Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach „bis­he­ri­ger Aus­füh­rungs­art“

Eine miet­ver­trag­li­che For­mu­lar­klau­sel, wonach der Mie­ter nur mit Zustim­mung des Ver­mie­ters von der „bis­he­ri­gen Aus­füh­rungs­art“ der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren erheb­lich abwei­chen darf, ist unklar und benach­tei­ligt den Mie­ter unan­ge­mes­sen; eine der­ar­ti­ge Klau­sel ist unwirk­sam und bringt die gesam­te Über­wäl­zungs­klau­sel für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu Fall [1].

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach „bis­he­ri­ger Aus­füh­rungs­art“

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass eine For­mu­lar­klau­sel den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, die ihn auch wäh­rend der Miet­zeit gene­rell zu einer Deko­ra­ti­on in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Aus­füh­rungs­art ver­pflich­tet und ihn dadurch in der Gestal­tung sei­nes per­sön­li­chen Lebens­be­reichs ein­schränkt, ohne dass dafür ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se besteht [2].

Die dem Miet­ver­trag der Par­tei­en zugrun­de­lie­gen­den All­ge­mei­nen Ver­trags­be­din­gun­gen AVB legt in ein­deu­ti­gem Zusam­men­hang mit den vor­her­ge­hen­den Rege­lun­gen zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fest, dass von der bis­he­ri­gen Aus­füh­rungs­art nur mit Zustim­mung des Woh­nungs­bau­un­ter­neh­mens erheb­lich abge­wi­chen wer­den kann und bezieht sich damit nicht ledig­lich auf den Zustand bei Rück­ga­be der Woh­nung. Die­se Klau­sel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benach­tei­ligt in ihrer dem Mie­ter ungüns­tigs­ten Aus­le­gung die Ver­trags­part­ner der Klä­ge­rin ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB).

Der Bun­des­ge­richts­hof hat eine ähn­li­che Klau­sel – es fehlt ledig­lich das Adjek­tiv „erheb­lich“ – zutref­fend für unwirk­sam erach­tet [3]. Die Begrün­dung des Bun­des­ge­richts­hofs ist auf vor­lie­gen­de Klau­sel ohne Wei­te­res über­trag­bar. Die Unklar­heit des Begriffs der „Aus­füh­rungs­art“ wird durch das zusätz­lich ein­ge­füg­te Kri­te­ri­um der „Erheb­lich­keit“ nicht besei­tigt, son­dern ver­stärkt. Bei ihm ungüns­tigs­ter Aus­le­gung müss­te ein Mie­ter zudem davon aus­ge­hen, dass er – im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis – auch dann den Ver­mie­ter um Zustim­mung bit­ten muss, wenn er etwa Wän­de in ande­rer Far­be strei­chen will, da dies den Cha­rak­ter einer Woh­nung jeden­falls nach durch­schnitt­li­chem Ver­ständ­nis ohne Wei­te­res „erheb­lich“ ver­än­dern kann. Gera­de sol­che Klau­seln hat der Bun­des­ge­richts­hof jedoch für unwirk­sam gehal­ten [4]. Wie bereits das Land­ge­richt Ber­lin zutref­fend ent­schie­den hat [5] ändert die Ein­fü­gung des Adjek­tivs „erheb­lich“ daher nichts an der Unwirk­sam­keit der Klau­sel bezüg­lich der Aus­füh­rungs­art.

Da die Klau­sel schon wegen ihrer Unklar­heit unwirk­sam ist, kommt es nicht dar­auf an, ob sich die Unwirk­sam­keit auch dar­aus ergibt, weil sie sich wie eine unzu­läs­si­ge End­re­no­vie­rungs­klau­sel aus­wirkt [6].

Die Unwirk­sam­keit der Bestim­mung über die Aus­füh­rungs­art erfasst auch die eben­falls in den AVB ent­hal­te­ne Über­tra­gungs­klau­sel und damit auch die soge­nann­te Abgel­tungs- oder Quo­ten­haf­tungs­klau­sel, die eine wirk­sa­me Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­aus­setzt [7].

Land­ge­richt Frei­burg, Urteil vom 12. Juli 2011 – 3 S 74/​11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII 199/​06; LG Ber­lin, Urteil vom 29.05.2007 – 63 S 442/​06[]
  2. BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/​09, m.w.N.[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/​06; vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/​07; und vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/​08; Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 143/​10[]
  4. vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/​08[]
  5. LG Ber­lin, Urteil vom 29.05.2007 – 63 S 442/​06[]
  6. SchmidtFutterer/​Langenberg § 538 Rn 172; LG Ham­burg WuM 2007, 194; Bey­er NZM 2009, 137f[]
  7. BGH Urteil v. 28.03.2007 VIII ZR 199/​06; LG Ber­lin a.a.O.; Ster­nel IX Rn 212[]