Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren – und der Ver­mie­ter zahlt?

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Aus­le­gung einer Klau­sel zu befas­sen, die dem Mie­ter einen Zah­lungs­an­spruch für selbst aus­ge­führ­te Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gewährt.

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren – und der Ver­mie­ter zahlt?

Die Klä­ger sind seit 1990 Mie­ter einer – damals noch preis­ge­bun­de­nen – Woh­nung in Ber­lin, die sie damals von der Rechts­vor­gän­ge­rin der beklag­ten Ver­mie­te­rin gemie­tet hat­ten. § 11 des Miet­ver­trags lau­tet:

  1. Die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren inner­halb der Woh­nung wer­den vom Ver­mie­ter getra­gen.
  2. Umfang und Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren erfolgt im Rah­men der hier­für nach den Vor­schrif­ten der 2. Berech­nungs­ver­ord­nung § 28 (4) vor­ge­se­he­nen Kos­ten­an­sät­ze.
  3. Sofern der Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­führt oder durch ent­spre­chen­de Fach­fir­men aus­füh­ren lässt, wer­den ihm auf Antrag die antei­li­gen Beträ­ge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung errech­nen, aus­ge­zahlt, sofern die Aus­füh­rung sach- und fach­ge­recht erfolgt ist.

In einer Zusatz­ver­ein­ba­rung war bestimmt:

In Ergän­zung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges wird hier­mit ver­ein­bart, dass der Mie­ter nach Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, die durch nor­ma­le Abnut­zung not­wen­dig wur­den, Anspruch auf Aus­zah­lung des hier­für in der Mie­te vor­ge­se­he­nen Betra­ges gemäß den jeweils gül­ti­gen Berech­nungs­ver­ord­nun­gen hat.

Als Abrech­nungs­mo­dus wird eine Zeit­span­ne von 5 Jah­ren ange­setzt.

Die Ver­mie­te­rin infor­mier­te die Mie­ter Anfang 2012 dar­über, dass sie die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren künf­tig selbst aus­füh­ren wer­de. Die Mie­ter lehn­ten dies ab und kün­dig­ten an, die Woh­nung nach Ablauf von min­des­tens fünf Jah­ren seit den letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst zu reno­vie­ren. Im Mai 2012 teil­ten sie der Ver­mie­te­rin mit, die Woh­nung sei jetzt reno­viert, und ver­lang­ten – ent­spre­chend den Berech­nungs­vor­ga­ben in der Zusatz­ver­ein­ba­rung – die Zah­lung von 2.440,78 €. Sie behaup­ten, es habe Reno­vie­rungs­be­darf bestan­den und es sei­en alle Wän­de, Decken, Türen und Heiz­kör­per fach­ge­recht gestri­chen wor­den.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg hat der auf Zah­lung des vor­ge­nann­ten Betra­ges gerich­te­ten Kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Das Land­ge­richt Ber­lin hat dage­gen auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin die kla­ge abge­wie­sen 2. Die hier­ge­gen gerich­te­te, vom Land­ge­richt Ber­lin zuge­las­se­ne Beru­fung der Mie­ter hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof befand, dass der auf § 11 Zif­fer 3 des For­mu­lar­miet­ver­trags in Ver­bin­dung mit der Zusatz­ver­ein­ba­rung gestütz­te Zah­lungs­an­spruch eine Zustim­mung der Beklag­ten zur Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch die Klä­ger nicht vor­aus­setzt, son­dern ledig­lich erfor­dert, dass die Klä­ger als Mie­ter fäl­li­ge Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sach- und fach­ge­recht vor­ge­nom­men haben. Dem Zah­lungs­an­spruch steht daher nicht ent­ge­gen, dass die Beklag­te die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­füh­ren woll­te und dies den Klä­gern auch mit­ge­teilt hat­te. Für die­se – den Klä­gern als Geg­nern der Klau­sel­ver­wen­de­rin güns­tigs­te – Aus­le­gung der Klau­sel spre­chen, wie die Revi­si­on zu Recht gel­tend macht, sowohl der Wort­laut der Klau­sel als auch eine Abwä­gung der berech­tig­ten bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen.

Denn die Klau­sel bie­tet dem Mie­ter einen Anreiz, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (kos­ten­güns­tig) in Eigen­ar­beit durch­zu­füh­ren und dafür die "ange­spar­ten" Beträ­ge, die den eige­nen Auf­wand im Ein­zel­fall über­stei­gen kön­nen, aus­ge­zahlt zu erhal­ten. Für den Ver­mie­ter hat die Klau­sel den Vor­teil, dass er bei Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter eige­nen Auf­wand für die Pla­nung und Abstim­mung der Arbei­ten mit dem Mie­ter erspart und das Risi­ko man­gel­haf­ter Aus­füh­rung beim Mie­ter liegt, der die Aus­zah­lung nur erhält, wenn infol­ge nor­ma­ler Abnut­zung erfor­der­li­che Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter fach­ge­recht aus­ge­führt wor­den sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 224/​13

  1. AG Ber­lin-Char­lot­ten­burg, Urteil vom 01.11.2011 – 239 C 155/​12[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 20.06.2013 – 67 S 619/​12[]
  3. BGH, Beschluss vom…

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