Schädlingsbefall – Kostentragung, Mieterrechte und Mieterpflichten

Macht sich Ungeziefer im Haus oder der Wohnung breit, ist schnelles Handeln gefragt: Um Gesundheitsgefahren zu vermeiden, muss ein Kammerjäger beauftragt werden. In diesem Zusammenhang stellt sich dann die Frage, wer für die Kosten des Kammerjäger-Einsatzes aufkommen muss und ob Mietern bei Schädlingsbefall noch weitreichendere Ansprüche gegen ihren Vermieter zustehen könnten.  

Schädlingsbefall – Kostentragung, Mieterrechte und Mieterpflichten

Schädlingsbefall in der Mietwohnung: keine einheitliche rechtliche Handhabung

Zwischen Vermieter und Mieter kann es aus unterschiedlichen Gründen zu Spannungen kommen. Meist entstehen sie aufgrund von Streitereien bezüglich vermeintlicher Mietmängel, Kündigungen oder einer einbehaltenen Kaution. Seltener, aber oft noch gravierender sind Streitigkeiten aufgrund von einem Schädlingsbefall rund um die Mietsache. Das hat folgenden Grund:

Liegt ein Ungezieferbefall der Mietsache vor, tummeln sich lediglich kleinere, unerwünschte Tiere im Haus oder Außenbereich. Das ist lästig, stellt aber keine Gefahr dar. Liegt hingegen ein Schädlingsbefall vor, tummeln sich etwa Kakerlaken im Haus und Garten. Das allerdings ist nicht lediglich unangenehm. Vielmehr können Schädlinge wie Kakerlaken, Ratten, Mäuse oder Mehlmotten echte Schäden anrichten und Krankheiten übertragen. Insbesondere von Wanderratten gehen dabei große Gesundheitsgefahren aus

Liegt ein Schädlingsbefall vor, ist daher schnelles Handeln nötig. Das wiederum verursacht oft nicht unerhebliche Kosten, vornehmlich für einen Kammerjäger-Einsatz. Außerdem können bis zur vollkommenen Beseitigung weiterhin Schäden durch die Nagetiere entstehen. Wer für die Kosten im Zusammenhang mit dem Schädlingsbefall tragen muss, ist allerdings nicht einheitlich geregelt. Das hängt hauptsächlich damit zusammen, dass im Falle eines Schädlingsbefalls die Verantwortlichkeit für selbigen eine große Rolle spielt. Erst wenn die Verantwortlichkeiten geklärt sind, kann festgestellt werden, welche Ansprüche primär den Mietern zustehen können. 

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Mieter und Vermieter müssen Schädlingsbefall vorbeugen

Aus dem Mietverhältnis ergibt sich die Pflicht des Vermieters, seinem Mieter bewohnbare Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Um seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag ordnungsgemäß nachzukommen, muss dem Mieter daher Schädlings-freier Wohnraum gestellt werden. 

Gleichzeitig trifft jedoch auch den Mieter die Pflicht, den überlassenen Wohnraum zu reinigen und ihn durch passende Pflegemaßnahmen Schädlings-frei zu halten. Tut er das nicht, kann auch er gemäß § 823 BGB dazu verpflichtet sein, Schäden, die sich aus Schädlingsbefall ergeben, zu ersetzen. 

Ob ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Schädlingsbekämpfungskosten oder ein Anspruch des Mieters etwa auf Mietminderung besteht, ist daher davon abhängig, wer den Schädlingsbefall zu vertreten hat. 

Diese Faktoren beeinflussen die Haftung bei Schädlingsbefall 

Kommt es zu einem Schädlingsbefall, wird – wenn es um die Pflicht zur Kostentragung und zum Ersatz entstandener Schäden geht – nicht allein auf das Verschulden abgestellt, sondern auch nach der Verursachung gefragt.

Das bedeutet insbesondere: Zwar sind einmalig anlässlich einer akuten Schädlingsbekämpfung anfallende Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Schließlich muss er seiner vertraglichen Mängelbeseitigungspflicht nachkommen. Verkompliziert wird die Frage nach der Kostenübernahmepflicht durch den Vermieter im Falle eins längerfristigen Schädlingsbefalls allerdings, weil sie an zwei Voraussetzungen geknüpft ist:

  • Der von einem Schädlingsbefall betroffene Mieter darf den Befall nicht selbst verschuldet, verursacht oder begünstigt haben  
  • Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über den Schädlingsbefall in Kenntnis gesetzt haben
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Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist grundsätzlich der Vermieter finanziell für den Schädlingsbefall verantwortlich. Ist die Frage nach der Ursache, Schuld oder Begünstigung des Schädlingsbefalls nicht eindeutig zu klären, sind die Kosten der Schädlingsbekämpfung ebenfalls vollständig durch den Vermieter zu übernehmen. 

Fristsetzung durch den Mieter ist auch bei Schädlingsbefall notwendig

Der Mieter muss den Vermieter nicht allein über den Schädlingsbefall informieren. Vielmehr muss er ihm auch eine angemessene Frist zu seiner Beseitigung setzen. Beseitigt der Vermieter den Befall nicht oder nicht in zufriedenstellender Weise, kann der Mieter die Miete in angemessener Weise mindern. Das gilt zumindest dann, wenn die vertragsgemäße Nutzbarkeit der Wohnräume durch den Schädlingsbefall dauerhaft und nachhaltig eingeschränkt ist. 

Das bedeutet auch, dass ein einmaliger, vorübergehender Schädlingsbefall nicht zur Mietminderung berechtigt. Dauert der Schädlingsbefall jedoch an, ist eine Mietminderung möglich. Der Umfang der Mietminderung kann sich dabei an der aktuellen Rechtsprechung zur Mietminderung wegen Schädlingsbefall orientieren: 

  • Mäusebefall in einer Stadtwohnung: befallsabhängig, bis zu 100 Prozent
  • Mäuse in einer ländlich gelegenen Erdgeschosswohnung: 10 Prozent
  • Rattenbefall in der Wohnung (standortunabhängig): bis zu 80 Prozent
  • Mottenbefall in erheblichem Ausmaß: 25 Prozent
  • Kurzfristiges Auftreten von Silberfischen: keine Minderungsmöglichkeit
  • Langfristiges Auftreten von Silberfischen: bis zu 20 Prozent
  • Kakerlakenbefall: 10 Prozent

Schadensersatzansprüche des Mieters bei Schädlingsbefall

Neben dem Rechtsanspruch des Mieters auf Schädlingsbeseitigung durch den Vermieter kann auch ein Anspruch des Mieters auf Ersatz entstandener Schäden bestehen. Das kann dann der Fall sein, wenn Mäuse, Ratten oder andere Schädlinge Mobiliar oder andere Sachen, die dem Mieter gehören, beschädigt haben. 

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Ob ein solcher Anspruch besteht oder nicht, hängt ebenfalls von der Verschuldensfrage ab. Schließlich muss der Vermieter gemäß § 536 a Absatz 1 BGB nur dann für Schäden haften, wenn ihm nachgewiesen werden kann, dass er den Schädlingsbefall zu vertreten hat. Anders als im Zusammenhang mit der Kostentragung für die Schädlingsbeseitigung muss der Mieter im Kontext eines Schadensersatzanspruches das Verschulden des Vermieters nachweisen.

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