Scha­dens­er­satz ohne Eigen­heim­zu­la­ge

Ver­langt der Erwer­ber einer Immo­bi­lie gro­ßen Scha­dens­er­satz, so muss er sich die im Zusam­men­hang mit dem Erwerb emp­fan­ge­ne Eigen­heim­zu­la­ge nicht im Wege der Vor­teils­aus­glei­chung anrech­nen las­sen.

Scha­dens­er­satz ohne Eigen­heim­zu­la­ge

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit bean­spruch­ten die Klä­ger "gro­ßen Scha­dens­er­satz", indem sie das von der Beklag­ten erwor­be­ne Rei­hen­haus zurück­ge­ben und Aus­gleich dafür haben wol­len, dass ihren Auf­wen­dun­gen für den Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums nach des­sen Rück­ga­be kein ent­spre­chen­der Gegen­wert gegen­über­steht.

Die­ser Gegen­wert ent­spricht grund­sätz­lich der Höhe der Auf­wen­dun­gen zur Erlan­gung der Gegen­leis­tung und der Kos­ten, die den Erwer­ber allein auf Grund des Umstan­des tra­fen, dass er Emp­fän­ger der man­gel­haf­ten Gegen­leis­tung wur­de. Maß­geb­lich hier­für ist die Erwä­gung, die Auf­wen­dun­gen wür­den durch den Vor­teil der Gegen­leis­tung wie­der ein­ge­bracht wor­den sein. Denn es wird nach der Recht­spre­chung ver­mu­tet, im syn­al­lag­ma­ti­schen Aus­tausch­ver­hält­nis sei­en Leis­tung und Gegen­leis­tung gleich­wer­tig. Die­se Annah­me beruht auf dem Geschäfts­wil­len der Ver­trags­par­tei­en. Im Ver­lust der Kom­pen­sa­ti­ons­mög­lich­keit für die Auf­wen­dun­gen durch die Rück­ga­be der Woh­nung liegt der Nicht­er­fül­lungs­scha­den 1.

Der sich auf die­ser Grund­la­ge erge­ben­de Scha­den ist nach der Dif­fe­renz­me­tho­de durch einen rech­ne­ri­schen Ver­gleich zwi­schen dem im Zeit­punkt der Scha­dens­be­rech­nung vor­han­de­nen Ver­mö­gen des Geschä­dig­ten und dem Ver­mö­gen, das er bei ord­nungs­ge­mä­ßer Erfül­lung des Ver­tra­ges gehabt hät­te, zu berech­nen. Bei der Dif­fe­renz­be­rech­nung kom­men die all­ge­mei­nen Grund­sät­ze der Scha­dens­zu­rech­nung und der Vor­teils­aus­glei­chung zur Anwen­dung. Soweit die Nicht­er­fül­lung des Ver­tra­ges zu adäquat kau­sa­len Vor­tei­len für den Geschä­dig­ten geführt hat und deren Anrech­nung nach Sinn und Zweck der Scha­dens­er­satz­pflicht ent­spricht, d.h. den Geschä­dig­ten nicht unzu­mut­bar belas­tet und den Schä­di­ger nicht unbil­lig begüns­tigt, sind die Vor­tei­le bei dem Ver­mö­gens­ver­gleich zu berück­sich­ti­gen 2.

Zu den danach in die Dif­fe­renz­rech­nung ein­zu­stel­len­den Vor­tei­len kön­nen grund­sätz­lich auch sol­che staat­li­chen Zuwen­dun­gen und För­de­run­gen gehö­ren, die der Geschä­dig­te im Zusam­men­hang mit dem Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums erhal­ten hat 3. Die von den Klä­gern ver­ein­nahm­te Eigen­heim­zu­la­ge stellt aller­dings kei­nen Vor­teil dar, den sie sich bei der Berech­nung des erstat­tungs­fä­hi­gen Scha­dens anrech­nen las­sen müs­sen.

Für die Klä­ger besteht, so der Bun­des­ge­richts­hof, selbst dann kein nach obi­gen Grund­sät­zen anzu­rech­nen­der Vor­teil, wenn sie die als Eigen­heim­zu­la­ge gezahl­ten Beträ­ge behal­ten dür­fen. Das folgt aus dem Zweck der Eigen­heim­zu­la­ge und den für ihre Gewäh­rung nach dem Eig­ZulG maß­geb­li­chen Rege­lun­gen.

Bei der gemäß § 19 Abs. 9 Eig­ZulG inzwi­schen abge­schaff­ten Eigen­heim­zu­la­ge han­del­te es sich um eine staat­li­che Leis­tung mit dem Ziel, die Ver­mö­gens­bil­dung – auch im Hin­blick auf die pri­va­te Alters­vor­sor­ge – durch den Erwerb eigen­ge­nutz­ten Wohn­ei­gen­tums ins­be­son­de­re für sog. Schwel­len­haus­hal­te mit gerin­ge­rem Ein­kom­men und Fami­li­en mit Kin­dern zu för­dern 4. Die­ser, an die Eigen­nut­zung von Woh­nungs­ei­gen­tum geknüpf­te Zweck wird ver­fehlt, wenn der durch die Eigen­heim­zu­la­ge geför­der­te Eigen­tums­er­werb rück­ab­ge­wi­ckelt wird und der Erwer­ber das Woh­nungs­ei­gen­tum wie­der ver­liert. Er kann dann nur noch durch den Erwerb eines ande­ren Wohn­ob­jek­tes erreicht wer­den. Hier­für erhält der Erwer­ber gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 Eig­ZulG indes kei­ne (erneu­te) För­de­rung, wenn und soweit er die für den Erst­erwerb gewähr­te Eigen­heim­zu­la­ge nicht zurück­zah­len muss 5.

Müss­ten sich die Klä­ger bei die­ser Kon­stel­la­ti­on die Eigen­heim­zu­la­ge auf die ihnen im Wege des Scha­dens­er­sat­zes zu erstat­ten­den Auf­wen­dun­gen für den Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums anrech­nen las­sen, so wäre ihnen der Vor­teil staat­li­cher Woh­nungs­ei­gen­tums­för­de­rung end­gül­tig genom­men, obwohl sie die per­sön­li­chen und wirt­schaft­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für die Gewäh­rung einer sol­chen För­de­rung erfül­len. Eine sol­che Fol­ge wäre mit dem Grund­satz nicht zu ver­ein­ba­ren, dass der Geschä­dig­te im Rah­men des "gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes" wirt­schaft­lich so zu stel­len ist, wie er bei ord­nungs­ge­mä­ßer Erfül­lung des Ver­tra­ges gestan­den hät­te. Denn sie wür­de den Klä­gern nicht einen ihnen trotz der Nicht­er­fül­lung ver­blei­ben­den über­mä­ßi­gen Vor­teil neh­men, son­dern wegen des geschei­ter­ten Woh­nungs­ei­gen­tums­er­werbs zu einer durch die Erstat­tung der Erwerbs­kos­ten nicht kom­pen­sier­ten Belas­tung füh­ren, die ihnen nach den all­ge­mein für die Vor­teils­aus­glei­chung gel­ten­den Grund­sät­zen nicht zuge­mu­tet wer­den darf. Hin­zu kommt, dass die Beklag­te durch eine Anrech­nung der Eigen­heim­zu­la­ge auf die im Wege des Scha­dens­er­sat­zes den Klä­gern zu erstat­ten­den Erwerbs­kos­ten unbil­lig ent­las­tet wür­de. Sie, und nicht die Klä­ger, käme dann fak­tisch in den Genuss der Eigen­heim­zu­la­ge, um deren Betrag sich der zu erstat­ten­de Scha­den ver­rin­gern wür­de. Das wäre mit dem auf die Bil­dung von eigen­ge­nutz­tem Woh­nungs­ei­gen­tum gerich­te­ten Zweck der Eigen­heim­zu­la­ge nicht in Ein­klang zu brin­gen und wür­de die vom Gesetz­ge­ber mit der För­der­maß­nah­me ver­folg­ten Zie­le gera­de­zu in ihr Gegen­teil ver­keh­ren.

An alle­dem ändert sich nichts durch den Umstand, dass der Gesetz­ge­ber die Eigen­heim­zu­la­ge gemäß § 19 Abs. 9 Eig­ZulG zwi­schen­zeit­lich abge­schafft und die staat­li­che För­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tums­bil­dung ein­ge­stellt hat. Dar­aus folgt ledig­lich, dass die Klä­ger jetzt nicht mehr in den Genuss einer Eigen­heim­zu­la­ge kom­men wür­den. Maß­geb­lich für die Scha­dens­be­rech­nung ist hin­ge­gen die Dif­fe­renz zwi­schen ihrem im Zeit­punkt der Scha­dens­be­rech­nung vor­han­de­nen Ver­mö­gen und dem Ver­mö­gen, das sie bei ord­nungs­ge­mä­ßer Erfül­lung des Ver­tra­ges gehabt hät­ten. Der sich danach bei der Ermitt­lung der Ver­mö­gens­dif­fe­renz zu ihren Guns­ten aus­wir­ken­de Vor­teil der Eigen­heim­zu­la-ge ent­fällt nicht dadurch, dass sie ihnen jetzt nicht mehr gewährt wer­den wür­de.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Novem­ber 2009 – VII ZR 233/​08

  1. BGH, Urteil vom 12.03.2009 – VII ZR 26/​06, BauR 2009, 1140, 1142 = NZBau 2009, 376 = ZfBR 2009, 453; Urteil vom 31.03.2006 – V ZR 51/​05, BGHZ 167, 108, 116 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/​97, NJW 2000, 2342, 2343[]
  2. BGH, Urteil vom 12.03.2009 – VII ZR 26/​06, aaO; Urteil vom 19.06.2008 – VII ZR 215/​06, BauR 2008, 1450 = ZfBR 2008, 669; Urteil vom 28.06.2007 – VII ZR 81/​06, BGHZ 173, 83[]
  3. BGH, Urteil vom 19.06.2008 – VII ZR 215/​06, aaO – erspar­te Steu­ern[]
  4. BT-Drs. 13/​2235, S. 14[]
  5. Blümlich/​Erhard, EStG, KStG, GewStG, 103. Aufl., Eig­ZulG § 6, Rdn. 15[]