Scha­dens­er­satz wegen vor­ge­täusch­ten Ver­mie­ter­be­darfs – und der not­wen­di­ge Par­tei­vor­trag

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell (erneut) damit zu befas­sen, wel­che Anfor­de­run­gen an die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Par­tei­vor­trags und des Ergeb­nis­ses der Beweis­auf­nah­me zu stel­len sind, wenn der Mie­ter Scha­dens­er­satz wegen vor­ge­täusch­ten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Ver­mie­ter den in sei­ner Kün­di­gung gel­tend gemach­ten Bedarf nach dem Aus­zug des Mie­ters nicht ver­wirk­licht.

Scha­dens­er­satz wegen vor­ge­täusch­ten Ver­mie­ter­be­darfs – und der not­wen­di­ge Par­tei­vor­trag

Sach­ver­halt[↑]

Der Mie­ter hat­te im Jahr 2008 vom Rechts­vor­gän­ger des Ver­mie­ters eine 4‑Zim­mer-Woh­nung in Koblenz gemie­tet; die monat­li­che Mie­te betrug zuletzt 523, 09 € brut­to. Der Ver­mie­ter kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis im Jahr 2010 mit der – vom Mie­ter durch­gän­gig bestrit­te­nen – Begrün­dung, die Woh­nung wer­de für einen neu­en Haus­meis­ter benö­tigt.

Nach einer Räu­mungs­kla­ge des Ver­mie­ters schlos­sen die Par­tei­en im Vor­pro­zess am 14.06.2011 einen Ver­gleich, in dem sich der Mie­ter ver­pflich­te­te, die Woh­nung bis spä­tes­tens Ende 2011 zu räu­men. Im Anschluss an den am 31.10.2011 erfolg­ten Aus­zug des Mie­ters zog aller­dings nicht der ange­kün­dig­te neue Haus­meis­ter, son­dern eine – nicht mit Haus­meis­ter­diens­ten betrau­te – Fami­lie in die Woh­nung ein.

Im vor­lie­gen­den Pro­zess begehrt der Mie­ter wegen des sei­ner Auf­fas­sung nach nur vor­ge­täusch­ten Bedarfs unter ande­rem Ersatz der Umzugs­kos­ten sowie der Mehr­kos­ten, die ihm durch die höhe­re Mie­te für die neue Woh­nung ent­ste­hen.

Pro­zess­ver­lauf[↑]

Die auf Zah­lung von ins­ge­samt 25.833, 43 € nebst Zin­sen und vor­ge­richt­li­chen Anwalts­kos­ten gerich­te­te Kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt und dem Land­ge­richt Koblenz kei­nen Erfolg gehabt 1. Dabei hat die zunächst mit der Sache befass­te Beru­fungs­kam­mer des Land­ge­richts dar­auf abge­stellt, dass die Par­tei­en mit dem Räu­mungs­ver­gleich einen end­gül­ti­gen Schluss­strich unter das Miet­ver­hält­nis hät­ten zie­hen wol­len, wes­halb es dem Mie­ter ver­wehrt sei, im Nach­hin­ein Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs gel­tend zu machen. Mit Urteil vom 10.06.2015 2 hat der Bun­des­ge­richts­hof die­ses (ers­te) Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts zurück­ver­wie­sen.

Auch die neue Kam­mer hat die Beru­fung des Mie­ters gegen die erst­in­stanz­li­che Ent­schei­dung zurück­ge­wie­sen. Das Gericht sei auf­grund der Dar­le­gun­gen des Ver­mie­ters und ins­be­son­de­re der lebens­na­hen und nach­voll­zieh­ba­ren Anga­ben des als Zeu­gen ver­nom­me­nen neu­en Haus­meis­ters über­zeugt, dass der Ver­mie­ter bei Aus­spruch der Kün­di­gung und noch bis nach dem Aus­zug des Mie­ters die Absicht gehabt habe, die Woh­nung dem Haus­meis­ter zur Ver­fü­gung zu stel­len. Der Ver­mie­ter habe plau­si­bel vor­ge­tra­gen, der neue Haus­meis­ter habe ihn erst Anfang Novem­ber 2011 dar­über infor­miert, dass er wegen sei­ner Erkran­kung (unter ande­rem Knie­be­schwer­den) nicht in die im drit­ten Ober­ge­schoss lie­gen­de Woh­nung ein­zie­hen wer­de. Mit der vom Bun­des­ge­richts­hof erneut zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt der Mie­ter sein Kla­ge­be­geh­ren wei­ter.

Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs[↑]

Der Bun­des­ge­richts­hof hat das zwei­te Beru­fungs­ur­teil nun­mehr nur inso­weit bestä­tigt, als dar­in hin­sicht­lich einer ein­zel­nen, nicht aus­rei­chend sub­stan­ti­ier­ten Scha­dens­po­si­ti­on zum Nach­teil des Mie­ters ent­schie­den wor­den ist. Im Übri­gen hat der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil ein wei­te­res Mal auf­ge­ho­ben und die Sache wie­der­um an eine ande­re (drit­te) Kam­mer des Land­ge­richts Koblenz zurück­ver­wie­sen, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen unter Beach­tung sei­ner Rechts­auf­fas­sung getrof­fen wer­den. Dabei hat er die beson­de­re Bedeu­tung her­vor­ge­ho­ben, die der voll­stän­di­gen und sorg­fäl­ti­gen Wür­di­gung des Pro­zess­stof­fes und des Ergeb­nis­ses der Beweis­auf­nah­me durch die Gerich­te gera­de in Fäl­len zukommt, in denen ein Ver­mie­ter sei­nen zur Grund­la­ge der Kün­di­gung gemach­ten Bedarf an der Woh­nung nach dem Aus­zug des Mie­ters nicht rea­li­siert.

Durch eine schuld­haf­te unbe­rech­tig­te Kün­di­gung – ins­be­son­de­re im Fal­le des Vor­täu­schens eines in Wahr­heit nicht bestehen­den Selbst­nut­zungs­wil­lens – kann sich ein Ver­mie­ter scha­dens­er­satz­pflich­tig machen, wenn der Mie­ter dar­auf­hin aus­zieht und infol­ge­des­sen Ver­mö­gens­ein­bu­ßen erlei­det. Dabei trifft den Ver­mie­ter nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 3 in Fäl­len, in denen er den zur Grund­la­ge der Kün­di­gung gemach­ten Bedarf nach dem Aus­zug des Mie­ters nicht rea­li­siert, eine beson­de­re ("sekun­dä­re") Dar­le­gungs­last zum nach­träg­li­chen Weg­fall des Bedarfs. Setzt der Ver­mie­ter den behaup­te­ten Selbst­nut­zungs­wil­len nach dem Aus­zug des Mie­ters nicht um, liegt näm­lich der Ver­dacht nahe, dass der Bedarf nur vor­ge­scho­ben gewe­sen ist. Unter die­sen Umstän­den ist es dem Ver­mie­ter zuzu­mu­ten, sub­stan­ti­iert und plau­si­bel ("stim­mig") dar­zu­le­gen, aus wel­chem Grund der mit der Kün­di­gung vor­ge­brach­te Bedarf nach­träg­lich ent­fal­len sein soll.

Die­sen stren­gen Anfor­de­run­gen ist der Ver­mie­ter hier nicht gerecht gewor­den. Bei einer tat­säch­lich bestehen­den Bedarfs­la­ge wäre zu erwar­ten gewe­sen, dass er mit dem neu­en Haus­meis­ter jeden­falls nach Abschluss des Räu­mungs­ver­gleichs im Juni 2011 als­bald einen Miet­ver­trag abschlie­ßen oder sich zumin­dest über den vor­aus­sicht­li­chen Miet­be­ginn und die genaue Miet­hö­he ver­stän­di­gen wür­de. Hier­zu hat der Ver­mie­ter jedoch nichts vor­ge­tra­gen, son­dern aus­ge­führt, der Haus­meis­ter habe sich erst in der ers­ten Novem­ber­wo­che "über­legt" und ihm mit­ge­teilt, dass die im drit­ten Ober­ge­schoss lie­gen­de Woh­nung wegen sei­ner – seit län­ge­rem andau­ern­den – Knie­be­schwer­den für ihn unge­eig­net sei und er sie des­halb nun­mehr doch nicht anmie­ten wol­le. Die­se Dar­stel­lung erscheint jedoch nicht plau­si­bel und kaum nach­voll­zieh­bar. Kommt der Ver­mie­ter sei­ner beson­de­ren Dar­le­gungs­last in der­ar­ti­gen Fäl­len nicht nach, ist die ihm vor­ge­wor­fe­ne Pflicht­ver­let­zung – hier das Vor­täu­schen eines nicht bestehen­den Bedarfs an der Woh­nung – als unstrei­tig zu behan­deln.

Außer­dem hat es das Beru­fungs­ge­richt ver­säumt, sich mit unter Beweis gestell­ten Ein­wän­den des Mie­ters gegen die Glaub­haf­tig­keit der Zeu­gen­aus­sa­ge aus­ein­an­der zu set­zen. Auch wei­te­rem unter Beweis gestell­ten Vor­trag des Mie­ters, der den vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ten Bedarf gera­de an der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung in Fra­ge stell­te, ist das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­haft nicht nach­ge­gan­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/​16

  1. AG Koblenz, Urteil vom 06.11.2013 – 161 C 1145/​13; LG Koblenz, Urteil vom 22.02.2016 – 2 S 76/​15[]
  2. BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/​14, NJW 2015, 2324[]
  3. vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/​15, NZM 2017, 23 Rn. 15[]