Scha­dens­er­satz wegen vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Grund­sätz­lich kann ein Mie­ter vom Ver­mie­ter Scha­den­er­satz ver­lan­gen, sofern die­ser eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf aus­spricht, die in Wahr­heit nicht besteht. Wird aller­dings ein Räu­mungs­ver­gleich geschlos­sen, mit dem ein "Schluss­strich" unter die Ver­trags­be­zie­hung der Par­tei­en gesetzt wer­den soll, egal ob nun ein Eigen­be­darf besteht oder nicht, bestehen kei­ne Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Mie­ters mehr.

Scha­dens­er­satz wegen vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen die Kla­ge eines Mie­ters auf Scha­dens­er­satz abge­wie­sen, nach­dem sich her­aus­ge­stellt hat, dass der Eigen­be­darf, wes­halb er die Kün­di­gung erhal­ten hat­te, in Wahr­heit nicht bestan­den hat. Dem Mie­ter einer Ein­zim­mer­woh­nung in Mün­chen wur­de im Jah­re 2008 gekün­digt. Sei­ne Ver­mie­te­rin trug damals vor, dass sie beab­sich­ti­ge, ihren Lebens­mit­tel­punkt schritt­wei­se nach Mün­chen zu ver­le­gen, um sich um ihre Mut­ter zu küm­mern. Der Mie­ter wider­sprach der Kün­di­gung und bezwei­fel­te ins­be­son­de­re auch den gel­tend gemach­ten Eigen­be­darf.

Im anschlie­ßen­den Räu­mungs­pro­zess vor dem Amts­ge­richt Mün­chen bestritt er eben­falls die Absicht der Ver­mie­te­rin, in die Woh­nung ein­zie­hen zu wol­len. Schließ­lich schlos­sen aber bei­de einen Ver­gleich. Danach ver­pflich­te­te sich der Mie­ter zum Aus­zug bis Mit­te 2009. Im Gegen­zug bekam er eine Umzugs­kos­ten­bei­hil­fe in Höhe von 2400 Euro und die Ver­mie­te­rin ver­zich­te­te auf die Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Der Mie­ter zog frist­ge­recht aus. Die Ver­mie­te­rin zog dann aller­dings nicht in die Woh­nung ein, son­dern über­trug das Eigen­tum an der Woh­nung auf ihre Mut­ter. Als der Mie­ter dies bemerk­te, ver­lang­te er Scha­den­er­satz in Höhe von 4245 Euro von sei­ner ehe­ma­li­gen Ver­mie­te­rin. Es sei jetzt schließ­lich klar, dass der Eigen­be­darf nur vor­ge­täuscht gewe­sen sei. Da er nun­mehr mehr Mie­te bezah­le und auch höhe­re Umzugs­kos­ten gehabt habe, wol­le er einen Aus­gleich dafür. Die ehe­ma­li­ge Ver­mie­te­rin wei­ger­te sich zu bezah­len. Der Mie­ter habe schließ­lich den Eigen­be­darf stets bestrit­ten und sich trotz­dem auf den Ver­gleich ein­ge­las­sen. Daher wäre selbst eine Täu­schung nicht kau­sal für den Scha­den. Der Mie­ter erhob Kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen kön­ne ein Mie­ter grund­sätz­lich vom Ver­mie­ter Scha­den­er­satz ver­lan­gen, sofern die­ser eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darf aus­spre­che, der in Wahr­heit nicht bestehe. Vor­aus­set­zung sei jedoch unter ande­rem, dass zwi­schen der Täu­schung durch den Ver­mie­ter und dem Aus­zug des Mie­ters ein Kau­sal­zu­sam­men­hang bestehe.

Allein der Abschluss eines Räu­mungs­ver­glei­ches füh­re noch nicht zwangs­läu­fig zur Unter­bre­chung der Kau­sa­li­tät. Es kom­me dabei ins­be­son­de­re dar­auf an, wel­chen Sach­ver­halt die Ver­trags­par­tei­en zugrun­de gelegt hät­ten. Woll­ten sie mit dem Ver­gleich auch den Streit dar­über besei­ti­gen, ob der Eigen­be­darf bestehe, kön­ne dar­in Ver­zicht auf Scha­den­er­satz­an­sprü­che gese­hen wer­den. Ent­schei­dungs­er­heb­lich sei es daher, ob die Par­tei­en durch den Abschluss des Ver­gleichs einen „Schluss­strich“ unter die Ver­trags­be­zie­hung set­zen woll­ten oder ob die Annah­me des tat­säch­li­chen Bestehens eines Eigen­be­darfs als Grund­la­ge für den Ver­gleich dien­te.

Vor­lie­gend habe der Mie­ter bis zuletzt den Eigen­be­darf bestrit­ten und trotz­dem sei­ne Ver­gleichs­be­reit­schaft signa­li­siert. Der Ver­gleich dien­te daher auch dazu, den Streit über die Fra­ge des Vor­lie­gens eines Eigen­be­darfs zu besei­ti­gen. Die umfang­rei­chen Rege­lun­gen (Umzugs­kos­ten­bei­hil­fe, Ver­zicht auf Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren) zeig­ten, dass das Ver­trags­ver­hält­nis end­gül­tig been­det wer­den soll­te.

Ein Kau­sal­zu­sam­men­hang zwi­schen einer etwai­gen Täu­schung durch die Ver­mie­te­rin und dem Aus­zug des Mie­ters bestehe daher nicht mehr.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 13. Janu­ar 2012 – 474 C 19752/​11