Schönheitsreparaturen nach „bisheriger Ausführungsart“

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen; eine derartige Klausel ist unwirksam und bringt die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall1.

Schönheitsreparaturen nach „bisheriger Ausführungsart“

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, die ihn auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht2.

Die dem Mietvertrag der Parteien zugrundeliegenden Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB legt in eindeutigem Zusammenhang mit den vorhergehenden Regelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen fest, dass von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Wohnungsbauunternehmens erheblich abgewichen werden kann und bezieht sich damit nicht lediglich auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung. Diese Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat eine ähnliche Klausel – es fehlt lediglich das Adjektiv „erheblich“ – zutreffend für unwirksam erachtet3. Die Begründung des Bundesgerichtshofs ist auf vorliegende Klausel ohne Weiteres übertragbar. Die Unklarheit des Begriffs der „Ausführungsart“ wird durch das zusätzlich eingefügte Kriterium der „Erheblichkeit“ nicht beseitigt, sondern verstärkt. Bei ihm ungünstigster Auslegung müsste ein Mieter zudem davon ausgehen, dass er – im laufenden Mietverhältnis – auch dann den Vermieter um Zustimmung bitten muss, wenn er etwa Wände in anderer Farbe streichen will, da dies den Charakter einer Wohnung jedenfalls nach durchschnittlichem Verständnis ohne Weiteres „erheblich“ verändern kann. Gerade solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof jedoch für unwirksam gehalten4. Wie bereits das Landgericht Berlin zutreffend entschieden hat5 ändert die Einfügung des Adjektivs „erheblich“ daher nichts an der Unwirksamkeit der Klausel bezüglich der Ausführungsart.

Da die Klausel schon wegen ihrer Unklarheit unwirksam ist, kommt es nicht darauf an, ob sich die Unwirksamkeit auch daraus ergibt, weil sie sich wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt6.

Die Unwirksamkeit der Bestimmung über die Ausführungsart erfasst auch die ebenfalls in den AVB enthaltene Übertragungsklausel und damit auch die sogenannte Abgeltungs- oder Quotenhaftungsklausel, die eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen voraussetzt7.

Landgericht Freiburg, Urteil vom 12. Juli 2011 – 3 S 74/11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII 199/06; LG Berlin, Urteil vom 29.05.2007 – 63 S 442/06[]
  2. BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09, m.w.N.[]
  3. vgl. BGH, Urteile vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/06; vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07; und vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08; Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 143/10[]
  4. vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08[]
  5. LG Berlin, Urteil vom 29.05.2007 – 63 S 442/06[]
  6. SchmidtFutterer/Langenberg § 538 Rn 172; LG Hamburg WuM 2007, 194; Beyer NZM 2009, 137f[]
  7. BGH Urteil v. 28.03.2007 VIII ZR 199/06; LG Berlin a.a.O.; Sternel IX Rn 212[]