Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch die Bestimmungen des Mietvertrags wirksam auf die Mieterin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Mieterin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind [1].
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt [2].
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Mit Blick hierauf hat der Bundesgerichtshof unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde [3]. Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen [4]. Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel [5]. Dieser Rechtsprechung hat sich der Bundesgerichtshof für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen [6].
Gemessen an diesen Grundsätzen hält die vorliegende mietvertragliche Regelung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden [7]. Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Mieterin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
Die Mieterin wird durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam [8]. Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind [9].
Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen [10]. Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zu- stand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert [11]. Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht [12].
Aus dem Wortlaut des Mietvertrags ergibt sich auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Mieterin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren [13].
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. März 2014 – XII ZR 108/13
- vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; BGH, Urteile vom 06.04.2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12[↩]
- BGH, Urteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15[↩]
- BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 NJW 2004, 2586, 2587[↩]
- vgl. BGH Urteile vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04 , NJW 2005, 3416; vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 NJW 2006, 3778 Rn. 17; und vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 NJW 2007, 3632 Rn. 12[↩]
- BGH Urteile vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 NJW 2006, 1728 Rn. 11; und vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05 WuM 2007, 260, 261[↩]
- BGH, Urteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.[↩]
- BGH, Urteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14[↩]
- BGH Urteil vom 03.06.1998 – VIII ZR 317/97 NJW 1998, 3114, 3115; BGH, Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007[↩]
- vgl. BGH Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02 NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25.06.2003 – VIII ZR 335/02 NZM 2003, 755; BGH, Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007[↩]
- vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14.07.1971 – VIII ZR 28/70 NJW 1971, 1839; und vom 13.01.1982 – VIII ZR 186/80 ZMR 1982, 180, 181[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1991 XII ZR 105/90 NJW 1991, 2416, 2417[↩]
- a.A. Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229[↩]
- zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. BGH Urteil vom 13.11.2012 – XI ZR 145/12[↩]
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