Schönheitsreparaturen im sozialen Wohnungsbau

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen.

Schönheitsreparaturen im sozialen Wohnungsbau

Bei einer solchen Regelung im Mietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Sie sind vorliegend gleichlautend in einer Vielzahl von Mietverträgen enthalten. Zudem ergibt sich aus dem Inhalt und der Gestaltung der Vertragsurkunde der Anschein dafür, dass die Klauseln zur mehrfachen Verwendung vorformuliert worden sind. Denn der mit der ursprünglichen Vermieterin, einer Baugesellschaft, geschlossene Vertrag enthält eine Vielzahl von formelhaften Klauseln, die nicht auf die individuelle Vertragssituation abgestimmt sind und lediglich durch die zur Identifizierung des Mietobjekts und der Vertragsparteien erforderlichen besonderen Angaben ergänzt wurden1.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden2. Verbleiben nach Ausschöpfung aller danach in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel und sind zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung3. Hiernach gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Nur Auslegungsmöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen, bleiben dabei außer Betracht4. Dabei gelten Allgemeine Geschäftsbedingungen in Verträgen zwischen einem Unternehmer – hier der Rechtsvorgängerin der Vermieterin – und einem Verbraucher – hier den Mietern – gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie – wofür nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Anhaltspunkte bestehen – durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden.

Ausgehend von diesem Maßstab ist die zitierte Bestimmung des Mietvertrags – jedenfalls in Anwendung der Unklarheitenregel gemäß § 305c Abs. 2 BGB – so auszulegen, dass die Mieter entscheiden können, ob sie fällige Schönheitsreparaturen (sach- und fachgerecht) selbst durchführen und im Anschluss den mietvertraglich geregelten Zahlungsanspruch geltend machen, oder ob sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen der Vermieterin überlassen. Ein Zustimmungserfordernis oder einen Vorbehalt der Vermieterin, der Selbstvornahme zu widersprechen, sieht die Klausel dagegen nicht vor.

Für diese – den Mietern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste5 – Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Nach dem Wortlaut der vertraglichen Regelung werden dem Mieter, sofern er „Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, […] auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“ Weitere Voraussetzungen für den Zahlungsanspruch sieht die Regelung dem Wortlaut nach nicht vor. Ebenso wenig enthält sie einen Vorbehalt, dass die Vermieterin der Selbstvornahme nicht widerspricht.

Ein solcher Vorbehalt lässt sich auch nicht darauf stützen, dass der Mietvertrag die grundsätzlich bestehende Verpflichtung der Vermieterin zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unberührt lässt.

Zwar sind die Mieter nach den Bestimmungen des Mietvertrages nicht anstelle der Vermieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Vielmehr bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, wonach dem Vermieter die Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) obliegen6.

Denn bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung der ursprünglich bestehenden Preisbindung der Wohnung bezieht sich diese vertragliche Bestimmung des Mietvertrags, wonach „die Kosten der Schönheitsreparaturen […] vom Vermieter getragen“ werden, ausschließlich auf die Zusammensetzung der Kostenmiete gemäß §§ 8 ff. WoBindG in Verbindung mit § 1 Abs. 1, § 28 Abs. 4 der II. BV. Hiernach sind die Kosten der Schönheitsreparaturen in den normalerweise anzusetzenden Instandhaltungskosten nicht enthalten (§ 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV). Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV kann der Vermieter allerdings einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt.

Die mietvertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen legt dementsprechend offen, dass die Vermieterin die Kosten der Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV trägt und in der Miete ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen enthalten ist, setzt aber die gesetzlich vorgesehene Verpflichtung der Vermieterin zu Schönheitsreparaturen voraus. § 11 Ziffer 2 des Mietvertrags legt ergänzend den Umfang der Schönheitsreparaturen fest. Auch § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags eröffnet den Mietern lediglich die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, verpflichtet sie hierzu aber nicht.

Hieraus ergibt sich nicht die Berechtigung der Vermieterin zu entscheiden, die Schönheitsreparaturen künftig selbst vornehmen zu wollen und die zitierte Regelung des Mietvertrags hierdurch gegenstandslos werden zu lassen. Ein solcher Vorbehalt folgt nicht, wie das Berufungsgericht meint, aus der bei der Vermieterin verbliebenen Instandhaltungspflicht. Denn die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sagt nichts darüber aus, ob und in welchem Umfang die Vermieterin mit den Mietern vereinbart, dass diese an ihrer Stelle und in ihrem Pflichtenkreis tätig werden und hierfür Zahlungsansprüche – etwa Aufwendungserstattung nach Auftragsrecht oder in vorher vereinbarter Höhe – geltend machen können. Sofern eine solche Regelung, wie die hier zitierte, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen wird, gehen Unklarheiten über die Reichweite der Vereinbarung zu Lasten des Verwenders (§ 305c Abs. 2 BGB). Auf einen Widerrufsvorbehalt oder die Absicht, selbst tätig zu werden, kann die Vermieterin sich daher nur berufen, wenn dies in der Klausel hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen wäre. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

Auch bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen lässt sich der Klausel weder ein Zustimmungserfordernis noch ein Vorbehalt der Vermieterin entnehmen, den von den Mietern beabsichtigten, notwendigen Schönheitsreparaturen zu widersprechen und diese selbst vorzunehmen. Im Gegenteil entspricht es hier gerade der Interessenlage verständiger Mietvertragsparteien, dass die Mieter entscheiden können, ob sie entsprechend § 11 Abs. 3 selbst auf Kosten der Vermieterin Schönheitsreparaturen durchführen, oder ob sie die Durchführung der Vermieterin überlassen.

Die mietvertragliche Regelung trägt in erster Linie dem eigenen Interesse der Vermieterin Rechnung, ihren Mietern einen Anreiz zu bieten, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen.

Denn die Vermieterin erspart sich in diesem Fall die eigene Planung der Schönheitsreparaturen und den bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen in einer bewohnten Wohnung regelmäßig erforderlichen Abstimmungsaufwand. Zudem verlagert sie das finanzielle Risiko der mangelhaften Ausführung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter, da deren Zahlungsanspruch nach dem Wortlaut der Klausel nur und erst entsteht, wenn die Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht durchgeführt worden sind.

Eine überteuerte Durchführung der Schönheitsreparaturen steht dabei nicht zu befürchten, da der Zahlungsanspruch der Mieter auf die – als pauschal kostendeckend kalkulierten – Kostenansätze in der II. BV begrenzt ist. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Preisbindung als öffentlich geförderter Wohnraum unterlag. Wäre die Vermieterin aufgrund besonderer Umstände in der Lage gewesen, die Schönheitsreparaturen zu deutlich geringeren Kosten als dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vorgesehenen Schönheitsreparaturenzuschlag durchzuführen, so hätte sie gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 II. BV auch einen geringeren Schönheitsreparaturenzuschlag in die Kostenmiete einstellen müssen7. Die streitgegenständliche Regelung des Mietvertrags beruht vor diesem Hintergrund auch auf der für beide Vertragspartner erkennbaren Erwägung, dass der hierin geregelte Zahlungsanspruch der Mieter den Kosten, die die damalige Vermieterin für Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen, weitgehend entspricht.

Die mit der vorgenannten Regelung beabsichtigte Entlastung der Vermieterin benachteiligt die Mieter nicht unbillig, sondern nimmt hinreichend auf deren Interessen Rücksicht. Denn – wie vorstehend dargelegt – wälzt die Klausel die Schönheitsreparaturverpflichtung nicht etwa auf die Mieter ab, sondern eröffnet diesen nur die Möglichkeit, selbst tätig zu werden. Ein Anreiz hierzu wird neben der Möglichkeit, die mit Schönheitsreparaturen verbundenen Unannehmlichkeiten durch eigenverantwortliche Organisation minimieren zu können, vor allem in finanzieller Hinsicht gesetzt. Denn sofern die Kosten der Selbstvornahme – etwa bei der in der Klausel ausdrücklich erlaubten Durchführung in Eigenregie – unter dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vorgesehenen Schönheitsreparaturzuschlag liegen8, verbleibt den Mietern die Differenz zwischen dem Zahlungsanspruch und den tatsächlichen Kosten.

Dem könnte die Vermieterin nicht entgegenhalten, dass es für sie nunmehr kostengünstiger wäre, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Anhaltspunkte dafür, dass sich die der Klausel zu Grunde liegende Interessenlage der Vermieterin nachträglich ändern könnte und sich die Vermieterin deshalb vorbehalten hätte, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, sind jedoch weder § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags zu entnehmen noch vorgetragen oder sonst ersichtlich.

Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte, dass die Parteien der AGB-Klausel – auch stillschweigend oder durch schlüssige Handlungen – einen von der objektiven Auslegung abweichenden Sinn gegeben hätten, der dann gemäß § 305b BGB vorginge9. Im Gegenteil spricht das spätere Verhalten der ursprünglichen Vertragsparteien dafür, dass sie der Klausel keinen Widerrufsvorbehalt der Vermieterin entnommen haben. Denn nach dem unbestrittenen Vortrag der Mieter haben diese seit dem Beginn des Mietverhältnisses turnusmäßig in Eigenregie renoviert und jeweils im Anschluss daran den Zahlungsanspruch geltend gemacht, ohne dass sich die Rechtsvorgängerin der Vermieterin zu irgendeinem Zeitpunkt darauf berufen hätte, selbst tätig werden oder der Renovierung vorab ausdrücklich nochmals zustimmen zu wollen. Dem grundsätzlich berechtigten Interesse der Vermieterin, nicht durch eine unangekündigte, eigenmächtige Renovierung seitens der Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden und hierdurch Nachteile, etwa bei der Feststellung, ob die Renovierung überhaupt notwendig war, zu erleiden10, ist hier schon durch die rechtzeitige Ankündigung der Mieter, sie wollten nach Ablauf von fünf Jahren renovieren, Rechnung getragen worden.

Die streitgegenständliche Regelung des Mietvertrags ist auch nicht gegenstandslos geworden, nachdem die Wohnung nicht mehr der Preisbindung unterliegt. Das folgt schon daraus, dass das Mietverhältnis nicht auf die Dauer der (durch die öffentliche Förderung bedingten) Mietpreisbindung beschränkt war und die Parteien dennoch für die Zeit nach dem Ende der Mietpreisbindung eine abweichende Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nicht vorgesehen haben.

Darüber hinaus ist die Berechnung des Zahlungsanspruchs anhand der II. BV auch nach dem Auslaufen der Preisbindung weiterhin möglich. Denn die Klausel nimmt lediglich zur Berechnung Bezug auf die II. BV, ohne deren Geltung zur Voraussetzung des Zahlungsanspruchs zu machen.

Die Fortgeltung der Klausel ist schließlich auch interessengerecht. Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete – vorliegend einschließlich des darin enthaltenen Schönheitsreparaturzuschlags – als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Zudem ist die Vermieterin berechtigt, diese „Marktmiete“ nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt11. Vor diesem Hintergrund war es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht ersichtlich, dass sich die Kalkulationsgrundlage – wonach es für den Vermieter voraussichtlich nicht teurer ist, wenn er die laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter gegen Auszahlung der zunächst vereinnahmten Kostenanteile überlässt – nach dem Wegfall der Preisbindung maßgeblich ändern würde. Die in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags getroffene Regelung war jedenfalls aus maßgeblicher damaliger Sicht auch nach dem Auslaufen der Preisbindung sinnvoll und von den Parteien mangels anderer Anhaltspunkte auch gewollt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13

  1. vgl. BGH, Urteile vom 20.08.2009 – VII ZR 212/07, NJW 2009, 3717 Rn. 42; vom 14.05.1992 – VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 238 f.; BGH, Beschluss vom 20.11.2012 – VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 6; Erman/Roloff, BGB, 14. Aufl., § 305 Rn. 58; jeweils mwN[↩]
  2. st. Rspr.; BGH, Urteile vom 18.07.2012 – VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 09.04.2014 – VIII ZR 404/12, aaO Rn. 57; jeweils mwN[↩]
  3. BGH, Urteile vom 05.05.2010 – III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14; vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28; jeweils mwN[↩]
  4. vgl. BGH, Urteile vom 05.05.2010 – III ZR 209/09, aaO; vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, aaO; jeweils mwN[↩]
  5. vgl. BGH, Urteile vom 29.04.2008 – KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn.19 mwN; vom 21.10.2009 – VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 13; vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 26 mwN[↩]
  6. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn.20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 41 f.[↩]
  7. vgl. Schubart/Kohlenbach/Bohndick, Wohn- und Mietrecht Teil II, Stand September 2004, § 24 II. BV Anm. 3; Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 24 II. BV Rn. 5[↩]
  8. vgl. zu den erfahrungsgemäß geringeren Kosten bei Eigenrenovierung: BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 78 und 82 f.; BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter – II 1; vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 25[↩]
  9. vgl. BGH, Urteile vom 23.01.1991 – VIII ZR 122/90, BGHZ 113, 251, 259; vom 22.03.2002 – V ZR 405/00, NJW 2002, 2102 unter – II 2 a; vom 10.06.2008 – XI ZR 331/07, WM 2008, 1350 Rn. 15; vom 29.05.2009 – V ZR 201/08, NJW-RR 2010, 63 Rn. 10; MünchKomm-BGB/Basedow, 6. Aufl., § 305c Rn. 26; jeweils mwN[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rn. 22[↩]
  11. vgl. BGH, Urteile vom 09.11.2011 – VIII ZR 87/11, NJW 2012, 145 Rn. 16, 20; vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 13, 16[↩]

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