Schim­mel­ge­fahr im Alt­bau

Mie­ter einer Alt­bau­woh­nung kön­nen ihre Mie­te nicht wegen Schim­mel­pilz­ge­fahr min­dern, wenn die Wär­me­brü­cken, aus denen die Gefahr der Schim­mel­pilz­bil­dung resul­tiert, den im Errich­tungs­zeit­punkt der Woh­nung übli­chen Bau­zu­stand ent­spre­chen.

Schim­mel­ge­fahr im Alt­bau

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf zwei Kla­gen von Mie­tern aus Rein­bek, deren Woh­nun­gen in den Jah­ren 1968 und 1971 unter Beach­tung der damals gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten und tech­ni­schen Nor­men errich­tet wur­den. Die Mie­ter machen unter Beru­fung auf Män­gel der Woh­nun­gen jeweils Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che gel­tend und begeh­ren dabei unter ande­rem wegen der "Gefahr von Schim­mel­pilz­bil­dung" in den gemie­te­ten Räu­men die Fest­stel­lung einer näher bezif­fer­ten Min­de­rung der von ihnen geschul­de­ten Monats­mie­te (§ 536 BGB) sowie die Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses für die Män­gel­be­sei­ti­gung.

In bei­den Ver­fah­ren hat das Land­ge­richt Lübeck in sei­nen Beru­fungs­ur­tei­len 1 eine Min­de­rung der jewei­li­gen Brut­to­mie­te fest­ge­stellt und in einem Ver­fah­ren die Ver­mie­te­rin über­dies zur Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses in Höhe von 12.000 € zur Anbrin­gung einer Innen­däm­mung ver­ur­teilt 2. Dies hat das Land­ge­richt jeweils (unter ande­rem) maß­geb­lich auf die Erwä­gung gestützt, dass in den Woh­nun­gen in den Win­ter­mo­na­ten auf­grund von Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den eine "Gefahr der Schim­mel­pilz­bil­dung" bestehe. Zwar hät­ten die Woh­nun­gen zur Zeit ihrer Errich­tung den gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten und DIN-Vor­ga­ben sowie den dama­li­gen Regeln der Bau­kunst ent­spro­chen. Nach der Ver­kehrs­an­schau­ung dür­fe ein Mie­ter aller­dings auch ohne beson­de­re ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung stets einen "Min­dest­stan­dard zeit­ge­mä­ßen Woh­nens" erwar­ten, der heu­ti­gen Maß­stä­ben gerecht wer­de. Auf Grund­la­ge der heu­te gül­ti­gen DIN-Vor­schrif­ten erge­be sich ange­sichts der Wär­me­brü­cken in bei­den Woh­nun­gen jedoch ein kon­kre­tes Risi­ko der Schim­mel­pilz­bil­dung, wel­ches die Mie­ter allein mit "all­tags­üb­li­chem Lüf­tungs- und Heiz­ver­hal­ten" nicht ver­hin­dern könn­ten. Denn von einem Mie­ter kön­ne nicht ver­langt wer­den, dass er ein Schlaf­zim­mer auf mehr als 16 Grad und die übri­gen Zim­mer auf mehr als 20 Grad behei­ze oder dar­auf ver­zich­te, sei­ne Möbel ohne Abstand an den Außen­wän­den auf­zu­stel­len. Auch ein soge­nann­tes Quer­lüf­ten ("Durch­zug") kön­ne dem Mie­ter nicht abver­langt wer­den; viel­mehr sei ledig­lich ein zwei­ma­li­ges Stoß­lüf­ten von bis zu zehn Minu­ten pro Tag zumut­bar. Bei alle­dem kom­me es auch nicht dar­auf an, wie­viel Feuch­tig­keit durch das kon­kre­te Nut­zungs­ver­hal­ten der jewei­li­gen Mie­ter ent­ste­he, solan­ge es sich im Rah­men des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs (Auf­ent­halt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewe­ge. Sei unter den genann­ten Bedin­gun­gen nicht sicher­ge­stellt, dass es zu kei­ner Schim­mel­pilz­bil­dung kom­me, lie­ge bereits hier­in ein bau­seits beding­ter und vom Ver­mie­ter zu ver­tre­ten­der Man­gel, so dass es nicht dar­auf ankom­me, ob Schim­mel auch tat­säch­lich auf­ge­tre­ten sei.

Auf die vom Land­ge­richt Lübeck in sei­nen Beru­fungs­ur­tei­len jeweils zuge­las­se­nen Revi­sio­nen der Ver­mie­te­rin wider­sprach nun jedoch der Bun­des­ge­richts­hof die­ser Rechts­an­sicht des Land­ge­richts Lübeck und befand, dass Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den nicht als Sach­man­gel einer Miet­woh­nung anzu­se­hen sind, wenn die­ser Zustand mit den zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten und tech­ni­schen Nor­men in Ein­klang steht:

Ein Man­gel, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder min­dert und des­halb dem Mie­ter (unter ande­rem) ein Recht zur Miet­min­de­rung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Man­gel­be­sei­ti­gung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mie­ter nach­tei­li­ge Abwei­chung des tat­säch­li­chen Zustan­des der Miet­sa­che vom ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Zustand vor­aus. Ohne beson­de­re Ver­ein­ba­rung der Miet­ver­trags­par­tei­en kann der Mie­ter dabei nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung erwar­ten, dass die von ihm ange­mie­te­ten Räu­me einen Wohn­stan­dard auf­wei­sen, der bei ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen üblich ist. Gibt es zu bestimm­ten Anfor­de­run­gen tech­ni­sche Nor­men, ist jeden­falls deren Ein­hal­tung geschul­det. Dabei ist nach gefes­tig­ter Senats­recht­spre­chung grund­sätz­lich der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen. Die­sem Maß­stab ent­spre­chen die Woh­nun­gen der Mie­ter jedoch, so dass ein Sach­man­gel nicht vor­liegt. Denn in den Jah­ren 1968 bzw. 1971 bestand noch kei­ne Ver­pflich­tung, Gebäu­de mit einer Wär­me­däm­mung aus­zu­stat­ten und war dem­ge­mäß das Vor­han­den­sein von Wär­me­brü­cken all­ge­mein übli­cher Bau­zu­stand.

Die gegen­tei­li­ge Rechts­auf­fas­sung des Land­ge­richts Lübeck, das einen Man­gel der Miet­sa­che aus ver­meint­li­chen Höchst­wer­ten zumut­ba­rer Lüf­tungs­in­ter­val­le und von ihm auf­ge­stell­ter "Grund­sät­ze zeit­ge­mä­ßen Woh­nens" her­ge­lei­tet hat, hat der Senat als mit gel­ten­dem Recht nicht ver­ein­bar ange­se­hen. Sie lässt sich auch nicht unter Rück­griff auf eine Senats­ent­schei­dung begrün­den, die in einem spe­zi­el­lem Fall zu den Anfor­de­run­gen an die Elek­tro­in­stal­la­ti­on einer Woh­nung ergan­gen ist 3 und die dar­auf abstellt, dass nach der Ver­kehrs­an­schau­ung auch in einer Alt­bau­woh­nung ein Min­dest­stan­dard der Elek­tro­in­stal­la­ti­on erwar­tet wer­den kann, die den gleich­zei­ti­gen Betrieb von zwei Elek­tro­ge­rä­ten ermög­licht. Auf die Beschaf­fen­heit der Woh­nung bezüg­lich der Wär­me­däm­mung ist die­se Ent­schei­dung nicht über­trag­bar.

Die Beru­fung des Land­ge­richts Lübeck auf Erfor­der­nis­se "zeit­ge­mä­ßen Woh­nens" recht­fer­tigt es ins­be­son­de­re nicht, die geschul­de­te Beschaf­fen­heit einer Miet­woh­nung hin­sicht­lich der Wär­me­däm­mung nicht nach den oben genann­ten Maß­stä­ben, son­dern – unter ein­sei­ti­ger Berück­sich­ti­gung von Mie­ter­in­ter­es­sen – allein danach zu bestim­men, was der Mie­ter unter Zugrun­de­le­gung heu­ti­ger Bau­vor­schrif­ten erwar­ten dür­fe und ihm an Lüf­tungs- und Heiz­ver­hal­ten nach einem abs­trakt-gene­rel­len Maß­stab zuzu­mu­ten sei. Letzt­lich läuft die Argu­men­ta­ti­on des Land­ge­richts Lübeck dar­auf hin­aus, einen ande­ren als den im gel­ten­dem Recht vor­ge­se­he­nen Man­gel­be­griff zu schaf­fen und auf die­sem Wege auch für eine nicht sanier­te oder eine nicht grund­le­gend moder­ni­sier­te Alt­bau­woh­nung und unab­hän­gig von ent­spre­chen­den kon­kre­ten Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en einen Neu­bau­stan­dard zugrun­de zu legen. Dies ist ersicht­lich rechts­feh­ler­haft.

Auch trifft, so der Bun­des­ge­richts­hof, die Annah­me des Land­ge­richts Lübeck nicht zu, das hier zur Ver­mei­dung von Schim­mel­pilz­bil­dung abzu­ver­lan­gen­de Lüf­tungs­ver­hal­ten sei für einen Mie­ter unzu­mut­bar. Das einem Mie­ter zuzu­mu­ten­de Wohn­ver­hal­ten, ins­be­son­de­re bezüg­lich der Lüf­tung der Wohn­räu­me, ist jeweils unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls zu bestim­men. Vor­lie­gend ist der gericht­li­che Sach­ver­stän­di­ge zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass ein täg­lich zwei­ma­li­ges Stoß­lüf­ten von rund 15 Minu­ten bezie­hungs­wei­se ein täg­lich drei­ma­li­ges Stoß­lüf­ten von rund 10 Minu­ten aus­rei­che, um eine Schim­mel­pilz­bil­dung an den Außen­wän­den zu ver­mei­den und sich im Fal­le von "Quer­lüf­ten" (gleich­zei­ti­ges Öff­nen meh­re­rer Fens­ter) die erfor­der­li­che Lüf­tungs­zeit auf ein Drit­tel der ange­ge­be­nen Zei­ten redu­zie­re. Dafür, dass ein sol­ches Lüf­tungs­ver­hal­ten gene­rell unzu­mut­bar sei, sieht der Senat kei­ne Anhalts­punk­te.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat daher die bei­den Beru­fungs­ur­tei­le des Land­ge­richts Lübeck auf­ge­ho­ben, soweit das Land­ge­richt wegen der in den Außen­wän­den vor­han­de­nen Wär­me­brü­cken und der dadurch ver­ur­sach­ten Gefahr einer Schim­mel­pilz­bil­dung einen Man­gel der Woh­nun­gen bejaht und den dar­auf gestütz­ten Begeh­ren der Mie­ter auf Fest­stel­lung einer Miet­min­de­rung bezie­hungs­wei­se auf Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses für eine Innen­däm­mung statt­ge­ge­ben hat; die­se Ansprü­che ste­hen den Mie­tern nach den heu­ti­gen Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richts­hofs nicht zu.

In dem einem der bei­den Ver­fah­ren 4, in dem das Land­ge­richt Lübeck auch Durch­feuch­tun­gen des Mau­er­werks infol­ge schad­haft gewor­de­ner Bau­tei­le fest­ge­stellt hat­te, hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sache wegen der Höhe der hier­für anzu­set­zen­den Min­de­rung an das Land­ge­richt Lübeck zurück­ver­wie­sen.

, Urtei­le vom 5. Dezem­ber 2018 – VIII ZR 271/​17 und VIII ZR 67/​18

  1. LG Lübeck, Urtei­le vom 17.11.2017 – 14 S 682/​17; und vom 15.02.2018 – 14 S 107/​17[]
  2. LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017 – 14 S 107- Revi­si­onver­fah­ren beim BGH: VIII ZR 271/​17[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/​03, NJW 2004, 3174[]
  4. BGH – VIII ZR 271/​17[]