Schrift­form – und die Unter­schrift nur auf der Anla­ge zum Vertrag

Für die Ein­hal­tung der Schrift­form ist es nicht erfor­der­lich, dass schon die ers­te Ver­trags­ur­kun­de selbst alle Schrift­form­vor­aus­set­zun­gen erfüllt. Viel­mehr genügt es, wenn die­se Vor­aus­set­zun­gen durch eine nach­fol­gen­de Ände­rungs­ver­ein­ba­rung gemein­sam mit der in Bezug genom­me­nen ers­ten Ver­trags­ur­kun­de erfüllt wer­den1. Dabei kann es im Ein­zel­fall auch genü­gen, wenn ledig­lich eine dem Ver­trag bei­gefüg­te Anla­ge von den Par­tei­en unter­schrie­ben wird, sofern hin­rei­chend deut­lich ist, auf wel­chen Ver­trag sich die Anla­ge bezieht.

Schrift­form – und die Unter­schrift nur auf der Anla­ge zum Vertrag

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Schrift­form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen – ins­be­son­de­re den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te, die Ver­trags­dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses – aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt. Da auch form­be­dürf­ti­ge Ver­trags­klau­seln grund­sätz­lich der Aus­le­gung zugäng­lich sind, reicht es aus, wenn der Inhalt der Ver­trags­be­din­gun­gen im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bestimm­bar ist2. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, so dass sich der Gesamt­in­halt der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erst aus dem Zusam­men­spiel die­ser „ver­streu­ten“ Bedin­gun­gen ergibt, müs­sen die Par­tei­en zur Wah­rung der Urkun­den­ein­heit die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Wei­se zwei­fels­frei kennt­lich machen. Dazu bedarf es kei­ner kör­per­li­chen Ver­bin­dung die­ser Schrift­stü­cke. Viel­mehr genügt für die Ein­heit der Urkun­de die blo­ße gedank­li­che Ver­bin­dung, die aller­dings in einer zwei­fels­frei­en Bezug­nah­me zum Aus­druck kom­men muss3.

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Zur Schrift­form gehört zudem, dass die Urkun­de gemäß § 126 Abs. 1 und 2 BGB von den Ver­trags­par­tei­en eigen­hän­dig unter­zeich­net wird und die bei­der­sei­ti­gen Unter­schrif­ten den gesam­ten Ver­trags­in­halt decken und den Ver­trags­text räum­lich abschlie­ßen, also unter­halb des Tex­tes ste­hen und damit äußer­lich die urkund­li­che Erklä­rung voll­enden4.

Aller­dings ist es für die Ein­hal­tung der Schrift­form nicht erfor­der­lich, dass schon die ers­te Ver­trags­ur­kun­de selbst alle Schrift­form­vor­aus­set­zun­gen erfüllt. Viel­mehr genügt es, wenn die­se Vor­aus­set­zun­gen durch eine nach­fol­gen­de Ände­rungs­ver­ein­ba­rung gemein­sam mit der in Bezug genom­me­nen ers­ten Ver­trags­ur­kun­de erfüllt wer­den. Dabei kann es nach den Umstän­den des jewei­li­gen Fal­les auch genü­gen, wenn ledig­lich eine dem Ver­trag bei­gefüg­te Anla­ge von den Par­tei­en unter­schrie­ben wird, vor­aus­ge­setzt, dass hin­rei­chend deut­lich ist, auf wel­chen Ver­trag sich die Anla­ge bezieht. Eine kör­per­li­che Ver­bin­dung der Anla­ge mit dem in Bezug genom­me­nen Ver­trag ist dabei nicht erfor­der­lich. Wie bei einer Nach­trags­ver­ein­ba­rung genügt es zur Ein­hal­tung der Schrift­form, dass zwi­schen der Anla­ge und dem Miet­ver­trag eine gedank­li­che Ver­bin­dung besteht, die erken­nen lässt, dass die bei­den Schrift­stü­cke in ihrer Gesamt­heit den Ver­trag bil­den. Aus­rei­chend ist daher, dass die Anla­ge die Miet­ver­trags­par­tei­en bezeich­net, hin­rei­chend deut­lich auf den ursprüng­li­chen Ver­trag Bezug nimmt und ersicht­lich ist, dass es im Übri­gen bei den Bestim­mun­gen des ursprüng­li­chen Ver­trags ver­blei­ben soll5.

Auf die­ser recht­li­chen Grund­la­ge wahrt der Ver­trag im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Schrift­form nach § 550 Satz 1 BGB iVm § 578 Abs. 2 BGB:

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Zutref­fend nimmt das in der Vor­in­stanz täti­ge Ober­lan­des­ge­richt Koblenz in sei­nem Beru­fungs­ur­teil6 aller­dings an, dass die eigent­li­che Ver­trags­ur­kun­de dem Schrift­form­erfor­der­nis nicht genügt. Die­se ist von den Miet­ver­trags­par­tei­en ledig­lich auf der Vor­der­sei­te unter­zeich­net wor­den. Die­se Unter­schrif­ten schlie­ßen damit nicht den voll­stän­di­gen Ver­trags­in­halt ab, der auch die auf der Rück­sei­te des For­mu­lars abge­druck­ten All­ge­mei­nen Ver­trags­be­din­gun­gen der Beklag­ten umfasst. Die unter­schrie­be­ne Vor­der­sei­te des Ver­trags ent­hält auch kei­nen aus­rei­chen­den Ver­weis auf die auf der Rück­sei­te des For­mu­lars abge­druck­ten Ver­trags­be­din­gun­gen, aus dem sich schlie­ßen las­sen könn­te, die geleis­te­ten Unter­schrif­ten deck­ten auch die­se Ver­trags­be­stand­tei­le. Zwar wird auf der Vor­der­sei­te des Ver­trags unter der Über­schrift „Miet­zins (§ 3)“ die ent­spre­chen­de Bestim­mung der auf der Rück­sei­te abge­druck­ten All­ge­mei­nen Ver­trags­be­din­gun­gen erwähnt. Dies genügt jedoch nicht, um anneh­men zu kön­nen, die Unter­schrif­ten der Miet­ver­trags­par­tei­en deck­ten auch die auf der Rück­sei­te des For­mu­lars abge­druck­ten wei­te­ren Vertragsbedingungen.

Rechts­feh­ler­haft ist jedoch die Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Koblenz, die nach § 550 Satz 1 BGB iVm § 578 Abs. 2 BGB für die Wirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Fest­lauf­zeit erfor­der­li­che Schrift­form des Miet­ver­trags wer­de auch nicht durch die spä­ter von bei­den Ver­trags­part­nern unter­zeich­ne­te Anla­ge 1 gewahrt. Die­se Anla­ge nimmt aus­drück­lich Bezug auf den schrift­li­chen Ver­trag, indem in der Über­schrift der Anla­ge 1 der streit­ge­gen­ständ­li­che Ver­trag, die Miet­ver­trags­par­tei­en und der Miet­ge­gen­stand benannt wer­den. Zudem wird in § 1 Zif­fer 1 Satz 1 der auf der Rück­sei­te des Ver­trags abge­druck­ten All­ge­mei­nen Ver­trags­be­din­gun­gen der Beklag­ten zur Bestim­mung des Miet­ob­jekts auf die Anla­ge 1 ver­wie­sen. Aus die­ser Bezug­nah­me wer­den die gesam­te Ver­trags­ur­kun­de und die Anla­ge 1 zu einer gedank­li­chen Ein­heit ver­bun­den, aus der sich der Inhalt des Ver­trags ergibt. Des­halb ist es für die Erfül­lung der Schrift­form unschäd­lich, dass in der Anla­ge 1 die wei­te­ren Ver­trags­be­din­gun­gen nicht mehr aus­drück­lich auf­ge­führt sind und dort auch kein klar­stel­len­der Hin­weis auf die Fort­gel­tung der in der Ver­trags­ur­kun­de abge­druck­ten All­ge­mei­nen Ver­trags­be­din­gun­gen der Beklag­ten ent­hal­ten ist. Bil­den somit die Anla­ge 1 und die gesam­te ursprüng­li­che Ver­trags­ur­kun­de den Miet­ver­trag, decken die Unter­schrif­ten der bei­den Miet­ver­trags­par­tei­en auf der Anla­ge 1 den gesam­ten Ver­trags­in­halt und schlie­ßen den Ver­trags­text räum­lich ab, so dass die Schrift­form nach § 126 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB gewahrt ist7.

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Im vor­lie­gen­den Fall ist auch die ver­mie­te­te Grund­stücks­flä­che in § 1 des Miet­ver­trags in Ver­bin­dung mit der in Bezug genom­me­nen und dem Miet­ver­trag bei­gefüg­ten Anla­ge 1 hin­rei­chend bestimm­bar bezeich­net. Einem Erwer­ber, des­sen Schutz die Schrift­form in ers­ter Linie bezweckt, wäre es mög­lich gewe­sen, anhand des Miet­ver­trags – auch bereits vor der Auf­stel­lung des Geld­au­to­ma­ten – fest­zu­stel­len, wel­che Teil­flä­che des Laden­lo­kals an die Beklag­te ver­mie­tet wor­den ist. 

Zur Ein­hal­tung der Schrift­form des § 550 Satz 1 BGB muss der Miet­ge­gen­stand im Miet­ver­trag indi­vi­du­ell bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar sein. Die­se Vor­aus­set­zung ist vor­lie­gend erfüllt. Zwar weist die Revi­si­ons­er­wi­de­rung zu Recht dar­auf hin, dass die Anla­ge 1 als Foto­mon­ta­ge nur eine Ansicht der Haus­fas­sa­de ent­hält, in die der Geld­au­to­mat ein­ge­fügt ist, und sich der Anla­ge daher zur Grö­ßen­aus­deh­nung des Geld­au­to­ma­ten inner­halb des Gebäu­des und damit zu den räum­li­chen Gren­zen des ver­mie­te­ten Raum­teils nichts ent­neh­men lässt. Für die Bestimm­bar­keit des Miet­ge­gen­stands bedurf­te es jedoch im vor­lie­gen­den Fall kei­ner wei­te­ren Anga­be zur Grö­ße der Flä­che im Innen­raum des vom Ver­mie­ter betrie­be­nen Laden­lo­kals. Aus der Foto­mon­ta­ge in Anla­ge 1 ergibt sich ein­deu­tig, an wel­cher Stel­le und mit wel­chen Abmes­sun­gen der Geld­au­to­mat in dem Laden­lo­kal des Ver­mie­ters plat­ziert wer­den soll­te. Zwar ist aus der Foto­mon­ta­ge nicht ersicht­lich, wel­che Stell­flä­che im Inne­ren der Räum­lich­kei­ten von dem Auto­ma­ten in Anspruch genom­men wird. Da die­se Flä­che jedoch ein­deu­tig durch die Grö­ße eines han­dels­üb­li­chen Geld­au­to­ma­ten begrenzt wird, bedurf­te es zur Ein­hal­tung der Schrift­form kei­ner wei­te­ren gra­fi­schen Dar­stel­lung der Stell­flä­che. Ein poten­ti­el­ler Erwer­ber des Miet­ob­jekts kann viel­mehr bereits allein auf­grund der Anla­ge 1 hin­rei­chend genau erken­nen, wel­che Teil­flä­che des Laden­lo­kals Gegen­stand des Miet­ver­trags ist8.

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Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Febru­ar 2021 – XII ZR 26/​20

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 04.11.2020 – XII ZR 104/​19 – NZM 2020, 1111[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – XII ZR 98/​13 , NJW 2015, 2648 Rn. 42 mwN[]
  3. BGH, Urtei­le BGHZ 224, 370 = NJW 2020, 1507 Rn.19 mwN und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn.20 f. mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 04.11.2020 – XII ZR 104/​19 – NZM 2020, 1111 Rn.19 mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 04.11.2020 – XII ZR 104/​19 – NZM 2020, 1111 Rn.20 mwN[]
  6. OLG Koblenz, Urteil vom 05.03.2020 – 2 U 286/​19[]
  7. vgl. auch BGH, Urteil vom 04.11.2020 – XII ZR 104/​19 – NZM 2020, 1111 Rn. 23 mwN[]
  8. BGH, Urteil vom 04.11.2020 – XII ZR 104/​19 – NZM 2020, 1111 Rn. 25[]