Scha­dens­er­satz – wegen Abbruch der Miet­ver­trags­ver­hand­lun­gen

Liegt den Miet­be­wer­bern kein Ent­wurf des Miet­ver­tra­ges vor, kann auf­grund feh­len­der Ver­trags­prü­fung kei­ne Par­tei von einem siche­ren Ver­trags­schluss aus­ge­hen. Das Bezie­hungs­en­de eines Bewer­ber­paa­res für eine Woh­nung ist ein Grund, der den Abbruch von Ver­trags­ver­hand­lun­gen recht­fer­tigt. 

Scha­dens­er­satz – wegen Abbruch der Miet­ver­trags­ver­hand­lun­gen

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge zwei­er Ver­mie­ter auf Zah­lung einer ent­gan­ge­nen Monats­mie­te abge­wie­sen. Die kla­gen­den Ver­mie­ter einer Drei-Zim­mer-Woh­nung in Mün­chen-Lehel beauf­trag­ten im August 2019 einen Immo­bi­li­en­mak­ler, da sie ihre Woh­nung zum 01.10.2019 ver­mie­ten woll­ten. Die Beklag­ten aus Mün­chen und dem Vor­de­ren Baye­ri­schen Wald bewar­ben sich per E‑Mail vom 13.08.2019 auf die­se Woh­nung. Nach Durch­füh­rung von ca. 60 Besich­ti­gun­gen ver­blie­ben zwei Paa­re, die die Zustim­mung der Klä­ger fan­den, dar­un­ter die Beklag­ten. Die Klä­ger ent­schie­den sich dafür, den Beklag­ten ein Ver­trags­an­ge­bot zu machen. Hier­zu teil­te der Mak­ler dem Beklag­ten tele­fo­nisch am 05.09.2019 mit, dass sie die Woh­nung bekom­men wür­den. Die Beklag­ten waren zu die­ser Zeit im Urlaub, aus dem sie am 16.09.2019 wie­der zurück­kehr­ten. Dann soll­te der Miet­ver­trag unter­schrie­ben wer­den. Zwi­schen­zeit­lich berei­te­te der Mak­ler den schrift­li­chen Miet­ver­trag vor, hol­te die Unter­schrift der Klä­ger ein und sag­te den ande­ren Bewer­bern ab. Zum Abschluss eines Miet­ver­tra­ges kam es nicht, da die Beklag­ten wäh­rend ihres Urlau­bes fest­ge­stellt hat­ten, dass sie doch nicht mehr zusam­men­zie­hen woll­ten. Dies erfuh­ren die Klä­ger durch einen Tele­fon­an­ruf des Mak­lers bei der Beklag­ten am 17.09.2019. Trotz neu­er­li­cher Inse­rie­rung mit Besich­ti­gungs­ter­min am 20.09.2019 und Bezug zum 01.10.2019 erfolg­te eine Ver­mie­tung der Woh­nung zum 01.10.2019 aber nicht. Daher for­der­ten sie die Zah­lung der ent­gan­ge­nen Okto­ber­mie­te in Höhe von 1.450 Euro von den Beklag­ten.

Nach Ansicht der Klä­ger hät­ten die Beklag­ten den Ver­trags­schluss als sicher hin­ge­stellt – auch wenn der Miet­ver­trag hier erst schrift­lich geschlos­sen wer­den soll­te. Die Beklag­ten hät­ten nie ver­langt, bereits vor Unter­schrift einen Ver­trags­ent­wurf zu sehen. Sie hät­ten im Tele­fo­nat vom 05.09.2019 viel­mehr aus­drück­lich ihre Unter­schrifts­be­reit­schaft bekräf­tigt. Es sei auch kein Fall bekannt, in dem es auf Ver­lan­gen der Mie­ter zu einer Ände­rung des Ver­trags­ent­wurfs nach Mus­ter des Münch­ner Haus- und Grund­be­sit­zer­ver­eins gekom­men wäre.

Dage­gen haben die Beklag­ten argu­men­tiert, dass die Klä­ger frü­hes­tens nach Erhalt und Über­prü­fung eines Ver­tra­ges von einer ver­bind­li­chen Zusa­ge der Beklag­ten aus­ge­hen hät­ten kön­nen. Den Beklag­ten hät­ten aber ledig­lich den Text der Online-Woh­nungs­an­zei­ge gekannt. Tat­säch­lich sei auch nur von 1.350 Euro Mie­te gere­det wor­den.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen klar­ge­stellt, dass vor allem bei grund­lo­sem Abbruch der Ver­trags­ver­hand­lun­gen sowie bei schuld­haf­ter Ver­hin­de­rung der Wirk­sam­keit eines Ver­tra­ges den einen Teil durch­aus eine Haf­tung aus cul­pa in con­tra­hen­do für Auf­wen­dun­gen tref­fen kann, die der ande­re Teil bereits in Erwar­tung des Ver­trags­ab­schlus­ses getä­tigt hat­te und die sich jetzt infol­ge des „Abbruchs“ der Ver­hand­lun­gen oder auf­grund der Undurch­führ­bar­keit des Ver­trags als nutz­los erwei­sen.

In die­sem Fall konn­ten die Klä­ger bei der geschil­der­ten Sach­la­ge schon nicht davon aus­ge­hen, dass der Ver­trags­schluss nach den Ver­hand­lun­gen zwi­schen den Par­tei­en als sicher anzu­neh­men gewe­sen wäre, denn die Beklag­ten hat­ten zu kei­nem Zeit­punkt einen Miet­ver­trags­ent­wurf oder einen Miet­ver­trag in Hän­den gehabt. Ohne kon­kre­ten Miet­ver­trag war es den Beklag­ten aber gar nicht mög­lich die ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen, die sie über­neh­men wür­den, zu prü­fen. Ohne Prü­fung der kon­kre­ten Ver­trags­re­geln kann kei­ne Par­tei von einem siche­ren Ver­trags­schluss aus­ge­hen. Das Vor­lie­gen der Wer­be­an­non­ce ersetzt nicht ansatz­wei­se den kon­kre­ten Vertrag(sentwurf). Ein Kon­tra­hie­rungs­zwang besteht auch in einem ange­spann­ten Miet­markt wie Mün­chen aus­drück­lich nicht, auch wenn dies nach der Dar­le­gung der Kla­ge­par­tei den Anschein haben könn­te.

Dar­über hin­aus ist es ein jedem ein­leuch­ten­der Grund, dass zwei Mit­mie­ter, die als Paar eine Woh­nung anmie­ten wol­len, vor Ver­trags­schluss im gemein­sa­men Urlaub mer­ken, dass sie nicht zusam­men­pas­sen und bes­ser getrenn­te Wege gehen. Ein sol­cher Grund recht­fer­tigt den Abbruch von Ver­trags­ver­hand­lun­gen. Die Beklag­ten hat­ten auch nicht die Oblie­gen­heit oder gar Rechts­pflicht, aus dem Urlaub her­aus die Kla­ge­par­tei über den sich ver­schlech­tern­den Bezie­hungs­zu­stand zu infor­mie­ren.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 14. Juli 2020 – 473 C 21303/​19