Schriftform beim Mieterwechsel

Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen1.

Schriftform beim Mieterwechsel

Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf2. Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird3. Wird ein Mieterwechsel wie hier in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten – im vorliegenden Fall etwa durch durch die Entgegennahme der Mietzinszahlungen ab 2003, die Entgegennahme einer den neuen Mieter als Mieter ausweisenden Mietbürgschaft und die Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen an den neuen Mieter – erfolgen kann.

Der Mietvertrag wahrt jedoch nach der Vertragsübernahme durch den neuen Mieter nicht mehr die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen4. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss5. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll6.

Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbedingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB erfasst werden. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll7. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt8.

Diesen Anforderungen genügen im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit die vorliegenden, über den Mieterwechsel erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag vom 20.05.1996, der Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil vom 26.04.2001 sowie dessen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht.

Insbesondere fehlt es an einem hinreichend deutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26.04.2001 auf den ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf- und Übertragungsvertrag selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 im Wege der Einzelrechtsnachfolge eintreten soll, nicht benannt. In Ziff.03. 1 dieses Vertrages wird insoweit lediglich auf die Anlage 3.1 verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes nicht aus, um die erforderliche Bezugnahme zu dem ursprünglichen Mietvertrag herzustellen. In der Anlage 3.1 ist der Mietvertrag nicht hinreichend bezeichnet, insbesondere fehlt es an konkreten Angaben zum Mietobjekt, den ursprünglichen Mietvertragsparteien und zum Datum des Vertrags. Allein aus den Angaben in der ersten Spalte der Tabelle „Standort: Hamburg“ und in der zweiten Spalte „Vermieter: G GbR“ lässt sich das betroffene Mietobjekt nicht eindeutig bestimmen, zumal auch die in der dritten Spalte enthaltene Angabe zur Miete nicht dem im Mietvertrag genannten Mietzins entspricht. Wegen des unzureichenden Bezugs kann die Beklagte zu 1 mit der Nachtragsvereinbarung und der Anlage 3. 1 auch im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Mietvertrag gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks ihre Mieterstellung nicht nachweisen. Es fehlt an dem für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.

Nichts anderes folgt aus der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Zwar hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass bei einem zwischen dem früheren und einem neuen Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel für die Aufrechterhaltung der Schriftform des § 550 BGB die notwendige Zustimmung des Mieters nicht der Schriftform bedarf9. Auch bei einem vom Vermieter und früheren Mieter vereinbarten Mieterwechsel hat der Bundesgerichtshof die Zustimmung des neuen Mieters formfrei für wirksam gehalten10. Diese Entscheidungen bezogen sich jedoch nur auf die Formbedürftigkeit der erforderlichen Zustimmung des Dritten bei einer nur von zwei Beteiligten vereinbarten Vertragsübernahme. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Nachtragsvereinbarung über den Wechsel des Vermieters oder Mieters als solche formbedürftig ist. Auch wenn die Zustimmung des Dritten formfrei möglich ist, muss die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nehmen, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.

Den Vertragparteien ist es auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist11. Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat12.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für die Kündigung eines Mietvertrags, der mangels Schriftform als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, eine vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger als die gesetzliche Kündigungsfrist ist13.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Januar 2013 – XII ZR 38/12

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 NZM 2005, 584; und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158[]
  2. vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918; und BGH, Urteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158[]
  3. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02, NZM 2005, 584[]
  4. BGH, Urteil BGHZ 142, 158 = NJW 1999, 2591, 2593[]
  5. vgl. BGH, Urteil BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 59 ff.[]
  6. BGH, Urteil BGHZ 160, 97 = NJW 2004, 2962, 2963[]
  7. vgl. BGH, Urteile vom 16.02.2005 – XII ZR 162/01, NZM 2005, 340, 341; vom 30.01.2002 – XII ZR 106/99, NZM 2002, 291 [LS]; und vom 17.09.1997 – XII ZR 296/95, NJW 1998, 62[]
  8. BGH, Urteile vom 16.02.2005 – XII ZR 162/01, NZM 2005, 340, 341; vom 30.01.2002 – XII ZR 106/99, NZM 2002, 291 [LS]; und vom 17.09.1997 – XII ZR 296/95, NJW 1998, 62[]
  9. vgl. BGH, Urteil BGHZ 154, 171 = NZM 2003, 476, 478[]
  10. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02, NZM 2005, 584, 585[]
  11. BGH, Urteile vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385, 1386; und vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 NJW 2004, 1103, 1104[]
  12. BGH, Urteile vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 NJW 2008, 2181 Rn. 28; vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 NJW-RR 2006, 1385, 1386; vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03 NJW 2005, 2225, 2227; und vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 NJW 2004, 1103, 1104[]
  13. BGH, Urteil vom 29.03.2000 – XII ZR 316/97, NJW-RR 2000, 1108, 1109[]

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