Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des ehe­ma­li­gen Ver­mie­ters und die Ver­jäh­rung

Die Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che ver­jäh­ren in sechs Mona­ten. Die Ver­jäh­rung beginnt mit dem Zeit­punkt, in dem er die Miet­sa­che zurück­er­hält, § 548 Abs. 1 BGB.

Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des ehe­ma­li­gen Ver­mie­ters und die Ver­jäh­rung

Der­ar­ti­ge Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters ver­jäh­ren nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann in der kur­zen Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Miet­ver­trags­par­tei­en in einem vor­an­ge­gan­ge­nen Räu­mungs­pro­zess einen Ver­gleich geschlos­sen haben, in dem sich der Mie­ter ver­pflich­tet hat, von ihm genutz­te Teil­flä­chen des Grund­stücks zu räu­men, die nicht Gegen­stand des Miet­ver­hält­nis­ses waren.

Nach § 548 Abs. 1 BGB ver­jäh­ren die Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen und Ver­schlech­te­run­gen der ver­mie­te­ten Sache in sechs Mona­ten. Die­se kur­ze Ver­jäh­rung soll zwi­schen den Par­tei­en des Miet­ver­tra­ges eine rasche Aus­ein­an­der­set­zung gewähr­leis­ten und eine beschleu­nig­te Klar­stel­lung der Ansprü­che wegen des Zustan­des der über­las­se­nen Sache bei Rück­ga­be errei­chen 1. Die Recht­spre­chung hat den Anwen­dungs­be­reich des § 548 BGB weit aus­ge­dehnt. Ansprü­che auf Wie­der­her­stel­lung des ursprüng­li­chen Zustan­des der Miet­sa­che unter­fal­len der kur­zen Ver­jäh­rung des § 548 BGB 2 eben­so wie sol­che, die dar­auf beru­hen, dass der Mie­ter die Miet­sa­che auf­grund des Ver­tra­ges umge­stal­ten durf­te und bei Ver­trags­en­de zur Her­stel­lung des ver­ein­bar­ten Zustan­des ver­pflich­tet ist 3. Fer­ner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämt­li­che Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Ver­mie­ters, die ihren Grund dar­in haben, dass der Mie­ter die Miet­sa­che als sol­che zwar zurück­ge­ben kann, die­se sich jedoch auf­grund einer Beschä­di­gung oder Ver­än­de­rung nicht in dem bei der Rück­ga­be ver­trag­lich geschul­de­ten Zustand befin­det 4. Die wei­te Aus­deh­nung des Anwen­dungs­be­rei­ches des § 548 Abs. 1 BGB führt schließ­lich dazu, dass auch Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters von der kur­zen Ver­jäh­rungs­frist erfasst wer­den, denen – auf­grund eines ein­heit­li­chen Scha­dens­er­eig­nis­ses – eine Beschä­di­gung nicht nur des Miet­ob­jekts selbst, son­dern zugleich auch ein Scha­den an nicht ver­mie­te­ten Gegen­stän­de zugrun­de liegt, sofern der Scha­den einen hin­rei­chen­den Bezug zum Miet­ob­jekt selbst hat 5.

Auf die­ser recht­li­chen Grund­la­ge kann der Auf­fas­sung nicht gefolgt wer­den, der Ver­mie­te­rin ste­he aus dem Ver­gleich vom 22. August 2005 ein Scha­dens­er­satz­an­spruch zu, der nicht der kur­zen miet­recht­li­chen Ver­jäh­rungs­vor­schrift des § 548 Abs. 1 BGB unter­fal­le, son­dern inner­halb der regel­mä­ßi­gen drei­jäh­ri­gen Frist des § 195 BGB ver­jäh­re.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat ein Ver­gleich im Sin­ne von § 779 BGB grund­sätz­lich kei­ne schuld­um­schaf­fen­de Wir­kung 6. Der Ver­gleich ändert das ursprüng­li­che Schuld­ver­hält­nis dann nur inso­weit, als in ihm strei­ti­ge oder unge­wis­se Punk­te gere­gelt wer­den 7. Im Übri­gen bleibt das ursprüng­li­che Rechts­ver­hält­nis nach Inhalt und Rechts­na­tur unver­än­dert fort­be­stehen 8. Dies gilt grund­sätz­lich auch für Pro­zess­ver­glei­che 9. Ein neu­er Schuld­grund wird nur bei einem durch Aus­le­gung zu ermit­teln­den ent­spre­chen­den Par­tei­wil­len geschaf­fen 10.

Gegen einen sol­chen Par­tei­wil­len spricht, dass im Vor­pro­zess der Umfang der Räu­mungs­pflicht der Beklag­ten zwi­schen den Par­tei­en strei­tig war und gera­de die­ser Streit durch den Abschluss des Ver­gleichs bei­gelegt wer­den soll­te (§ 779 Abs. 1 und 2 BGB). Zudem war die Begrün­dung einer neu­en selb­stän­di­gen Ver­pflich­tung vor­lie­gend schon des­halb nicht erfor­der­lich, weil die Beklag­te bereits auf­grund der miet­ver­trag­li­chen Räu­mungs­pflicht auch die­je­ni­gen Grund­stücks­flä­chen räu­men und an die Klä­ge­rin her­aus­ge­ben muss­te, die zwar nicht mit­ver­mie­tet, von ihr jedoch unbe­rech­tigt wäh­rend der Miet­zeit zur Abla­ge­rung von Bau­ma­te­ria­li­en benutzt wor­den waren. Die Räu­mungs- und Her­aus­ga­be­ver­pflich­tung der Beklag­ten in der durch den Ver­gleich vom 22. August 2005 aus­ge­stal­te­ten Form stellt somit kein eigen­stän­di­ges, von dem ursprüng­li­chen Miet­ver­trag unab­hän­gi­ges Schuld­ver­hält­nis dar, son­dern fin­det ihre recht­li­che Grund­la­ge in dem ursprüng­li­chen Miet­ver­hält­nis zwi­schen den Par­tei­en. Die Ver­jäh­rung der klä­ge­ri­schen Ansprü­che bestimmt sich im vor­lie­gen­den Fall daher nicht nach § 195 BGB, son­dern nach den maß­geb­li­chen miet­recht­li­chen Vor­schrif­ten 11.

Die Ver­jäh­rung des von der Ver­mie­te­rin gel­tend gemach­ten Scha­dens­er­satz­an­spruchs rich­tet sich folg­lich nach § 548 Abs. 1 BGB. Danach ver­jäh­ren die Ersatz­an­sprü­che des Ver­mie­ters wegen Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che in sechs Mona­ten.

Die Ver­mie­te­rin hat zur Begrün­dung ihres Scha­dens­er­satz­an­spruchs im Beru­fungs­ver­fah­ren vor­ge­tra­gen, dass die Beklag­te die auf dem Grund­stück gela­ger­ten Mate­ria­li­en nicht voll­stän­dig besei­tigt, son­dern auf der gesam­ten Flä­che ver­teilt und zumin­dest teil­wei­se in das vor­han­de­ne Erd­reich ein­pla­niert habe. Wegen der Gefahr einer groß­flä­chi­gen Elu­ti­on von Schad­stof­fen durch Nie­der­schlags­was­ser und der damit ein­her­ge­hen­den Gefahr einer Schä­di­gung tie­fe­rer Boden­schich­ten könn­ten umfang­rei­che Sanie­rungs­maß­nah­men erfor­der­lich wer­den. Damit macht die Klä­ge­rin kei­nen Räu­mungs­an­spruch gel­tend, da für die Rück­ga­be der Miet­sa­che im Sin­ne von § 546 Abs. 1 BGB der Zustand der Miet­sa­che grund­sätz­lich uner­heb­lich ist 12. Viel­mehr behaup­tet die Ver­mie­te­rin eine durch die Mie­te­rin ver­ur­sach­te Ver­schlech­te­rung der ver­mie­te­ten Grund­stücks­flä­che. Dadurch ent­ste­hen­de Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Ver­mie­ters ver­jäh­ren grund­sätz­lich inner­halb der 6‑monatigen Frist des § 548 Abs. 1 BGB, unab­hän­gig von dem Rechts­grund, aus dem sie abge­lei­tet wer­den. Die Mie­te­rin kann daher auch gegen­über Ersatz­an­sprü­chen der Ver­mie­te­rin aus delik­ti­schem Han­deln (§ 823 Abs. 1 BGB) mit Erfolg die Ein­re­de der Ver­jäh­rung erhe­ben 13. Glei­ches gilt gegen­über Ersatz­an­sprü­chen wegen einer mög­li­chen Ver­än­de­rung oder Ver­schlech­te­rung von Teil­flä­chen des Grund­stücks, die nicht Gegen­stand des Miet­ver­hält­nis­ses waren 14. Schließ­lich erfasst § 548 Abs. 1 BGB auch sol­che Scha­dens­er­satz­an­sprü­che, die auf einer beson­de­ren Abre­de beru­hen 15.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Juni 2010 – XII ZR 52/​08

  1. BGHZ 98, 235, 237 = NJW 1987, 187, 188 zur gleich­lau­ten­den Vor­schrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.[]
  2. BGHZ 128, 74, 79 = NJW 1995, 252 zur geich­lau­ten­den Vor­schrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.[]
  3. BGH, Urteil vom 10.04.2002 – XII ZR 217/​98, NZM 2002, 605; BGHZ 86, 71, 77 f. = NJW 1983, 680 f. jeweils zur gleich­lau­ten­den Vor­schrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.[]
  4. so schon BGH, Urteil vom 07.11.1979 – VIII ZR 291/​78, NJW 1980, 389, 390 zur gleich­lau­ten­den Vor­schrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.; vgl. auch Staudinger/​Emmerich BGB (2006) § 548 Rdn. 4 f.; Gather in Schmidt/​Futterer Miet­recht 9. Aufl. § 548 BGB Rdn. 29; Gram­lich in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. VI Rdn. 3, 8 ff.[]
  5. BGH, Urteil vom 10.05.2000 – XII ZR 149/​98, NJW 2000, 3203, 3205; BGH, Urteil vom 23.05.2006 – VI ZR 259/​04, NJW 2006, 2399; Emme­rich in Emmerich/​Sonnenschein Mie­te 9. Aufl. § 548 Rdn. 6; Gather in Schmidt/​Futterer aaO § 548 Rdn. 31[]
  6. BGH, Urteil vom 07.03.2002 – III ZR 73/​01, NJW 2002, 1503[]
  7. Palandt/​Sprau BGB 69. Aufl. § 779 Rdn. 11; Haber­sack in Münch­Komm-BGB 5. Aufl. § 779 Rdn. 30[]
  8. BGH, Urteil vom 25.06.1987 – VII ZR 214/​86, NJW-RR 1987, 1426, 1427[]
  9. BGH, Urteil vom 24.06.2003 – IX ZR 228/​02, NJW 2003, 3345, 3346[]
  10. BGH Urteil vom 7. März 2002 – III ZR 73/​01NJW 2002, 1503[]
  11. vgl. auch OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1991, 208; Staudinger/​Marburger (2009) § 779 BGB Rdn. 38; Haber­sack in Münch­Komm-BGB 5. Aufl. § 779 Rdn. 37[]
  12. BGH, Urteil vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/​81, NJW 1983, 1049, 1050[]
  13. BGH, Urteil vom 23.05.2006 – VI ZR 259/​04, NJW 2006, 2399[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 10.05.2000 – XII ZR 149/​98, NJW 2000, 3203, 3205; BGH, Urteil vom 23.05.2006 – VI ZR 259/​04, NJW 2006, 2399[]
  15. BGH, Urteil vom 08.12.1982 – VIII ZR 219/​81, NJW 1983, 679, 681[]