Schrift­form beim Mie­ter­wech­sel

Soll in einem Miet­ver­trag, der wegen sei­ner Lauf­zeit der Schrift­form des § 550 BGB bedarf, ein Mie­ter­wech­sel her­bei­ge­führt wer­den, muss die schrift­li­che Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem frü­he­ren und dem neu­en Mie­ter eine hin­rei­chend deut­li­che Bezug­nah­me auf den Miet­ver­trag ent­hal­ten, wenn die Schrift­form gewahrt blei­ben soll. Die für die Wirk­sam­keit der Ver­trags­über­nah­me erfor­der­li­che Zustim­mung des Ver­mie­ters kann form­los erfol­gen 1.

Schrift­form beim Mie­ter­wech­sel

Nach all­ge­mei­ner Mei­nung ist die Ver­trags­über­nah­me ein ein­heit­li­ches Rechts­ge­schäft, das der Zustim­mung aller Betei­lig­ter bedarf 2. Die Ver­trags­über­nah­me kann als drei­sei­ti­ger Ver­trag oder durch Ver­trag zwi­schen zwei Betei­lig­ten geschlos­sen wer­den, der durch den drit­ten Betei­lig­ten geneh­migt wird 3. Wird ein Mie­ter­wech­sel wie hier in Form einer Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Vor­mie­ter und dem neu­en Mie­ter vor­ge­nom­men, bedarf es der Geneh­mi­gung durch den Ver­mie­ter, die auch durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten – im vor­lie­gen­den Fall etwa durch durch die Ent­ge­gen­nah­me der Miet­zins­zah­lun­gen ab 2003, die Ent­ge­gen­nah­me einer den neu­en Mie­ter als Mie­ter aus­wei­sen­den Miet­bürg­schaft und die Adres­sie­rung von Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen und Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen an den neu­en Mie­ter – erfol­gen kann.

Der Miet­ver­trag wahrt jedoch nach der Ver­trags­über­nah­me durch den neu­en Mie­ter nicht mehr die für die Wirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfor­der­li­che schrift­li­che Form. Er gilt des­halb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen und kann ordent­lich gekün­digt wer­den.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Schrift­form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­tra­ges not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen ins­be­son­de­re den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, so dass sich der Gesamt­in­halt der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erst aus dem Zusam­men­spiel die­ser "ver­streu­ten" Bedin­gun­gen ergibt, müs­sen die Par­tei­en zur Wah­rung der Urkun­den­ein­heit die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Wei­se zwei­fels­frei kennt­lich machen 4. Dazu bedarf es kei­ner kör­per­li­chen Ver­bin­dung die­ser Schrift­stü­cke. Viel­mehr genügt für die Ein­heit der Urkun­de die blo­ße gedank­li­che Ver­bin­dung, die in einer zwei­fels­frei­en Bezug­nah­me zum Aus­druck kom­men muss 5. Ergibt sich der Zusam­men­hang meh­re­rer Schrift­stü­cke aus einer Bezug­nah­me, ist es erfor­der­lich, dass vom aktu­el­len Ver­trag auf den Aus­gangs­ver­trag und auf alle ergän­zen­den Urkun­den ver­wie­sen ist, mit denen die der Schrift­form unter­lie­gen­den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen voll­stän­dig erfasst sind. Tref­fen die Miet­ver­trags­par­tei­en nach­träg­lich eine Ver­ein­ba­rung, mit der wesent­li­che Ver­trags­be­stand­tei­le geän­dert wer­den sol­len, muss die­se zur Erhal­tung der Schrift­form des § 550 Satz 1 BGB hin­rei­chend deut­lich auf den ursprüng­li­chen Ver­trag Bezug neh­men, die geän­der­ten Rege­lun­gen auf­füh­ren und erken­nen las­sen, dass es im Übri­gen bei den Bestim­mun­gen des ursprüng­li­chen Ver­tra­ges ver­blei­ben soll 6.

Dies gilt auch für eine Ver­ein­ba­rung über den Wech­sel der Ver­trags­par­tei­en, da die Anga­be der Miet­ver­trags­par­tei­en zu den wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen zählt, die von dem Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB erfasst wer­den. Die ver­trag­li­che Aus­wechs­lung eines Mie­ters in einem Miet­ver­trag, der wegen sei­ner Lauf­zeit der Schrift­form des § 550 BGB bedarf, erfor­dert daher eben­falls die Ein­hal­tung der Schrift­form, wenn die Lauf­zeit erhal­ten blei­ben soll 7. Der Mie­ter­wech­sel muss zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt beur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des neu­en Mie­ters im Zusam­men­hang mit dem zwi­schen dem vor­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter geschlos­se­nen Miet­ver­trag ergibt 8.

Die­sen Anfor­de­run­gen genü­gen im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit die vor­lie­gen­den, über den Mie­ter­wech­sel erstell­ten Urkun­den, näm­lich der ursprüng­li­che Miet­ver­trag vom 20.05.1996, der Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag über einen Geschäfts­be­triebs­teil vom 26.04.2001 sowie des­sen Anla­ge 3.1, die nur in ihrer Gesamt­heit die Vor­aus­set­zun­gen eines form­wirk­sa­men Miet­ver­trags erfül­len kön­nen, nicht.

Ins­be­son­de­re fehlt es an einem hin­rei­chend deut­li­chen Bezug in dem Ver­trag vom 26.04.2001 auf den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag. In dem Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag selbst sind die Ver­trags­ver­hält­nis­se, in die die Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten zu 1 im Wege der Ein­zel­rechts­nach­fol­ge ein­tre­ten soll, nicht benannt. In Ziff.03. 1 die­ses Ver­tra­ges wird inso­weit ledig­lich auf die Anla­ge 3.1 ver­wie­sen. Die dort ent­hal­te­nen Anga­ben rei­chen indes nicht aus, um die erfor­der­li­che Bezug­nah­me zu dem ursprüng­li­chen Miet­ver­trag her­zu­stel­len. In der Anla­ge 3.1 ist der Miet­ver­trag nicht hin­rei­chend bezeich­net, ins­be­son­de­re fehlt es an kon­kre­ten Anga­ben zum Miet­ob­jekt, den ursprüng­li­chen Miet­ver­trags­par­tei­en und zum Datum des Ver­trags. Allein aus den Anga­ben in der ers­ten Spal­te der Tabel­le "Stand­ort: Ham­burg" und in der zwei­ten Spal­te "Ver­mie­ter: G GbR" lässt sich das betrof­fe­ne Miet­ob­jekt nicht ein­deu­tig bestim­men, zumal auch die in der drit­ten Spal­te ent­hal­te­ne Anga­be zur Mie­te nicht dem im Miet­ver­trag genann­ten Miet­zins ent­spricht. Wegen des unzu­rei­chen­den Bezugs kann die Beklag­te zu 1 mit der Nach­trags­ver­ein­ba­rung und der Anla­ge 3. 1 auch im Zusam­men­hang mit dem ursprüng­li­chen Miet­ver­trag gegen­über einem spä­te­ren Erwer­ber des Grund­stücks ihre Mie­ter­stel­lung nicht nach­wei­sen. Es fehlt an dem für die Wah­rung der Schrift­form erfor­der­li­chen lücken­lo­sen Zusam­men­hang aller Schrift­stü­cke, aus denen sich die wesent­li­chen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en erge­ben.

Nichts ande­res folgt aus der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs. Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass bei einem zwi­schen dem frü­he­ren und einem neu­en Ver­mie­ter ver­ein­bar­ten Ver­mie­ter­wech­sel für die Auf­recht­erhal­tung der Schrift­form des § 550 BGB die not­wen­di­ge Zustim­mung des Mie­ters nicht der Schrift­form bedarf 9. Auch bei einem vom Ver­mie­ter und frü­he­ren Mie­ter ver­ein­bar­ten Mie­ter­wech­sel hat der Bun­des­ge­richts­hof die Zustim­mung des neu­en Mie­ters form­frei für wirk­sam gehal­ten 10. Die­se Ent­schei­dun­gen bezo­gen sich jedoch nur auf die Form­be­dürf­tig­keit der erfor­der­li­chen Zustim­mung des Drit­ten bei einer nur von zwei Betei­lig­ten ver­ein­bar­ten Ver­trags­über­nah­me. Davon zu unter­schei­den ist die Fra­ge, ob die Nach­trags­ver­ein­ba­rung über den Wech­sel des Ver­mie­ters oder Mie­ters als sol­che form­be­dürf­tig ist. Auch wenn die Zustim­mung des Drit­ten form­frei mög­lich ist, muss die nach­träg­li­che Ver­ein­ba­rung über einen Ver­mie­ter- oder Mie­ter­wech­sel hin­rei­chend deut­lich auf den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag Bezug neh­men, um die Schrift­form auf­recht­zu­er­hal­ten.

Den Ver­trag­par­tei­en ist es auch nicht nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben ver­wehrt, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu beru­fen. Jede Par­tei darf sich grund­sätz­lich auch nach jah­re­lan­ger Durch­füh­rung des Miet­ver­tra­ges dar­auf beru­fen, dass die für den lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag vor­ge­se­he­ne Form nicht ein­ge­hal­ten ist. Aus dem Umstand, dass die Par­tei­en ihren Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag über einen län­ge­ren Zeit­raum bis zu der ordent­li­chen Kün­di­gung durch eine Par­tei nach­ge­kom­men sind, lässt sich nicht her­lei­ten, sie hät­ten dar­auf ver­trau­en kön­nen, der Ver­trags­part­ner wer­de nicht von der beson­de­ren Kün­di­gungs­mög­lich­keit Gebrauch machen, die das Gesetz vor­sieht, wenn die Schrift­form nicht ein­ge­hal­ten ist 11. Nur aus­nahms­wei­se, wenn die Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten lang­fris­ti­gen Ver­trags­dau­er zu einem schlecht­hin untrag­ba­ren Ergeb­nis füh­ren wür­de, kann es gemäß § 242 BGB rechts­miss­bräuch­lich sein, sich auf den Form­man­gel zu beru­fen. Das kann ins­be­son­de­re dann der Fall sein, wenn der eine Ver­trags­part­ner den ande­ren schuld­haft von der Ein­hal­tung der Schrift­form abge­hal­ten oder sich sonst einer beson­ders schwe­ren Treue­pflicht­ver­let­zung schul­dig gemacht hat 12.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist für die Kün­di­gung eines Miet­ver­trags, der man­gels Schrift­form als für unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen gilt, eine ver­trag­lich ver­ein­bar­te Kün­di­gungs­frist jeden­falls dann nicht maß­geb­lich, wenn die­se län­ger als die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist ist 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. Janu­ar 2013 – XII ZR 38/​12

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/​02 NZM 2005, 584; und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158[]
  2. vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918; und BGH, Urteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158[]
  3. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/​02, NZM 2005, 584[]
  4. BGH, Urteil BGHZ 142, 158 = NJW 1999, 2591, 2593[]
  5. vgl. BGH, Urteil BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 59 ff.[]
  6. BGH, Urteil BGHZ 160, 97 = NJW 2004, 2962, 2963[]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 16.02.2005 – XII ZR 162/​01, NZM 2005, 340, 341; vom 30.01.2002 – XII ZR 106/​99, NZM 2002, 291 [LS]; und vom 17.09.1997 – XII ZR 296/​95, NJW 1998, 62[]
  8. BGH, Urtei­le vom 16.02.2005 – XII ZR 162/​01, NZM 2005, 340, 341; vom 30.01.2002 – XII ZR 106/​99, NZM 2002, 291 [LS]; und vom 17.09.1997 – XII ZR 296/​95, NJW 1998, 62[]
  9. vgl. BGH, Urteil BGHZ 154, 171 = NZM 2003, 476, 478[]
  10. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/​02, NZM 2005, 584, 585[]
  11. BGH, Urtei­le vom 12.07.2006 – XII ZR 178/​03, NJW-RR 2006, 1385, 1386; und vom 05.11.2003 – XII ZR 134/​02 NJW 2004, 1103, 1104[]
  12. BGH, Urtei­le vom 09.04.2008 – XII ZR 89/​06 NJW 2008, 2181 Rn. 28; vom 12.07.2006 – XII ZR 178/​03 NJW-RR 2006, 1385, 1386; vom 06.04.2005 – XII ZR 132/​03 NJW 2005, 2225, 2227; und vom 05.11.2003 – XII ZR 134/​02 NJW 2004, 1103, 1104[]
  13. BGH, Urteil vom 29.03.2000 – XII ZR 316/​97, NJW-RR 2000, 1108, 1109[]
  14. BGBl I 2013, 1809[]