Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren als ein­heit­li­che Mie­ter­pflicht

Der Außen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie das Abzie­hen und Wie­der­her­stel­len einer Par­kett­ver­sie­ge­lung sind kei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tur­maß­nah­men im Sin­ne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren als ein­heit­li­che Mie­ter­pflicht

Die Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht dar. Ist die­se Pflicht for­mu­lar­ver­trag­lich so aus­ge­stal­tet, dass sie hin­sicht­lich der zeit­li­chen Moda­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des gegen­ständ­li­chen Umfangs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren den Mie­ter über­mä­ßig belas­tet, so ist die Klau­sel nicht nur inso­weit, son­dern ins­ge­samt wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam 1.

Außen­an­strich und Par­kett­ver­sie­ge­lung

Der Begriff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bestimmt sich nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch bei preis­frei­em Wohn­raum anhand der bei Ver­trags­schluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) ent­hal­te­nen, mit der heu­ti­gen Fas­sung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV über­ein­stim­men­den Defi­ni­ti­on, wonach als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren das Tape­zie­ren, Anstrei­chen oder Kal­ken der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den und der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re, der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und der Außen­tü­ren von innen anzu­se­hen sind 2. Die gegen­ständ­li­che Beschrän­kung des Begriffs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die in die­ser Bestim­mung auf­ge­führ­ten Arbei­ten bil­det zugleich den Maß­stab der Klau­sel­kon­trol­le und mar­kiert auf die­se Wei­se die Gren­ze dafür, wel­che Arbei­ten dem Mie­ter in einer Klau­sel über des­sen Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­er­legt wer­den dür­fen. Dem­entspre­chend ist eine for­mu­lar­ver­trag­li­che Erwei­te­rung die­ser Arbei­ten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschrie­be­nen Inhalt hin­aus – zumin­dest bei Feh­len einer ange­mes­se­nen Kom­pen­sa­ti­ons­re­ge­lung – wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam 3.

Ein über das Strei­chen der Fuß­bö­den hin­aus­ge­hen­des Abzie­hen und Wie­der­her­stel­len von Par­kett­ver­sie­ge­lun­gen fin­det sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn der­ar­ti­ge Arbei­ten die­nen nach ver­brei­te­ter Auf­fas­sung nicht mehr nur der für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren typi­schen Besei­ti­gung von Gebrauchs­spu­ren, son­dern sind dem Bereich der dar­über hin­aus­ge­hen­den Instand­hal­tungs­ar­bei­ten zuzu­rech­nen 4. Eben­so ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das – jeden­falls bei der gebo­te­nen kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klau­sel ent­hal­te­ne – Strei­chen der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und Fens­ter von außen aus­ge­klam­mert wor­den. Denn auch die­se Arbei­ten über­schrei­ten den Bereich der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, weil es bei ihnen nicht mehr um die Besei­ti­gung einer typi­scher­wei­se vom Mie­ter ver­ur­sach­ten Abnut­zung des deko­ra­ti­ven Erschei­nungs­bil­des inner­halb der gemie­te­ten Woh­nung geht 5. Bei­de Klau­sel­tei­le sind des­halb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam.

Unwirk­sam­keit der gesam­ten Klau­sel zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Die Unwirk­sam­keit der Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters zur Vor­nah­me der genann­ten Par­kett­in­stand­hal­tung sowie des Außen­an­strichs der Fens­ter und der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren hat nicht zur Fol­ge, dass der Mie­ter die­se Arbei­ten nicht erle­di­gen müs­se, wäh­rend die Über­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Übri­gen wirk­sam sei. Wie der Bun­des­ge­richts­hof Senat für eine gleich­lau­ten­de For­mu­lar­klau­sel klar­ge­stellt hat, darf die unzu­läs­sig aus­ge­stal­te­te Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht im Wege der Klau­sel­kon­trol­le in eine zuläs­si­ge Ver­pflich­tung inhalt­lich umge­stal­tet wer­den 6. Zwar kann im Rah­men einer Klau­sel­kon­trol­le eine For­mu­lar­klau­sel, die meh­re­re sach­li­che, nur for­mal ver­bun­de­ne Rege­lun­gen ent­hält und sich aus ihrem Wort­laut her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll in einen inhalt­lich und gegen­ständ­lich zuläs­si­gen und in einen unzu­läs­si­gen Rege­lungs­teil tren­nen lässt, mit ihrem zuläs­si­gen Teil auf­recht­erhal­ten wer­den 7. Die­se Teil­bar­keit ist hier aber nicht gege­ben, so dass die vom Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Strei­chung der­je­ni­gen Text­be­stand­tei­le in § 13 Nr. 1 des Miet­ver­tra­ges, mit denen die Klau­sel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV aF gere­gel­ten Gegen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrei­tet, der Sache nach eine unzu­läs­si­ge gel­tungs­er­hal­ten­de Reduk­ti­on der For­mu­lar­klau­sel dar­stellt.

Kon­kre­ti­sie­run­gen der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung hin­sicht­lich ihres gegen­ständ­li­chen und zeit­li­chen Umfangs sowie ihrer Aus­füh­rungs­art sind inhalt­lich der­art eng mit der Ver­pflich­tung selbst ver­knüpft, dass die­se bei einer Beschrän­kung der Unwirk­sam­keit auf die unzu­läs­si­ge Aus­füh­rungs­mo­da­li­tät inhalt­lich umge­stal­tet und mit einem ande­ren Inhalt auf­recht­erhal­ten wür­de. Bei einer dem Mie­ter auf­er­leg­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren han­delt es sich um eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht, die sich nicht in Ein­zel­maß­nah­men oder Ein­zel­as­pek­te auf­spal­ten lässt; deren Aus­ge­stal­tung durch den Miet­ver­trag ist viel­mehr ins­ge­samt zu bewer­ten. Stellt sich die­se Ver­pflich­tung auf­grund unzu­läs­si­ger Aus­ge­stal­tung – sei es hin­sicht­lich der zeit­li­chen Moda­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des gegen­ständ­li­chen Umfangs – in ihrer Gesamt­heit als über­mä­ßig dar, hat dies die Unwirk­sam­keit der Vor­nah­me­klau­sel ins­ge­samt zur Fol­ge, und zwar unab­hän­gig davon, ob die Ver­pflich­tung als sol­che und ihre unzu­läs­si­ge inhalt­li­che Aus­ge­stal­tung in einer oder – wie hier – in zwei sprach­lich von­ein­an­der unab­hän­gi­gen Klau­seln ent­hal­ten sind 8.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Janu­ar 2010 – VIII ZR 48/​09

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/​08, WuM 2009, 286[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/​08, WuM 2009, 286, Tz. 10; vom 08.10.2008 – XII ZR 15/​07, NZM 2009, 126; jeweils m.w.N.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2009, aaO, m.w.N.[]
  4. OLG Düs­sel­dorf, WuM 2003, 621, 623; Krae­mer, NZM 2003, 417, 418; Blank in: Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356; Lan­gen­berg, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, Instand­set­zung und Rück­bau, 3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.[]
  5. BGH, Urteil vom 18.02.2009, aaO, m.w.N.[]
  6. BGH, Urteil vom 18.02.2009, aaO[]
  7. BGHZ 145, 203, 212; BAG, NZA 2008, 699, 701[]
  8. BGH, Urteil vom 18.02.2009, aaO, m.w.N.; fer­ner BGH, Urtei­le vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07, WuM 2008, 472; vom 23.09.2009 – VIII ZR 344/​08, WuM 2009, 655[]