Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Gewerbemietvertrag

Wird in einem For­mu­lar­miet­ver­trag über gewerb­lich genutz­te Räu­me der Mie­ter neben der bedarfs­ab­hän­gi­gen Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch dazu ver­pflich­tet, die Räu­me bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses in einem „bezugs­fer­ti­gen Zustand“ zurück­zu­ge­ben, ergibt sich dar­aus kein Sum­mie­rungs­ef­fekt, der zur Unwirk­sam­keit der bei­den Klau­seln führt.

Die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren an den Miet­räu­men wur­de durch die Bestim­mun­gen des Miet­ver­trags wirk­sam auf die Mie­te­rin über­tra­gen. Durch die­se Ver­trags­klau­sel wird die Mie­te­rin auch unter Berück­sich­ti­gung der wei­te­ren Rege­lung des Miet­ver­trags nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bestehen kei­ne Beden­ken, in einem For­mu­lar­miet­ver­trag die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter zu über­tra­gen. Zwar obliegt nach der gesetz­li­chen Rege­lung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Ver­mie­ter die Ver­pflich­tung, das Miet­ob­jekt wäh­rend der gesam­ten Ver­trags­zeit in einem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand zu erhal­ten. Aller­dings weicht die miet­ver­trag­li­che Pra­xis, ins­be­son­de­re in For­mu­lar­ver­trä­gen, seit lan­gem von die­sem gesetz­li­chen Leit­bild ab. Wegen die­ser lang­jäh­ri­gen Übung, die bereits all­ge­mei­ne Ver­kehrs­sit­te gewor­den ist, hat es der Bun­des­ge­richts­hof gebil­ligt, dass in For­mu­lar­ver­trä­gen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren regel­mä­ßig auf den Mie­ter ver­la­gert wer­den, obwohl nach § 307 BGB Bestim­mun­gen, die vom wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung abwei­chen, in der Regel als unan­ge­mes­sen und damit unwirk­sam anzu­se­hen sind ^[1].

Die grund­sätz­lich zuläs­si­ge Abän­de­rung dis­po­si­ti­ver gesetz­li­cher Rege­lun­gen durch All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen fin­det ihre Gren­ze in den Vor­schrif­ten der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klau­sel­ver­bo­te der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwend­bar, wenn sie im Rah­men eines gewerb­li­chen Miet­ver­trags gegen­über einem Unter­neh­mer ver­wen­det wer­den. Auch in sol­chen Fäl­len kann die Inhalts­kon­trol­le nach § 307 BGB aller­dings zur Unwirk­sam­keit einer All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gung füh­ren, ins­be­son­de­re wenn sich die Rege­lung noch wei­ter als im Rah­men der miet­recht­li­chen Pra­xis erfor­der­lich vom gesetz­li­chen Leit­bild ent­fernt und zu einer unan­ge­mes­se­nen Ver­schär­fung der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen zu Las­ten des Mie­ters führt ^[2].

Bestim­mun­gen in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung im Zwei­fel anzu­neh­men, wenn eine Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist.

Mit Blick hier­auf hat der Bun­des­ge­richts­hof unter ande­rem All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen, mit denen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach einem „star­ren“ Fris­ten­plan auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den, für unwirk­sam erach­tet, weil sie den Mie­ter mit Reno­vie­rungs­pflich­ten belas­ten, die über den tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf hin­aus­ge­hen und dem Mie­ter eine höhe­re Instand­hal­tungs­ver­pflich­tung auf­er­le­gen, als sie den Ver­mie­ter ohne eine sol­che ver­trag­li­che Klau­sel tref­fen wür­de ^[3]. Aus­nah­men lässt der VIII. Zivil­se­nat nur für sol­che All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen zu, die eine Reno­vie­rung inner­halb bestimm­ter Fris­ten zwar für den Regel­fall vor­se­hen, die­se aber vom tat­säch­li­chen Erhal­tungs­zu­stand der Miet­räu­me abhän­gig machen ^[4]. Knüpft die Ver­trags­klau­sel die Reno­vie­rungs­pflicht des Mie­ters dage­gen allein an fes­te zeit­li­che Gren­zen und führt die Aus­le­gung der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen dazu, dass der Erhal­tungs­zu­stand für die Ver­pflich­tung kei­ne Rol­le spielt, führt dies regel­mä­ßig zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel ^[5]. Die­ser Recht­spre­chung hat sich der Bun­des­ge­richts­hof für den Bereich der Gewer­be­raum­mie­te ange­schlos­sen ^[6].

Gemes­sen an die­sen Grund­sät­zen hält die vor­lie­gen­de miet­ver­trag­li­che Rege­lung der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB stand.

Ob eine for­mu­lar­ver­trag­li­che Rege­lung im Ein­zel­fall zuläs­sig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Aus­le­gung zu ermit­teln ist. All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen sind nach ihrem objek­ti­ven Inhalt und typi­schen Sinn ein­heit­lich so aus­zu­le­gen, wie sie von ver­stän­di­gen und red­li­chen Ver­trags­part­nern unter Abwä­gung der Inter­es­sen der nor­ma­ler­wei­se betei­lig­ten Krei­se ver­stan­den wer­den ^[7]. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Ver­trags­klau­sel in § 7 Nr. 3 des Miet­ver­trags zutref­fend dahin­ge­hend aus­ge­legt, dass die Mie­te­rin zwar zu einer regel­mä­ßi­gen Reno­vie­rung der Miet­räu­me ver­pflich­tet sein soll­te, die Miet­ver­trags­par­tei­en die Erfor­der­lich­keit von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren jedoch zusätz­lich von einem tat­säch­lich vor­han­de­nen Bedarf abhän­gig machen woll­ten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Miet­ver­trags ent­hal­te­ne Rege­lung, wonach die Par­tei­en im Hin­blick auf das Gewer­be des Mie­ters davon aus­ge­hen, dass alle drei Jah­re Reno­vie­rungs­be­darf ein­tre­ten kann, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht als zwin­gend ein­zu­hal­ten­de Frist bewer­tet und des­halb das Vor­lie­gen einer star­ren Fris­ten­re­ge­lung ver­neint. Die­se Aus­le­gung ist aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den. Auch die Revi­si­on erin­nert hier­ge­gen nichts.

Die Mie­te­rin wird durch die Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch nicht des­halb unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, weil sie zusätz­lich durch § 12 Nr. 1 des Miet­ver­trags ver­pflich­tet wird, bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses das Miet­ob­jekt in bezugs­fer­ti­gem Zustand zurückzugeben.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist zwar eine Rege­lung in einem For­mu­lar­ver­trag, die den Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­räu­me unab­hän­gig vom Zeit­punkt der Vor­nah­me der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei Ver­trags­en­de reno­viert zu über­ge­ben, wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam ^[8]. Die in For­mu­lar­miet­ver­trä­gen ent­hal­te­ne Ver­pflich­tung des Mie­ters, neben der Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren die Miet­sa­che bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses reno­viert zurück­zu­ge­ben, ent­fernt sich noch wei­ter vom gesetz­li­chen Leit­bild und führt zu einer zusätz­li­chen Ver­schär­fung zu Las­ten des Mie­ters. Er muss in die­sen Fäl­len eine End­re­no­vie­rung vor­neh­men unab­hän­gig davon, wann die letz­te Schön­heits­re­pa­ra­tur erfolgt ist und ob ein Bedarf hier­für besteht. Eine so weit gehen­de Abwei­chung vom gesetz­li­chen Leit­bild ist mit § 307 BGB nicht mehr ver­ein­bar. Dies hat zur Fol­ge, dass sowohl die End­re­no­vie­rungs­klau­sel als auch die Klau­sel, die die Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter regelt, unwirk­sam sind ^[9].

Nach dem Wort­laut der Ver­trags­klau­sel schul­det der Mie­ter die Rück­ga­be der Miet­räu­me in bezugs­fer­ti­gem Zustand. Um die­se Ver­pflich­tung zu erfül­len, muss der Mie­ter die Miet­räu­me, jeden­falls grund­sätz­lich, nicht umfas­send reno­vie­ren. Aus­rei­chend ist viel­mehr, wenn er die Miet­räu­me in einem Erhal­tungs­zu­stand zurück­gibt, die es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen, einem neu­en Mie­ter die Räu­me in einem bezugs­ge­eig­ne­ten und ver­trags­ge­mä­ßen Zustand zu über­las­sen ^[10]. Nur wenn die Räu­me die­sen Anfor­de­run­gen nicht genü­gen, etwa weil der Mie­ter wäh­rend der Miet­zeit kei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt hat, die letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren lan­ge zurück­lie­gen oder sich die Miet­räu­me auf­grund über­mä­ßig star­ker Abnut­zung trotz durch­ge­führ­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht in einem zur Wei­ter­ver­mie­tung geeig­ne­ten Zu- stand befin­den, hat der Mie­ter bei sei­nem Aus­zug Reno­vie­rungs­ar­bei­ten zu erbrin­gen. Dies folgt jedoch bereits aus der Ver­pflich­tung des Mie­ters, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­zu­füh­ren, wenn es der Erhal­tungs­zu­stand der Miet­räu­me erfor­dert ^[11]. Eine zusätz­li­che Belas­tung erfährt der Mie­ter durch die Rege­lung, die Miet­räu­me in bezugs­fer­ti­gem Zustand zurück­zu­ge­ben, damit nicht ^[12].

Aus dem Wort­laut des Miet­ver­trags ergibt sich auch kei­ne vom tat­säch­li­chen Zustand der Räu­me unab­hän­gi­ge Ver­pflich­tung zur End­re­no­vie­rung in Form eines Neu­an­strichs der Wän­de. Zwar hat das Beru­fungs­ge­richt eine Aus­le­gung der Ver­trags­klau­sel erwo­gen, wonach mit dem Begriff des bezugs­fer­ti­gen Zustands auch gemeint sein könn­te, dass die Miet­räu­me so wie­der her­zu­rich­ten sei­en, wie sie bei Ver­trags­be­ginn über­nom­men wur­den. Dar­aus möch­te die Revi­si­on schlie­ßen, dass die Mie­te­rin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Miet­ver­trags unab­hän­gig vom Zustand der Miet­räu­me jeden­falls einen Neu­an­strich der Wän­de schul­de. Damit ver­sucht die Revi­si­on jedoch nur, die Ver­trags­klau­sel in einem für sie vor­teil­haf­ten Sinn aus­zu­le­gen. Dies kann kei­nen Erfolg haben. In einer Gesamt­schau der für die Aus­le­gung maß­geb­li­chen Umstän­de sind die Rege­lun­gen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Miet­ver­trags viel­mehr dahin­ge­hend zu ver­ste­hen, dass der Mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nur bei Bedarf aus­zu­füh­ren hat und hier­für weder ein fes­tes Inter­vall besteht noch die zwin­gen­de Not­wen­dig­keit, die Miet­räu­me beim Aus­zug frisch zu reno­vie­ren ^[13].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. März 2014 – XII ZR 108/​13

1. vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; BGH, Urtei­le vom 06.04.2005 XII ZR 308/​02 NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12[↩]
2. BGH, Urteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15[↩]
3. BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/​03 NJW 2004, 2586, 2587[↩]
4. vgl. BGH Urtei­le vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/​04 , NJW 2005, 3416; vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/​06 NJW 2006, 3778 Rn. 17; und vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06 NJW 2007, 3632 Rn. 12[↩]
5. BGH Urtei­le vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/​05 NJW 2006, 1728 Rn. 11; und vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/​05 WuM 2007, 260, 261[↩]
6. BGH, Urteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.[↩]
7. BGH, Urteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14[↩]
8. BGH Urteil vom 03.06.1998 – VIII ZR 317/​97 NJW 1998, 3114, 3115; BGH, Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 308/​02 NJW 2005, 2006, 2007[↩]
9. vgl. BGH Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/​02 NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25.06.2003 – VIII ZR 335/​02 NZM 2003, 755; BGH, Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 308/​02 NJW 2005, 2006, 2007[↩]
10. vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urtei­le vom 14.07.1971 – VIII ZR 28/​70 NJW 1971, 1839; und vom 13.01.1982 – VIII ZR 186/​80 ZMR 1982, 180, 181[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1991 XII ZR 105/​90 NJW 1991, 2416, 2417[↩]
12. a.A. Lan­gen­berg Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, Instand­set­zung und Rück­bau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229[↩]
13. zur Aus­le­gung von All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen durch das Revi­si­ons­ge­richt vgl. BGH Urteil vom 13.11.2012 – XI ZR 145/​12[↩]