Schadensersatz vom Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter ist, wie der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil ausdrücklich feststellt, allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. Demgemäß kann auch die nicht formell am Zwangsverwaltungsverfahren beteiligte Wohnungseigentümergemeinschaft “Beteiligte” im Sinne der Schadensersatzvorschrift des § 154 Satz 1 ZVG sein.

Schadensersatz vom Zwangsverwalter

Nach § 154 Satz 1 ZVG ist der Zwangsverwalter “allen Beteiligten” für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich. Wer in diesem Sinne am Verfahren der Zwangsverwaltung “beteiligt” ist, ist im Zwangsversteigerungsgesetz nicht ausdrücklich geregelt. Die Vorschrift des § 9 ZVG, welche noch das Berufungsgericht in dem vom BGH nun entschiedenen Fall zur Bestimmung des Beteiligtenkreises herangezogen hat, gehört zu den “allgemeinen Vorschriften” über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung1 und regelt unmittelbar nur die formelle Verfahrensbeteiligung, die Frage also, welche Personen hinzuzuziehen sind, damit sie am Verfahren teilnehmen und ihre Rechte wahren können. Ob sie auch für die Auslegung des § 154 Satz 1 ZVG maßgeblich ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

Das Reichsgericht hat eine Verantwortung des Zwangsverwalters nur gegenüber den Beteiligten des § 9 ZVG gesehen, weil der Begriff des “Beteiligten” in dieser Vorschrift für das gesamte Zwangsversteigerungsgesetz festgelegt werde2. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weniger eindeutig. In der Entscheidung BGHZ 109, 171, 173 wird ausdrücklich offen gelassen, ob “trotz des eindeutigen Gesetzeswortlauts über § 9 ZVG hinaus andere als Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG in Betracht kommen könnten”. In einer früheren Entscheidung3 hat der Bundesgerichtshof die Frage, “ob der Kreis der Beteiligten auf alle auszudehnen sei, die in Rechtsbeziehungen zum Zwangsverwalter treten, oder auch hier § 9 ZVG maßgebend” sei, ebenfalls nicht entschieden; er hat aber eine Haftung des Zwangsverwalters aus § 154 ZVG gegenüber dem Ersteher angenommen, weil die Verwaltung über den Zuschlag hinaus fortgesetzt worden war. Im Urteil vom 15. November 19844 hat er sogar eine Haftung des Verwalters aus §§ 152, 154 ZVG gegenüber dem Eigentümer von Grundstückszubehör für möglich gehalten und dabei allein darauf abgestellt, dass die Zwangsverwaltung sich auf das (schuldnerfremde) Zubehör erstreckt haben könnte. In einem Urteil vom 11. Oktober 20075 wurde erneut eine Haftung des Verwalters gegenüber dem Ersteher bejaht, die allgemeine Frage nach dem Beteiligtenbegriff der §§ 9, 154 ZVG aber wiederum offen gelassen.

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird der Begriff des Beteiligten in § 154 ZVG und in § 9 ZVG überwiegend gleichgesetzt6. Gleiches gilt für das Schrifttum7. Einen weiteren Beteiligtenbegriff vertritt insbesondere Mohrbutter8.

Der Begriff des “Beteiligten” in § 154 ZVG entspricht nicht demjenigen des formell am Verfahren Beteiligten in § 9 ZVG, sondern beschreibt – wie in § 82 KO und in § 60 InsO bezüglich der Haftung des Konkurs- bzw. Insolvenzverwalters – diejenigen Personen, denen gegenüber das Zwangsversteigerungsgesetz dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt.

Die Rechtsstellung des Zwangsverwalters ist derjenigen des Insolvenzverwalters im Grundsatz vergleichbar. Seinem Status nach ist der Zwangsverwalter ein besonderes Rechtspflegeorgan. Er übt seine Tätigkeit aufgrund eigenen Rechts aus, das ihm mit der Ernennung übertragen wird. Von Weisungen des Schuldners und des Gläubigers ist er unabhängig; er unterliegt bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben nur den Vorgaben des Vollstreckungsgerichts.

Hierbei hat er die berechtigten Interessen des Schuldners und des Gläubigers zu beachten. Das Vollstreckungsgericht überwacht seine Tätigkeit und wacht so über Inhalt und Art der Ausführung seines Amtes. Die Auswahl des Verwalters erfolgt nach pflichtgemäßem Ermessen des Vollstreckungsgerichts. Aufgabe des Zwangsverwalters ist die Verwaltung eines Grundstücks des Vollstreckungsschuldners zum Zwecke der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers.

Ebenso wie der Insolvenzverwalter verwaltet der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes selbständig, aber für Rechnung des Schuldners fremdes Vermögen (hier: das beschlagnahmte Grundstück) zum Zwecke der Befriedigung Dritter (hier: des Vollstreckungsgläubigers). Wegen dieser trotz aller Unterschiede bestehenden Gemeinsamkeit war die Haftung des Konkursverwalters einerseits, diejenige des Zwangsverwalters andererseits zunächst parallel geregelt. Nach § 74 KO in der Fassung vom 10. Februar 1877 hatte der Konkursverwalter die Sorgfalt eines ordentlichen Hausvaters anzuwenden9. Eine nahezu wortgleiche Regelung für den Zwangsverwalter enthielt die Vorgängerbestimmung des § 154 Satz 1 ZVG, nämlich § 144 Abs. 3 des preußischen Zwangsvollstreckungsgesetzes vom 13. Juli 1883. § 82 KO in der bis zum Inkrafttreten der InsO geltenden Fassung der Novelle vom 17. Mai 1898 war der Vorschrift des bis heute geltenden § 154 ZVG nachgebildet, sah also vor, dass der Konkursverwalter “allen Beteiligten verantwortlich” war.

Welche Vorstellung der historische Gesetzgeber mit der Einführung des Begriffs des “Beteiligten” in den Vorschriften des § 154 ZVG und des § 82 KO verband, lässt sich aus heutiger Sicht nicht mehr nachvollziehen. Die Materialien zu § 154 des Zwangsversteigerungsgesetzes von 1877/1879 enthalten nur den Satz, der Verwalter sei “für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen … allen Betheiligten verantwortlich“, erläutern jedoch nicht, welcher Personenkreis erfasst sein soll. Das Reichsgericht legte zunächst – wie bereits ausgeführt – bei der Haftung des Konkursverwalters den formellen Beteiligtenbegriff zugrunde und bezog sich zur Begründung auf die Vorschriften der §§ 9, 154 ZVG, welche Vorbild für § 82 KO gewesen seien10. Einen Rückschluss auf den historischen Willen des Gesetzgebers lässt diese Rechtsprechung jedoch nicht zu. Die Urteilsgründe lassen vielmehr erkennen, dass die Auslegung des § 154 ZVG nach wie vor umstritten war11. Das Kammergericht hatte kurz zuvor unter Bezugnahme auf eine vermeintlich einhellige Meinung zu § 74 KO a.F., § 144 PrZVG einen weiteren Beteiligtenbegriff für richtig gehalten12; auch in der bei RGZ 74, 258, 259 nachgewiesenen Literatur waren die Meinungen geteilt.

Die Rechtsprechung zur Haftung des Konkursverwalters löste sich in der Folgezeit von derjenigen zur Haftung des Zwangsverwalters nach §§ 9, 154 ZVG. RGZ 149, 182, 185 verstand den Begriff “Beteiligte” in § 82 KO umfassend und die Auslegung der Entscheidung RGZ 74, 258 “unnötig eng”. Der verfahrensrechtliche Bezug wurde aufgegeben. Fortan richtete sich der Kreis der anspruchsberechtigten Personen nach einem sehr weit gezogenen Beteiligtenbegriff, wonach “jeder beteiligt sei, dem gegenüber der Konkursverwalter als solcher kraft Gesetzes oder Vertrages Pflichten zu erfüllen habe; eine unmittelbare Beteiligung am Verfahren sei nicht erforderlich”13. Verhandlungs- und Vertragspartner stellten nach dieser Auffassung immer “Beteiligte” im Sinne von § 82 KO dar. Später beschränkte der Bundesgerichtshof die Haftung des Konkursverwalters nach § 82 KO auf die Verletzung konkursspezifischer Pflichten14. Die Haftung für die Verletzung solcher Pflichten, die dem Verwalter wie jedem Vertreter fremder Interessen gegenüber seinem Geschäftspartner vor, bei oder nach Vertragsschluss oblagen, richteten sich dagegen nach den allgemeinen Bestimmungen (etwa culpa in contrahendo oder § 826 BGB). Bei der Schaffung des § 60 InsO hat sich der Gesetzgeber an dieser Rechtsprechung orientiert. Schon aus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt sich nunmehr, dass der Insolvenzverwalter “allen Beteiligten” für die schuldhafte Verletzung (nur) solcher Pflichten haftet, die ihm nach der Insolvenzordnung obliegen. Eine Rechtsänderung war (anders als hinsichtlich § 61 InsO) mit der Neufassung des § 60 InsO nicht beabsichtigt15.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 82 KO (und § 8 Abs. 1 Satz 2 GesO) lässt sich auf § 154 ZVG übertragen. Die Bestimmungen des § 82 KO einerseits, des § 154 Satz 1 ZVG andererseits entsprachen einander. Sowohl der Konkurs- als auch der Zwangsverwalter sollten “für die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten allen Beteiligten verantwortlich” sein. Auch § 60 InsO regelt eine Verpflichtung zum Schadensersatz wegen der Verletzung insolvenzspezifischer Pflichten gegenüber “allen Beteiligten”. Dann liegt es nahe, den Begriff “alle Beteiligte” auch in gleicher Weise zu verstehen. Der Wortlaut der Vorschrift des § 154 ZVG lässt es ohne weiteres zu, als “Beteiligten” denjenigen anzusehen, dem gegenüber dem Verwalter aus dem Zwangsversteigerungsgesetz herrührende Pflichten obliegen.

Die Konkursordnung enthielt und die Insolvenzordnung enthält allerdings keine dem § 9 ZVG entsprechende Bestimmung darüber, wer “Beteiligter” im Sinne des Gesetzes war oder ist. Die systematische Stellung des § 9 ZVG im ersten Titel “Allgemeine Vorschriften” des ersten Abschnitts des Zwangsversteigerungsgesetzes ließe es zu, den in dieser Vorschrift definierten Begriff des Beteiligten für sämtliche folgenden Vorschriften des ersten Abschnitts über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung zu übernehmen; auf Feinheiten der Formulierung wie “Beteiligte” einerseits (§ 9 ZVG), “alle Beteiligte” andererseits (§ 154 ZVG) kann es – anders, als das Kammergericht es in der bereits zitierten Entscheidung OLGE 16, 344, 346 gemeint hat – nicht ankommen. Zwingend ist diese Schlussfolgerung jedoch nicht. Auch die Insolvenzordnung verwendet den Begriff “Beteiligter” unterschiedlich. Wenn § 9 Abs. 3 InsO von der öffentlichen Bekanntmachung als Nachweis der Zustellung “an alle Beteiligten” spricht, sind damit die Verfahrensbeteiligten gemeint, die Beteiligten im formellen Sinne also, an die Zustellungen zu erfolgen haben. In den §§ 217 ff InsO bezieht sich der Begriff “Beteiligte” auf die am Planverfahren beteiligten Gläubiger (Insolvenzgläubiger und absonderungsberechtigte Gläubiger, nicht aber Aussonderungsberechtigte und Massegläubiger – str). In § 60 InsO sind “Beteiligte” alle diejenigen, denen gegenüber dem Insolvenzverwalter insolvenzspezifische Pflichten obliegen. Das Zwangsversteigerungsgesetz hat insofern eine von der Insolvenzordnung abweichende Regelungstechnik, als ein allgemeiner Begriff des “Beteiligten” eingeführt und vielfach verwandt wird, während die Insolvenzordnung (von Ausnahmen abgesehen) die in den einzelnen Vorschriften jeweils gemeinten “Beteiligten” präzise benennt (Insolvenzgläubiger, absonderungsberechtigter Gläubiger, Schuldner pp). Diese Regelungstechnik erspart dem Rechtsanwender jedoch nicht die Prüfung, ob der allgemeine Begriff auch für die gerade in Frage stehende Einzelnorm (hier also: die Vorschrift des § 154 ZVG) gilt. Das Reichsgericht hat in seiner eingangs zitierten Grundsatzentscheidung zu § 154 ZVG16 eine von § 9 ZVG abweichende Auslegung des Beteiligtenbegriffs in § 154 ZVG für möglich gehalten und nur keinen Anlass dafür gesehen.

Gegen die Angleichung der Haftung des Zwangsverwalters an diejenige des Insolvenzverwalters wird außerdem eingewandt, die Pflichten des Zwangsverwalters beschränkten sich auf das beschlagnahmte Grundstück (§ 152 ZVG); mit den insolvenzspezifischen Pflichten des Insolvenzverwalters gegenüber Dritten seien sie nicht zu vergleichen. Diese Überlegung spricht jedoch nicht gegen den Ansatz, die Haftung des Zwangsverwalters an dessen gesetzlichen Pflichten statt am formellen Beteiligtenbegriff des § 9 ZVG auszurichten. Der Zwangsverwalter soll nicht für die Folgen der Verletzung von Pflichten einzustehen haben, die ihm nicht obliegen; wie sich sein Pflichtenkreis zu demjenigen des Insolvenzverwalters verhält, ist daher nicht von Bedeutung. Außerdem lässt sich über den Begriff des Beteiligten allein die Verwalterhaftung nicht zuverlässig eingrenzen. Nach bisher (soweit ersichtlich) einhelliger Ansicht haftet der Zwangsverwalter auch gegenüber den Beteiligten des § 9 ZVG nicht für jegliche Pflichtverletzung, sondern nur für die Verletzung verwalterspezifischer Pflichten. Auch einem formell Beteiligten gegenüber hat der Verwalter also nicht für die Verletzung rein vertraglicher oder deliktischer Pflichten einzustehen. Diese Einschränkung lässt sich nicht aus dem Wortlaut der §§ 9, 154 ZVG ableiten, sondern daraus, dass Grund der Haftung eben nicht die Beteiligung am Verfahren, sondern der Pflichtenkreis des Verwalters ist. Dass der Zwangsverwalter dann, wenn die Zwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortdauert, auch dem Ersteher eines Grundstücks haftet, hat der Bundesgerichtshof bisher schon damit begründet, dass der Verwalter Pflichten gegenüber dem Ersteher zu erfüllen hat17. Das selbst von Vertretern der Gegenansicht als “unbillig” empfundene Ergebnis, dass der Verwalter trotz gleicher Pflichtenlage Geschädigten unterschiedlich haftet, je nachdem, ob diese ihre Rechte angemeldet hatten (§ 9 Nr. 2 ZVG) oder nicht18, ist fortan ausgeschlossen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Februar 2009 – IX ZR 21/07

  1. Erster Titel des ersten Abschnitts des ZVG []
  2. RGZ 74, 258, 259 f; 97, 11, 12 []
  3. BGHZ 39, 235, 241 []
  4. IX ZR 157/83, ZIP 1985, 312, 313, mit zust. Anm. Gerhardt EWiR 1985, 219 []
  5. IX ZR 156/06, ZIP 2007, 2375 Rn. 8 ff []
  6. z.B. OLG Köln ZIP 1980, 102 f; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; OLG Hamm MDR 2006, 713; LG Flensburg ZfIR 2008, 806, 807; wohl auch OLG Köln ZfLR 2008, 73, 74 (obiter); offengelassen von OLG Frankfurt OLG-Report 2002, 353, 354; OLG Stuttgart OLGZ 1966, 57, 58 hält Wohnungseigentümer für Beteiligte im Sinne von § 9 ZVG; für eine Haftung des Zwangsverwalters gegenüber allen Personen, mit denen er “kraft der Verwaltung in rechtliche Beziehungen tritt”, KG OLGE 16, 344, 345; eine “Auslegung des § 154 ZVG nach Maßgabe der §§ 60, 61 InsO” befürwortet OLG Frankfurt ZfIR 2008, 804, 805 []
  7. z.B. Stöber, ZVG 18. Aufl. § 154 Anm. 2.2; Engels in Hintzen/ Engels/Rellermeyer, ZVG 13. Aufl. § 154 Rn. 6; Böttcher, ZVG 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 Rn. 2; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Sievers RPfl 1990, 335, 336 f; Bank ZfIR 2008, 781 f; für eine Beteiligtenstellung der übrigen Wohnungseigenümer gemäß § 9 Nr. 1 ZVG auch im Zwangsverwaltungsverfahren Müller ZMR 2007, 747, 749 []
  8. ZIP 1980, 169; KTS 1987, 47; FS 150 Jahre Carl Heymanns Verlag KG S. 159; vgl. auch K. Schmidt KTS 1976, 191, 197 []
  9. vgl. etwa RGZ 34, 26, 28; 74, 258, 259 []
  10. RGZ 74, 258, 259 ff []
  11. RGZ 74, 258, 259 []
  12. OLGE 16, 344, 345 []
  13. RG WarnRspr. 1932 Nr. 159 []
  14. BGHZ 99, 151, 154; 100, 346, 352; BGH, Urt. v. 9. März 2006 – IX ZR 55/04, ZIP 2006, 859, 861 []
  15. BT-Drucks. 12/2443, S. 129 []
  16. RGZ 74, 258, 259 f. []
  17. zuletzt BGH, Urt. v. 11. Oktober 2007 – IX ZR 156/06, ZIP 2007, 2375 Rn. 11 mit weiteren Nachweisen []
  18. vgl. OLG Köln ZIP 1980, 102, 103 []