Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im sozia­len Woh­nungs­bau

Die in einem For­mu­lar­miet­ver­trag über eine (damals) preis­ge­bun­de­ne Woh­nung, bei dem der Ver­mie­ter die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen hat und hier­für ein Zuschlag zur Kos­ten­mie­te gemäß § 28 Abs. 2 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung vor­ge­se­hen ist, ent­hal­te­ne Klau­sel "Sofern der Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­führt oder durch ent­spre­chen­de Fach­fir­men aus­füh­ren lässt, wer­den ihm auf Antrag die antei­li­gen Beträ­ge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung errech­nen, aus­ge­zahlt, sofern die Aus­füh­rung sach- und fach­ge­recht erfolgt ist." berech­tigt den Mie­ter, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­zu­füh­ren und anschlie­ßend die Aus­zah­lung der "ange­spar­ten" Beträ­ge zu ver­lan­gen.

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im sozia­len Woh­nungs­bau

Bei einer sol­chen Rege­lung im Miet­ver­trag han­delt es sich um All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen im Sin­ne des § 305 Abs. 1 BGB. Sie sind vor­lie­gend gleich­lau­tend in einer Viel­zahl von Miet­ver­trä­gen ent­hal­ten. Zudem ergibt sich aus dem Inhalt und der Gestal­tung der Ver­trags­ur­kun­de der Anschein dafür, dass die Klau­seln zur mehr­fa­chen Ver­wen­dung vor­for­mu­liert wor­den sind. Denn der mit der ursprüng­li­chen Ver­mie­te­rin, einer Bau­ge­sell­schaft, geschlos­se­ne Ver­trag ent­hält eine Viel­zahl von for­mel­haf­ten Klau­seln, die nicht auf die indi­vi­du­el­le Ver­trags­si­tua­ti­on abge­stimmt sind und ledig­lich durch die zur Iden­ti­fi­zie­rung des Miet­ob­jekts und der Ver­trags­par­tei­en erfor­der­li­chen beson­de­ren Anga­ben ergänzt wur­den [1].

All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen sind nach ihrem objek­ti­ven Inhalt und typi­schen Sinn ein­heit­lich so aus­zu­le­gen, wie sie von ver­stän­di­gen und red­li­chen Ver­trags­part­nern unter Abwä­gung der Inter­es­sen der nor­ma­ler­wei­se betei­lig­ten Krei­se ver­stan­den wer­den [2]. Ver­blei­ben nach Aus­schöp­fung aller danach in Betracht kom­men­den Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten Zwei­fel und sind zumin­dest zwei Aus­le­gungs­er­geb­nis­se recht­lich ver­tret­bar, kommt die Unklar­hei­ten­re­gel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwen­dung [3]. Hier­nach gehen Zwei­fel bei der Aus­le­gung von All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen zu Las­ten des Ver­wen­ders. Nur Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten, die zwar theo­re­tisch denk­bar, prak­tisch aber fern lie­gend sind und für die an sol­chen Geschäf­ten typi­scher­wei­se Betei­lig­ten nicht ernst­haft in Betracht kom­men, blei­ben dabei außer Betracht [4]. Dabei gel­ten All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen in Ver­trä­gen zwi­schen einem Unter­neh­mer – hier der Rechts­vor­gän­ge­rin der Ver­mie­te­rin – und einem Ver­brau­cher – hier den Mie­tern – gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als vom Unter­neh­mer gestellt, es sei denn, dass sie – wofür nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts kei­ne Anhalts­punk­te bestehen – durch den Ver­brau­cher in den Ver­trag ein­ge­führt wur­den.

Aus­ge­hend von die­sem Maß­stab ist die zitier­te Bestim­mung des Miet­ver­trags – jeden­falls in Anwen­dung der Unklar­hei­ten­re­gel gemäß § 305c Abs. 2 BGB – so aus­zu­le­gen, dass die Mie­ter ent­schei­den kön­nen, ob sie fäl­li­ge Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (sach- und fach­ge­recht) selbst durch­füh­ren und im Anschluss den miet­ver­trag­lich gere­gel­ten Zah­lungs­an­spruch gel­tend machen, oder ob sie die Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren der Ver­mie­te­rin über­las­sen. Ein Zustim­mungs­er­for­der­nis oder einen Vor­be­halt der Ver­mie­te­rin, der Selbst­vor­nah­me zu wider­spre­chen, sieht die Klau­sel dage­gen nicht vor.

Für die­se – den Mie­tern als Geg­nern der Klau­sel­ver­wen­de­rin güns­tigs­te [5] – Aus­le­gung der Klau­sel spre­chen, wie die Revi­si­on zu Recht gel­tend macht, sowohl der Wort­laut der Klau­sel als auch eine Abwä­gung der berech­tig­ten bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen.

Nach dem Wort­laut der ver­trag­li­chen Rege­lung wer­den dem Mie­ter, sofern er "Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­führt oder durch ent­spre­chen­de Fach­fir­men aus­füh­ren lässt, […] auf Antrag die antei­li­gen Beträ­ge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung errech­nen, aus­ge­zahlt, sofern die Aus­füh­rung sach- und fach­ge­recht erfolgt ist." Wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen für den Zah­lungs­an­spruch sieht die Rege­lung dem Wort­laut nach nicht vor. Eben­so wenig ent­hält sie einen Vor­be­halt, dass die Ver­mie­te­rin der Selbst­vor­nah­me nicht wider­spricht.

Ein sol­cher Vor­be­halt lässt sich auch nicht dar­auf stüt­zen, dass der Miet­ver­trag die grund­sätz­lich bestehen­de Ver­pflich­tung der Ver­mie­te­rin zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren unbe­rührt lässt.

Zwar sind die Mie­ter nach den Bestim­mun­gen des Miet­ver­tra­ges nicht anstel­le der Ver­mie­te­rin zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet. Viel­mehr bleibt es bei der gesetz­li­chen Rege­lung, wonach dem Ver­mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren als Teil der Instand­hal­tungs­pflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) oblie­gen [6].

Denn bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung unter Berück­sich­ti­gung der ursprüng­lich bestehen­den Preis­bin­dung der Woh­nung bezieht sich die­se ver­trag­li­che Bestim­mung des Miet­ver­trags, wonach "die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren […] vom Ver­mie­ter getra­gen" wer­den, aus­schließ­lich auf die Zusam­men­set­zung der Kos­ten­mie­te gemäß §§ 8 ff. WoBindG in Ver­bin­dung mit § 1 Abs. 1, § 28 Abs. 4 der II. BV. Hier­nach sind die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in den nor­ma­ler­wei­se anzu­set­zen­den Instand­hal­tungs­kos­ten nicht ent­hal­ten (§ 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV). Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV kann der Ver­mie­ter aller­dings einen Zuschlag zur Kos­ten­mie­te ver­lan­gen, wenn er die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren trägt.

Die miet­ver­trag­li­che Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren legt dem­entspre­chend offen, dass die Ver­mie­te­rin die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne von § 28 Abs. 4 II. BV trägt und in der Mie­te ein Zuschlag für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ent­hal­ten ist, setzt aber die gesetz­lich vor­ge­se­he­ne Ver­pflich­tung der Ver­mie­te­rin zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­aus. § 11 Zif­fer 2 des Miet­ver­trags legt ergän­zend den Umfang der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fest. Auch § 11 Zif­fer 3 des Miet­ver­trags eröff­net den Mie­tern ledig­lich die Mög­lich­keit, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­zu­füh­ren, ver­pflich­tet sie hier­zu aber nicht.

Hier­aus ergibt sich nicht die Berech­ti­gung der Ver­mie­te­rin zu ent­schei­den, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren künf­tig selbst vor­neh­men zu wol­len und die zitier­te Rege­lung des Miet­ver­trags hier­durch gegen­stands­los wer­den zu las­sen. Ein sol­cher Vor­be­halt folgt nicht, wie das Beru­fungs­ge­richt meint, aus der bei der Ver­mie­te­rin ver­blie­be­nen Instand­hal­tungs­pflicht. Denn die Ver­pflich­tung zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sagt nichts dar­über aus, ob und in wel­chem Umfang die Ver­mie­te­rin mit den Mie­tern ver­ein­bart, dass die­se an ihrer Stel­le und in ihrem Pflich­ten­kreis tätig wer­den und hier­für Zah­lungs­an­sprü­che – etwa Auf­wen­dungs­er­stat­tung nach Auf­trags­recht oder in vor­her ver­ein­bar­ter Höhe – gel­tend machen kön­nen. Sofern eine sol­che Rege­lung, wie die hier zitier­te, in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen getrof­fen wird, gehen Unklar­hei­ten über die Reich­wei­te der Ver­ein­ba­rung zu Las­ten des Ver­wen­ders (§ 305c Abs. 2 BGB). Auf einen Wider­rufs­vor­be­halt oder die Absicht, selbst tätig zu wer­den, kann die Ver­mie­te­rin sich daher nur beru­fen, wenn dies in der Klau­sel hin­rei­chend deut­lich zum Aus­druck gekom­men wäre. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

Auch bei einer Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen lässt sich der Klau­sel weder ein Zustim­mungs­er­for­der­nis noch ein Vor­be­halt der Ver­mie­te­rin ent­neh­men, den von den Mie­tern beab­sich­tig­ten, not­wen­di­gen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu wider­spre­chen und die­se selbst vor­zu­neh­men. Im Gegen­teil ent­spricht es hier gera­de der Inter­es­sen­la­ge ver­stän­di­ger Miet­ver­trags­par­tei­en, dass die Mie­ter ent­schei­den kön­nen, ob sie ent­spre­chend § 11 Abs. 3 selbst auf Kos­ten der Ver­mie­te­rin Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­füh­ren, oder ob sie die Durch­füh­rung der Ver­mie­te­rin über­las­sen.

Die miet­ver­trag­li­che Rege­lung trägt in ers­ter Linie dem eige­nen Inter­es­se der Ver­mie­te­rin Rech­nung, ihren Mie­tern einen Anreiz zu bie­ten, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­zu­füh­ren.

Denn die Ver­mie­te­rin erspart sich in die­sem Fall die eige­ne Pla­nung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und den bei der Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in einer bewohn­ten Woh­nung regel­mä­ßig erfor­der­li­chen Abstim­mungs­auf­wand. Zudem ver­la­gert sie das finan­zi­el­le Risi­ko der man­gel­haf­ten Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die Mie­ter, da deren Zah­lungs­an­spruch nach dem Wort­laut der Klau­sel nur und erst ent­steht, wenn die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sach- und fach­ge­recht durch­ge­führt wor­den sind.

Eine über­teu­er­te Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren steht dabei nicht zu befürch­ten, da der Zah­lungs­an­spruch der Mie­ter auf die – als pau­schal kos­ten­de­ckend kal­ku­lier­ten – Kos­ten­an­sät­ze in der II. BV begrenzt ist. Zu berück­sich­ti­gen ist hier­bei, dass die Woh­nung zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses der Preis­bin­dung als öffent­lich geför­der­ter Wohn­raum unter­lag. Wäre die Ver­mie­te­rin auf­grund beson­de­rer Umstän­de in der Lage gewe­sen, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu deut­lich gerin­ge­ren Kos­ten als dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vor­ge­se­he­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­zu­schlag durch­zu­füh­ren, so hät­te sie gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 II. BV auch einen gerin­ge­ren Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­zu­schlag in die Kos­ten­mie­te ein­stel­len müs­sen [7]. Die streit­ge­gen­ständ­li­che Rege­lung des Miet­ver­trags beruht vor die­sem Hin­ter­grund auch auf der für bei­de Ver­trags­part­ner erkenn­ba­ren Erwä­gung, dass der hier­in gere­gel­te Zah­lungs­an­spruch der Mie­ter den Kos­ten, die die dama­li­ge Ver­mie­te­rin für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren hät­te auf­wen­den müs­sen, weit­ge­hend ent­spricht.

Die mit der vor­ge­nann­ten Rege­lung beab­sich­tig­te Ent­las­tung der Ver­mie­te­rin benach­tei­ligt die Mie­ter nicht unbil­lig, son­dern nimmt hin­rei­chend auf deren Inter­es­sen Rück­sicht. Denn – wie vor­ste­hend dar­ge­legt – wälzt die Klau­sel die Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung nicht etwa auf die Mie­ter ab, son­dern eröff­net die­sen nur die Mög­lich­keit, selbst tätig zu wer­den. Ein Anreiz hier­zu wird neben der Mög­lich­keit, die mit Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­bun­de­nen Unan­nehm­lich­kei­ten durch eigen­ver­ant­wort­li­che Orga­ni­sa­ti­on mini­mie­ren zu kön­nen, vor allem in finan­zi­el­ler Hin­sicht gesetzt. Denn sofern die Kos­ten der Selbst­vor­nah­me – etwa bei der in der Klau­sel aus­drück­lich erlaub­ten Durch­füh­rung in Eigen­re­gie – unter dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vor­ge­se­he­nen Schön­heits­re­pa­ra­tur­zu­schlag lie­gen [8], ver­bleibt den Mie­tern die Dif­fe­renz zwi­schen dem Zah­lungs­an­spruch und den tat­säch­li­chen Kos­ten.

Dem könn­te die Ver­mie­te­rin nicht ent­ge­gen­hal­ten, dass es für sie nun­mehr kos­ten­güns­ti­ger wäre, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­zu­füh­ren. Anhalts­punk­te dafür, dass sich die der Klau­sel zu Grun­de lie­gen­de Inter­es­sen­la­ge der Ver­mie­te­rin nach­träg­lich ändern könn­te und sich die Ver­mie­te­rin des­halb vor­be­hal­ten hät­te, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­zu­füh­ren, sind jedoch weder § 11 Zif­fer 3 des Miet­ver­trags zu ent­neh­men noch vor­ge­tra­gen oder sonst ersicht­lich.

Eben­so wenig bestehen Anhalts­punk­te, dass die Par­tei­en der AGB-Klau­sel – auch still­schwei­gend oder durch schlüs­si­ge Hand­lun­gen – einen von der objek­ti­ven Aus­le­gung abwei­chen­den Sinn gege­ben hät­ten, der dann gemäß § 305b BGB vor­gin­ge [9]. Im Gegen­teil spricht das spä­te­re Ver­hal­ten der ursprüng­li­chen Ver­trags­par­tei­en dafür, dass sie der Klau­sel kei­nen Wider­rufs­vor­be­halt der Ver­mie­te­rin ent­nom­men haben. Denn nach dem unbe­strit­te­nen Vor­trag der Mie­ter haben die­se seit dem Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses tur­nus­mä­ßig in Eigen­re­gie reno­viert und jeweils im Anschluss dar­an den Zah­lungs­an­spruch gel­tend gemacht, ohne dass sich die Rechts­vor­gän­ge­rin der Ver­mie­te­rin zu irgend­ei­nem Zeit­punkt dar­auf beru­fen hät­te, selbst tätig wer­den oder der Reno­vie­rung vor­ab aus­drück­lich noch­mals zustim­men zu wol­len. Dem grund­sätz­lich berech­tig­ten Inter­es­se der Ver­mie­te­rin, nicht durch eine unan­ge­kün­dig­te, eigen­mäch­ti­ge Reno­vie­rung sei­tens der Mie­ter vor voll­ende­te Tat­sa­chen gestellt zu wer­den und hier­durch Nach­tei­le, etwa bei der Fest­stel­lung, ob die Reno­vie­rung über­haupt not­wen­dig war, zu erlei­den [10], ist hier schon durch die recht­zei­ti­ge Ankün­di­gung der Mie­ter, sie woll­ten nach Ablauf von fünf Jah­ren reno­vie­ren, Rech­nung getra­gen wor­den.

Die streit­ge­gen­ständ­li­che Rege­lung des Miet­ver­trags ist auch nicht gegen­stands­los gewor­den, nach­dem die Woh­nung nicht mehr der Preis­bin­dung unter­liegt. Das folgt schon dar­aus, dass das Miet­ver­hält­nis nicht auf die Dau­er der (durch die öffent­li­che För­de­rung beding­ten) Miet­preis­bin­dung beschränkt war und die Par­tei­en den­noch für die Zeit nach dem Ende der Miet­preis­bin­dung eine abwei­chen­de Rege­lung hin­sicht­lich der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht vor­ge­se­hen haben.

Dar­über hin­aus ist die Berech­nung des Zah­lungs­an­spruchs anhand der II. BV auch nach dem Aus­lau­fen der Preis­bin­dung wei­ter­hin mög­lich. Denn die Klau­sel nimmt ledig­lich zur Berech­nung Bezug auf die II. BV, ohne deren Gel­tung zur Vor­aus­set­zung des Zah­lungs­an­spruchs zu machen.

Die Fort­gel­tung der Klau­sel ist schließ­lich auch inter­es­sen­ge­recht. Der Weg­fall der Preis­bin­dung führt nicht zu einer Ände­rung der Miet­hö­he. Viel­mehr gilt die zuletzt geschul­de­te Kos­ten­mie­te – vor­lie­gend ein­schließ­lich des dar­in ent­hal­te­nen Schön­heits­re­pa­ra­tur­zu­schlags – als Aus­gangs­mie­te für die nicht mehr preis­ge­bun­de­ne Woh­nung fort. Zudem ist die Ver­mie­te­rin berech­tigt, die­se "Markt­mie­te" nach Ent­las­sung der Woh­nung aus der Preis­bin­dung nach Maß­ga­be von §§ 558 ff. BGB an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te her­an­zu­füh­ren, wenn und soweit sie dahin­ter zurück­bleibt [11]. Vor die­sem Hin­ter­grund war es zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses nicht ersicht­lich, dass sich die Kal­ku­la­ti­ons­grund­la­ge – wonach es für den Ver­mie­ter vor­aus­sicht­lich nicht teu­rer ist, wenn er die lau­fen­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren dem Mie­ter gegen Aus­zah­lung der zunächst ver­ein­nahm­ten Kos­ten­an­tei­le über­lässt – nach dem Weg­fall der Preis­bin­dung maß­geb­lich ändern wür­de. Die in § 11 Abs. 3 des Miet­ver­trags getrof­fe­ne Rege­lung war jeden­falls aus maß­geb­li­cher dama­li­ger Sicht auch nach dem Aus­lau­fen der Preis­bin­dung sinn­voll und von den Par­tei­en man­gels ande­rer Anhalts­punk­te auch gewollt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 224/​13

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.08.2009 – VII ZR 212/​07, NJW 2009, 3717 Rn. 42; vom 14.05.1992 – VII ZR 204/​90, BGHZ 118, 229, 238 f.; BGH, Beschluss vom 20.11.2012 – VIII ZR 137/​12, WuM 2013, 293 Rn. 6; Erman/​Roloff, BGB, 14. Aufl., § 305 Rn. 58; jeweils mwN[]
  2. st. Rspr.; BGH, Urtei­le vom 18.07.2012 – VIII ZR 337/​11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 09.04.2014 – VIII ZR 404/​12, aaO Rn. 57; jeweils mwN[]
  3. BGH, Urtei­le vom 05.05.2010 – III ZR 209/​09, BGHZ 185, 310 Rn. 14; vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/​11, NJW 2012, 2270 Rn. 28; jeweils mwN[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 05.05.2010 – III ZR 209/​09, aaO; vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/​11, aaO; jeweils mwN[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 29.04.2008 – KZR 2/​07, BGHZ 176, 244 Rn.19 mwN; vom 21.10.2009 – VIII ZR 244/​08, NJW 2010, 293 Rn. 13; vom 30.03.2010 – XI ZR 200/​09, BGHZ 185, 133 Rn. 26 mwN[]
  6. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/​09, NJW 2010, 2877 Rn.20; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 41 f.[]
  7. vgl. Schubart/​Kohlenbach/​Bohndick, Wohn- und Miet­recht Teil II, Stand Sep­tem­ber 2004, § 24 II. BV Anm. 3; Schmid/​Harz, Fach­an­walts­kom­men­tar Miet­recht, 4. Aufl., § 24 II. BV Rn. 5[]
  8. vgl. zu den erfah­rungs­ge­mäß gerin­ge­ren Kos­ten bei Eigen­re­no­vie­rung: BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 78 und 82 f.; BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/​03, WuM 2004, 663 unter – II 1; vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/​07, BGHZ 181, 188 Rn. 25[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 23.01.1991 – VIII ZR 122/​90, BGHZ 113, 251, 259; vom 22.03.2002 – V ZR 405/​00, NJW 2002, 2102 unter – II 2 a; vom 10.06.2008 – XI ZR 331/​07, WM 2008, 1350 Rn. 15; vom 29.05.2009 – V ZR 201/​08, NJW-RR 2010, 63 Rn. 10; Münch­Komm-BGB/­Ba­se­dow, 6. Aufl., § 305c Rn. 26; jeweils mwN[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/​06, NJW 2008, 1216 Rn. 22[]
  11. vgl. BGH, Urtei­le vom 09.11.2011 – VIII ZR 87/​11, NJW 2012, 145 Rn. 16, 20; vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/​09, NJW 2011, 145 Rn. 13, 16[]