Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hiervon ausgenommen sind Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind.

Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter

Die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfte keiner näheren Begründung, wenn Gegenstand der Klage und der Entscheidung des Berufungsgerichts ein (behaupteter) eigener Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wäre, der ihr als teilrechtsfähiger Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG grundsätzlich zustehen kann. Insoweit gälte der allgemein anerkannte Grundsatz, dass derjenige, der behauptet, Inhaber eines bestimmten Rechts zu sein, prozessual die Befugnis hat, dieses Recht im eigenen Namen einzuklagen, er mit anderen Worten prozessführungsbefugt ist1.

Über eigene Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Berufungsgericht jedoch keine Entscheidung getroffen. Das Berufungsgericht legt seiner Entscheidung vielmehr zugrunde, dass mit der Klage Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer wegen der durch die drei Beschlussanfechtungsklagen entstandenen und von ihnen aufgrund der Verteilung im Rahmen der jeweiligen Jahresabrechnungen getragenen Kosten geltend gemacht werden. Es geht um (behauptete) Schäden der Wohnungseigentümer und die Geltendmachung von deren Schadensersatzansprüchen gegen die Verwalterin als frühere Verwalterin. Auch wenn der Verwaltervertrag mit dem Verband geschlossen wird, kommen eigene Schadensersatzansprüche der jeweiligen Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters in Betracht, weil der Verwaltervertrag Schutzwirkungen zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet2. Um solche Ansprüche handelt es sich hier:

Über einen möglichen eigenen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft3, hat das Berufungsgericht demgegenüber nicht befunden. Ob sich aus der nach der Feststellung des Berufungsgerichts erstmalig in der Berufungsinstanz aufgestellten Behauptung, die Verwalterin habe durch unberechtigten Zugriff auf das Verbandsvermögen zur Deckung der Prozesskosten der Beschlussanfechtungsklage ihre Pflichten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Verwaltervertrag verletzt, ein eigener Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt, hat das Berufungsgericht offengelassen. Ein solcher Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens. Deshalb bedarf es keiner Entscheidung, ob ein Schaden (auch) des Verbands schon allein dadurch entstanden ist, dass die Kosten zunächst aus Mitteln der Gemeinschaft bestritten wurden4. Dies erscheint allerdings jedenfalls dann zweifelhaft, wenn die Kosten wie hier erfolgreich auf die verklagten Wohnungseigentümer umgelegt werden konnten5.

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft ein fremdes Recht, nämlich mögliche Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter im eigenen Namen geltend macht, bedarf sie hierfür einer besonderen Ermächtigung. Im Wohnungseigentumsrecht hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG für bestimmte Fälle dem Verband die Befugnis zugewiesen bzw. eingeräumt, Rechte der Wohnungseigentümer wahrzunehmen. Insoweit ist zwischen einer so genannten geborenen Ausübungskompetenz gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG und einer gekorenen Wahrnehmungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zu unterscheiden. Das Berufungsgericht bejaht zutreffend eine gekorene Ausübungsübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft; eine geborene Ausübungsbefugnis scheidet demgegenüber aus.

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG übt der Verband die 12 “gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer” aus. Gemeinschaftsbezogen im Sinne dieser Vorschrift sind nur Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern6. Hier fehlt es an dieser Voraussetzung bereits deshalb, weil eine gemeinsame Empfangszuständigkeit der geschädigten Wohnungseigentümer nicht gegeben ist. Bei den mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüchen der in den Vorprozessen unterlegenen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter handelt es sich jeweils um individuelle Ansprüche, die jeder Wohnungseigentümer im Hinblick auf den ihm entstandenen Schaden grundsätzlich alleine und ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer geltend machen kann7. Insoweit liegt der Fall anders als bei Schadensersatzansprüchen, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden. Solche Ansprüche sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen8.

Es kommt deshalb nur eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands in Betracht. Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG übt der Verband “die sonstigen Rechte der Wohnungseigentümer aus, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können”. Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorliegen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands möglich, wenn die Rechtsausübung durch den Verband dem Gemeinschaftsinteresse förderlich ist9. Ist dies zu bejahen, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Unterschied zu den gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen die Rechte der Wohnungseigentümer (in gesetzlicher Prozessstandschaft) unter der weiteren Voraussetzung ausüben, dass sie die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat10.

Eine solche Vergemeinschaftung ist, wovon das Berufungsgericht ohne nähere Erörterung ausgeht, durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 02.04.2016 erfolgt. Dies ergibt eine Auslegung des Beschlusses, die der Bundesgerichtshof selbst vornehmen kann11. Gegen eine Vergemeinschaftung könnte zwar die in dem Beschluss enthaltene Formulierung sprechen, wonach eine Inregressnahme der Verwalterin für “alle der WEG” durch die Verwalterin verursachte Vermögensschäden, insbesondere die Gerichtsund Anwaltskosten erfolgen solle. Daraus kann jedoch nicht geschlossen werden, dass es sich “nur” um einen Beschluss gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG handelt, durch den der jetzige Verwalter ermächtigt werden sollte, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft die ihr aus eigenem Recht wegen eines eigenen Schadens entstandenen Ansprüche gegen die Verwalterin geltend zu machen. Vielmehr sollte erkennbar eine Inanspruchnahme der Verwalterin wegen der im Zusammenhang mit den in den Beschlussmängelverfahren entstandenen Prozesskosten ermöglicht werden, ungeachtet der Frage, ob es sich um eigene Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft oder um Individualansprüche der mit den Kosten belasteten Wohnungseigentümer handelte. Dies folgt ferner daraus, dass in der weiter beschlossenen Bevollmächtigung der Verwalterin mit der auch gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche einschränkungslos von “allen entstandenen Vermögensschäden” aus Handlungen der Verwalterin die Rede ist. Unschädlich ist, dass in dem Beschluss nicht ausdrücklich ausgesprochen wird, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung der Rechte der Wohnungseigentümer an sich zieht. Hiervon ist bei nächstliegender Auslegung auszugehen12.

Der Beschluss der WEGGemeinschaft ist wirksam. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen. Hiervon ausgenommen sind Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind.

Allerdings setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich auch eine gekorene Ausübungsbefugnis voraus, dass es sich bei den von dem Verband an sich gezogenen Rechten um solche mit gemeinsamer Empfangszuständigkeit handelt13. Dies ist beispielsweise bei Beseitigungsoder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums der Fall14, während wie ausgeführt hier nur Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Ersatz des ihnen infolge des Prozessverlusts individuell entstandenen Schadens in Rede stehen.

Dass hier gleichwohl eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gegeben und die Rechtsausübung durch den Verband dem Gemeinschaftsinteresse förderlich ist, beruht auf dem besonderen Zusammenhang, in dem die vergemeinschafteten Schadensersatzansprüche gegen den früheren Verwalter stehen.

ussmängelverfahren entstanden, die zum Nachteil der dort beklagten Wohnungseigentümer entschieden wurden. Auch wenn die Anfechtungsklage nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten (§ 46 Abs. 1 WEG) und der Verband an diesem Rechtsstreit nicht beteiligt ist, hat der Gesetzgeber das Beschlussanfechtungsverfahren einem Verbandsprozess angenähert15. So ist die Klage nicht jedem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter zuzustellen, der nach § 45 Abs. 1 WEG für die Wohnungseigentümer zustellungsbevollmächtigt ist. Zudem kann der Verwalter nach Erhebung der Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen16. Hieraus folgt, dass dem Verwalter im Zusammenhang mit Beschlussmängelklagen und vergleichbaren Verfahren wie beispielsweise Beschlussersetzungsklagen (§ 21 Abs. 8 WEG) kraft Gesetzes eine bedeutsame Koordinierungsaufgabe zukommt. Dazu gehört, dass er die für die Prozessführung erforderlichen Mittel organisiert, wobei es keinen Unterschied macht, ob der Verwalter die anfallenden Kosten aufgrund eines im Wirtschaftsplan vorgesehenen Mittelansatzes bzw. eines Ermächtigungsbeschlusses aus dem Verwaltungsvermögen entnimmt17 oder aber gesonderte Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Finanzierung der Prozesse herbeiführt. Der Verwalter wird im Gemeinschaftsinteresse tätig, indem er Aufgaben wahrnimmt, die nach der Struktur des Beschlussanfechtungsverfahrens eigentlich den Wohnungseigentümern als beklagte Parteien obliegen.

Dieser Gemeinschaftsbezug setzt sich fort, wenn die von den unterlegenen Wohnungseigentümern verauslagten und von dem (früheren) Verwalter beglichenen Prozesskosten im Wege des Schadensersatzes von diesem zurückverlangt werden sollen. Ebenso wie bei dem vorangegangenen Beschlussmängelverfahren handelt es sich zwar auch bei dem Schadensersatzprozess im Ausgangspunkt um eine individuelle Streitigkeit, nunmehr nicht zwischen den Wohnungseigentümern untereinander, sondern zwischen den geschädigten Wohnungseigentümern und dem (früheren) Verwalter. Wenn aber der Verwalter in dem Beschlussmängelverfahren auf Seiten der beklagten Wohnungseigentümer die prozessrechtliche Koordination übernimmt und insoweit im Gemeinschaftsinteresse handelt, indem er insbesondere einen gemeinsamen Rechtsanwalt beauftragt, ist es auch dem Gemeinschaftsinteresse förderlich, wenn die Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch wegen der hierdurch entstandenen Kosten wiederum koordiniert geltend machen. Die Ansprüche müssen zwar nicht, können aber gemeinschaftlich geltend gemacht werden, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer dies beschließt.

Hierfür sprechen auch Gründe der Prozessökonomie. Bei einer einheitlichen Durchsetzung der Ansprüche durch den Verband kann gerade in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine Zersplitterung der Rechtsdurchsetzung durch eine Vielzahl von Prozessen vermieden werden. Da die die Haftung des Verwalters begründenden Umstände bei allen in dem Beschlussmängelverfahren unterlegenen Wohnungseigentümern identisch sind, wird die Rechtsdurchsetzung der Wohnungseigentümer durch eine einheitliche Prozessführung im Regelfall erheblich erleichtert. Dies hätte, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wegen der degressiven Ausgestaltung der Gerichtsund Anwaltsgebühren zudem kostenrechtliche Vorteile, die bei einem Unterliegen des in Anspruch genommenen Verwalters auch diesem zugute kommen. Möglichen Besonderheiten, etwa bei einem Eigentumswechsel während des Beschlussmängelverfahrens, kann durch eine entsprechend angepasste Antragstellung Rechnung getragen werden18. Unabhängig davon folgt aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Schadensersatzansprüche an sich zu ziehen, nicht zwingend, dass ein Ansichziehen in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht19.

Eine Vergemeinschaftung scheidet allerdings aus, soweit es sich um Schadenspositionen handelt, die nicht infolge der Übernahme der Prozesskoordination durch den Verwalter entstanden sind, sondern auf einem davon unabhängigen Verhalten eines Wohnungseigentümers beruhen. So liegt es, wenn ein Wohnungseigentümer einen eigenen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Rechte beauftragt, wozu er berechtigt ist20. Die Geltendmachung dieser Kosten durch den Verband ist dem Gemeinschaftsinteresse nicht förderlich, weil es insoweit an einem Gemeinschaftsbezug in dem vorangegangen Beschlussmängelverfahren fehlt, der sich bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter fortsetzen könnte. Es handelt sich vielmehr um einen reinen Individualanspruch, der einer Vergemeinschaftung nicht zugänglich ist. Um solche Ansprüche geht es im vorliegenden Streitfall allerdings nicht.

Demgegenüber steht der Umstand, dass der in den Beschlussanfechtungsverfahren obsiegende Wohnungseigentümer kein Interesse an einer Durchsetzung der den übrigen Wohnungseigentümern wegen der ihnen entstandenen Prozesskosten zustehenden Schadensersatzansprüchen hat, der Annahme einer gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands nicht entgegen. Sie setzt anders als eine geborene Ausübungsbefugnis nicht zwingend gleichgerichtete Ansprüche sämtlicher Wohnungseigentümer voraus21. Der obsiegende Wohnungseigentümer läuft auch nicht Gefahr, im Falle der Abweisung der Schadensersatzklage gegen den Verwalter an entsprechenden Kosten beteiligt zu werden. Sollte eine solche Klage des Verbandes abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Verband auferlegt werden, müsste dem in dem Beschlussmängelverfahren obsiegenden Eigentümer der ihn treffende Kostenanteil im Rahmen der Jahresabrechnung erstattet und auf die übrigen, unterlegenen Wohnungseigentümer umgelegt werden. Insoweit gilt das Gleiche wie in den Fällen, in denen im Wirtschaftsplan Vorschüsse für die Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtungsklage eingestellt und die Prozesskosten aus diesen Mitteln bestritten werden. Auch sie dürfen in den Einzelabrechnungen der Jahresrechnung nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden, die tatsächlich vorschusspflichtig waren22.

Der Hinweis, einzelne Wohnungseigentümer könnten ein nachvollziehbares Interesse daran haben, den ihnen möglicherweise zustehenden Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter nicht geltend zu machen, diese Möglichkeit werde ihnen durch die Vergemeinschaftung genommen, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Da die Wohnungseigentümer auch nach dem Ansichziehen ihrer Ansprüche durch den Verband materiellrechtlich weiter Inhaber des Anspruchs bleiben23, steht es ihnen frei, mit dem Verwalter hinsichtlich ihres Anspruchs entsprechende Verzichtsvereinbarungen zu treffen; diesen muss der Verband bei der Klageerhebung Rechnung tragen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Februar 2019 – V ZR 153/18

  1. vgl. hierzu nur Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl., vor § 50 Rn. 16; Bärmann/Roth, WEG, 14. Aufl., vor §§ 43 ff. Rn. 25 []
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 07.07.2016 – V ZB 15/14, NJW-RR 2017, 464 Rn. 9 mwN []
  3. vgl. allgemein zu eigenen Schadensersatzansprüchen des Verbands gegen den Verwalter wegen Schäden im Verwaltungsvermögen KG, MDR 2010, 435 []
  4. so LG Berlin, ZMR 2018, 843 []
  5. so auch Abramenko, ZfIR 2019, 30 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 12; Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 []
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 02.10.1991 – V ZB 9/91, BGHZ 115, 253, 258 []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 10, siehe auch Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17, NJW 2019, 1216 Rn. 8 zu Ausnahmen bei einer Anspruchskonkurrenz von Schadensersatzund Beseitigungsansprüchen []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9; Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13; Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14, NJW 2015, 930 Rn. 21; Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/14, NJW 2015, 1020 Rn. 7 []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 13; Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/14, NJW 2015, 1020 Rn. 7 []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 24; Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15, NJW-RR 2016, 985 Rn. 13 []
  12. vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 305/16, NJW 2018, 1254 Rn. 5; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 1 und 6 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 []
  14. vgl. BGH, Urteil vom 05.12 2014 – V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 6 f. []
  15. vgl. BGH, Beschluss vom 14.05.2009 – V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11; Beschluss vom 15.09.2011 – V ZB 39/11, NJW 2011, 3723 Rn. 5; Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12, NJW 2013, 3098 Rn. 14 []
  16. vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12, NJW 2013, 3098 Rn. 12 ff. []
  17. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14, NJW 2015, 930 Rn. 14 ff. []
  18. vgl. dazu Drasdo, NZM 2019, 132, 134, allerdings mit hieraus abgeleiteten Zweifeln an der Gemeinschaftsbezogenheit der Ansprüche; kritisch zu einer Vergemeinschaftung auch Abramenko, ZfIR 2019, 30 f. []
  19. vgl. zu der Unterscheidung der Beschlusskompetenz und der Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung auch BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn.20 []
  20. vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12, NJW 2013, 3098 Rn. 15; siehe auch Beschluss vom 16.07.2009 – V ZB 11/09, NJW 2009, 3168 zu § 50 WEG und der Frage der Erstattungsfähigkeit im Kostenfestsetzungsverfahren []
  21. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8; Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 11 []
  22. vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14, NJW 2015, 930 Rn. 23 []
  23. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 9 []