te die Klä­ge­rin von den bei­den Beklag­ten ein mit einem Miets­haus bebau­tes Grund­stück zu einem Kauf­preis von 260.000 €. Nach des­sen Über­ga­be stell­te die Klä­ge­rin fest, dass das Gebäu­de mit ech­tem Haus­schwamm befal­len ist. Das Land­ge­richt erließ ein Grund­ur­teil, wonach die Beklag­ten dem Grun­de nach zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet sind. Im anschlie­ßen­den Betrags­ver­fah­ren wur­den die Beklag­ten zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz in Höhe von 89.129, 86 € sowie von 45.000 € als Aus­gleich des nach der Schwamm­sa­nie­rung ver­blei­ben­den mer­kan­ti­len Min­der­werts ver­ur­teilt. Fer­ner wur­de fest­ge­stellt, dass die Beklag­ten ver­pflich­tet sind, auch den wei­ter­ge­hen­den durch den Haus­schwamm her­vor­ge­ru­fe­nen Scha­den zu erset­zen. Die­se Urtei­le sind rechts­kräf­tig. Nach der Durch­füh­rung wei­te­rer Sanie­rungs­maß­nah­men ver­langt die Klä­ge­rin von den Beklag­ten nun­mehr den Ersatz eines wei­ter­ge­hen­den Teil­scha­dens in Höhe von 499.728, 86 € sowie außer­ge­richt­li­che Anwalts­kos­ten in Höhe von 5.371, 66 €.

Ihre Kla­ge ist in den Vor­in­stan­zen vor dem Land­ge­richt Ber­lin [1] und dem Kam­mer­ge­richt [2] erfolg­reich gewe­sen. Nach Ansicht des Kam­mer­ge­richts ist die Ersatz­pflicht der Beklag­ten nicht begrenzt. Bei der Prü­fung, ob die Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, sei nicht von dem Kauf­preis, son­dern von dem Ver­kehrs­wert des man­gel­frei­en Grund­stücks aus­zu­ge­hen. Die­ser lie­ge bei (min­des­tens) 600.000 €, wäh­rend die Zah­lun­gen, zu denen die Beklag­ten bis­lang ver­ur­teilt wor­den sind, sich auf ins­ge­samt 639.230, 38 € belie­fen und sie damit nur ca. 6% über dem Ver­kehrs­wert lägen.

Die­ser Argu­men­ta­ti­on moch­te der Bun­des­ge­richts­hof nun nicht zu fol­gen. Er hob auf die Revi­si­on der Beklag­ten das Beru­fungs­ur­teil des Kam­mer­ge­richts auf und ver­wies die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung zurück an das Kam­mer­ge­richt:

Grund­sätz­lich kann der Käu­fer von dem Ver­käu­fer Ersatz der zur Besei­ti­gung eines Man­gels erfor­der­li­chen Kos­ten ver­lan­gen. Sind die zur Män­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Kos­ten jedoch unver­hält­nis­mä­ßig, ist zum Schutz des Ver­käu­fers der Scha­dens­er­satz­an­spruch auf den man­gel­be­ding­ten Min­der­wert der Kauf­sa­che beschränkt. Die Annah­me der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gung bzw. der dafür erfor­der­li­chen Kos­ten setzt eine umfas­sen­de Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls vor­aus. Bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen kann als ers­ter Anhalts­punkt davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, wenn sie ent­we­der den Ver­kehrs­wert des Grund­stücks in man­gel­frei­em Zustand oder 200% des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts über­stei­gen.

Aus­ge­hend von den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts, wonach der Zeit­wert des Gesamt­ob­jekts im Zustand des Befalls mit ech­tem Haus­schwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Haus­schwamm­be­fall bei (min­des­tens) 600.000 € liegt, kommt eine Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ernst­haft in Betracht. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts sind aller­dings nicht aus­rei­chend. Für die wei­te­re Sach­be­hand­lung hat der Bun­des­ge­richts­hof außer­dem dar­auf ver­wie­sen, dass bei der Beur­tei­lung der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten auf den Beginn der Män­gel­be­sei­ti­gung durch den Käu­fer abzu­stel­len ist. Stellt sich erst im Nach­hin­ein her­aus, dass die Kos­ten höher als erwar­tet sind, steht dies einer Ersatz­pflicht nur ent­ge­gen, wenn ein wirt­schaft­lich den­ken­der Käu­fer die Arbei­ten auch unter Berück­sich­ti­gung der bereits ange­fal­le­nen Kos­ten nicht fort­füh­ren wür­de oder fort­ge­führt hät­te. Das Pro­gno­se­ri­si­ko trägt der Ver­käu­fer. Das Beru­fungs­ur­teil war daher auf­zu­he­ben und die Sache – auch zur Behe­bung wei­te­rer Rechts­feh­ler bei der Fest­stel­lung der grund­sätz­lich erstat­tungs­fä­hi­gen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten – zur erneu­ten Ver­hand­lung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 275/​12

  1. LG Ber­lin, Urteil vom 15.03.2011 – 5 O 464/​09[]
  2. KG, Urteil vom 22.10.2012 – 20 U 92/​11[]