Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll.
Wenn ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wegen Fehlens der für dessen Bestellung erforderlichen Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht begründet worden ist, kann einer Vereinbarung, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden.
Die (früher herrschende) Auffassung ging allerdings davon aus, dass eine Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach § 504, § 505 Abs. 2 BGB aF (jetzt § 463, § 464 Abs. 2 BGB) enthält. Das dingliche Vorkaufsrecht wurde lediglich als ein Sicherungsmittel für das obligatorische Vorkaufsrecht angesehen, dessen Wirkung allein darin bestand, eine der Vormerkung vergleichbare Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Vorkaufsberechtigten herbeizuführen1.
Nach heute allgemein vertretener Ansicht ist das dingliche Vorkaufsrecht ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung. Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf2.
Der Bundesgerichtshof hält an diesem Verständnis der §§ 463 ff. und §§ 1094 ff. BGB fest. Deutlich überwiegende oder sogar schlechthin zwingende Gründe, die ein Abrücken von der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung rechtfertigten3, sind weder erkennbar noch vorgetragen.
Die Parteien wollten im vorliegenden Fall nach dem Wortlaut der Urkunde ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbaren. Die Urkunde ist auch nicht in dem Sinne eindeutig, dass allein ein solches Recht und nicht zusätzlich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gewollt war. Denn das Vorkaufsrecht ist in der notariellen Urkunde nur schlagwortartig bezeichnet worden, unmissverständliche Vertragsbestimmungen zu Art und zum Inhalt des Vorkaufsrechts4 fehlen jedoch.
Für die Auslegung der in der Urkunde niedergelegten Willenserklärungen ist danach nicht bei dem Wortlaut der Urkunde stehen zu bleiben, sondern weiter zu prüfen, ob sich aus den außerhalb der Urkunde liegenden Umständen ergibt, dass die Parteien das Vereinbarte weitergehend auch als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verstanden haben. Auch wenn die Parteien nach dem Text der Urkunde zweifelsfrei ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, ist nicht aufgrund der heutigen Auffassung über dessen Rechtsnatur und Inhalt unter Berufung auf den Grundsatz der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit notarieller Urkunden ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Parteien damit nicht zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart haben5. Maßgebend für die Auslegung von Verträgen ist nicht das juristische Verständnis des Inhalts der in der Vertragsurkunde verwendeten Begriffe, sondern der unter Berücksichtigung aller, auch der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zu ermittelnde Parteiwille.
Die Auslegung des Vertrags unter Einbeziehung der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände im Berufungsurteil hält einer rechtlichen Prüfung jedoch nicht stand. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist zwar revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind6. Ein solcher Fehler liegt hier aber vor.
Die Auffassung, die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht deshalb ausschließen zu können, weil nicht feststehe, dass den für die Streithelferin handelnden Zeugen bei Vertragsschluss überhaupt bekannt gewesen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese nebeneinander begründet werden könnten, führt zu einer rechtsfehlerhaften Einschränkung bei der richterlichen Ermittlung des Sinngehalts vertraglicher Erklärungen. Sie beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass eine Willenserklärung nicht solche Rechtswirkungen (hier die Begründung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht) erzeugen könne, von denen der Erklärende mangels Rechtskenntnis keine klaren Vorstellungen habe. Richtig ist zwar, dass jede Willenserklärung eine Äußerung ist, die auf die Herbeiführung eines rechtsgeschäftlichen Erfolges gerichtet sein muss. Ein solcher Rechtsfolgewille setzt aber nicht voraus, dass der Erklärende eine ins Einzelne gehende Vorstellung über die rechtstechnische Herbeiführung des angestrebten wirtschaftlichen Erfolges hat. Es genügt vielmehr, dass dieser als rechtlich gesichert und anerkannt gewollt ist7. Der Erklärende muss keine Rechtskenntnisse haben und braucht daher auch keine klaren Vorstellungen von den Rechtsfolgen zu besitzen. Rechtliche Einzelheiten sind den Parteien vielmehr gewöhnlich unbekannt; die Kenntnis der rechtlichen Details gehört nicht zu ihrem Rechtsfolgewillen8. Es ist vielmehr Sache der richterlichen Auslegung, die rechtliche Bedeutung, die einer Willenserklärung nach Inhalt und Zweckbestimmung in solchen Fällen zukommt, zu ermitteln und festzustellen9. Dies hat das Berufungsgericht unterlassen.
Die Auslegung vertraglicher Regelungen zur Bestellung eines Vorkaufsrechts hat sich daran zu orientieren, welche Sicherung des Vorkaufsinteresses die Parteien gewollt haben10. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll. Ob den Vertragsparteien dabei bewusst gewesen ist, dass sie neben dem dinglichen auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren, ist – gerade wenn ihnen die Unterschiede zwischen den Vorkaufsrechten nicht bekannt gewesen sind und sie hierüber auch nicht bei der Beurkundung nach § 17 Abs. 1 BeurkG belehrt worden sind (wie es der Notar bei seiner Vernehmung als Zeuge bekundet hat) – für die Auslegung ihrer vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich ohne Belang.
Für einen solchen Willen spricht vorliegend der von den Zeugen bekundete Umstand, dass das Interesse an dem späteren Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 3 schon mit der Entscheidung für den Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 2 und den dafür zu leistenden Zahlungen gesichert sein, die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts aber erst mit der Eigentumsumschreibung beantragt werden sollte. Hätte die Klägerin aus den von den Zeugen genannten Gründen den Willen der Streithelferin akzeptiert, die Einheit Nr. 3 bei einem Verkauf an Dritte dieser zur Ausübung des Vorkaufsrechts anbieten zu müssen, wäre ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zustande gekommen und nach dem zwischen den Prozessparteien geschlossenen Kaufvertrag auch wirksam ausgeübt worden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 161/12
- RGZ 72, 385, 390; 110, 327, 333; Immerwahr, Jherings Jahrbücher, Bd. 40 [1898], S. 279, 293; Lewandowski, Gruchot, Bd. 53 [1909], S. 565, 596 ff.[↩]
- BGH, Urteil vom 22.05.1970 – V ZR 80/69, WM 1970, 1024, 1025; OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 849, 850; Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 98 f., S. 102 f.; jurisPK-BGB/Alpmann, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, BGB, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; NKBGB/Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1094 Rn. 1; Soergel, BGB, 13. Aufl., vor § 1094 Rn. 2; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], Einl. zu §§ 1094 ff. Rn. 14[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 04.10.1982 – GSZ 1/81, BGHZ 85, 64, 66[↩]
- zu solchen: vgl. Basty/Brückner, ZNotP 1998, 275, 278[↩]
- so jedoch OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016[↩]
- BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 27/11, NJW 2012, 3431, 3452 Rn. 15; BGH, Urteil vom 23.04.1997 – VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273 – std. Rspr.[↩]
- BGH, Urteil vom 24.05.1993 II ZR 73/92, NJW 1993, 2100[↩]
- vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., vor § 116 Rn.19[↩]
- vgl. RGZ 64, 165, 167[↩]
- vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 3 Fn. 8[↩]
