Schön­heits­re­pa­ra­tur nur ohne Außen­an­strich

Nach einem heu­te ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hof ist eine Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ins­ge­samt unwirk­sam, wenn sie die Ver­pflich­tung ent­hält, auch den Außen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie den Anstrich einer Log­gia vor­zu­neh­men.

Schön­heits­re­pa­ra­tur nur ohne Außen­an­strich

Die Beklag­te war Mie­te­rin einer Woh­nung des Klä­gers in Ber­lin. Der For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hielt in § 4 Abs. 2 fol­gen­de Klau­sel:

"Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren trägt der Mie­ter (Ver­glei­che § 13) ein­schließ­lich Strei­chen von Außen­fens­tern, Bal­kon­tür und Log­gia".

§ 13 Abs. 1 Satz 1 des Miet­ver­tra­ges lau­tet:

"Trägt der Mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, so hat er fol­gen­de Arbei­ten fach­ge­recht aus­zu­füh­ren: Tape­zie­ren, Anstrei­chen der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den, Rei­ni­gen und Abzie­hen und Wie­der­her­stel­lung der Ver­sie­ge­lung von Par­kett, das Strei­chen der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re sowie der Türen und Fens­ter."

Der Klä­ger begehrt von der Beklag­ten nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unter ande­rem Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Höhe von 8.696,66 € net­to. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Auf die Beru­fung des Klä­gers hat das Land­ge­richt einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Klä­gers bejaht und der Kla­ge inso­weit in Höhe von 6.902,03 € statt­ge­ge­ben. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Urteil des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Beru­fung des Klä­gers gegen das die Kla­ge abwei­sen­de Urteil des Amts­ge­richts zurück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zur Begrün­dung sei­ner Ent­schei­dung aus­ge­führt, dass dem Klä­ger Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht zusteht, weil die Pflicht zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht wirk­sam auf die Beklag­te über­tra­gen wor­den ist. Die For­mu­lar­klau­seln in § 4 und § 13 des Miet­ver­trags sind gemäß § 307 BGB unwirk­sam, weil sie dem Mie­ter als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch den Außen­an­strich der Fens­ter sowie der Woh­nungs­ein­gangs­tür und der Bal­kon­tür und dar­über hin­aus den Anstrich der Log­gia auf­er­le­gen. Dar­in liegt eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters, weil die­se Arbei­ten nicht unter den Begriff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fal­len, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung defi­niert ist. Soweit es um Türen und Fens­ter geht, gehört zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne die­ser Bestim­mung, die den Maß­stab dafür bil­det, wel­che Arbei­ten dem Mie­ter in einer For­mu­lar­klau­sel auf­er­legt wer­den dür­fen, nur das Strei­chen der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen, nicht aber der Außen­an­strich von Türen und Fens­tern. Eben­so wenig gehört der Anstrich einer Log­gia zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Die Unwirk­sam­keit der Ver­pflich­tung des Mie­ters zum Außen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie zum Anstrich der Log­gia führt – anders als das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men hat – zur Unwirk­sam­keit der gesam­ten Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter. Die blo­ße Strei­chung der Text­be­stand­tei­le, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung gere­gel­te Gegen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrit­ten wird, lie­fe der Sache nach auf eine – nach dem Gesetz unzu­läs­si­ge – gel­tungs­er­hal­ten­de Reduk­ti­on hin­aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Febru­ar 2009 – VIII ZR 210/​08