Schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht

Ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht ist neben der Bestel­lung eines ding­li­chen Vor­kaufs­rechts dann als zusätz­lich ver­ein­bart anzu­se­hen, wenn die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung bereits vom Ver­trags­schluss an und unab­hän­gig von der Ein­tra­gung des Vor­kaufs­rechts im Grund­buch bestehen soll.

Schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht

Wenn ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht nach §§ 1094 ff. BGB wegen Feh­lens der für des­sen Bestel­lung erfor­der­li­chen Ein­tra­gung im Grund­buch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht begrün­det wor­den ist, kann einer Ver­ein­ba­rung, ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht zu bestel­len, nicht ohne Wei­te­res eine Abre­de über eine gleich­ar­ti­ge schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung ent­nom­men wer­den.

Die (frü­her herr­schen­de) Auf­fas­sung ging aller­dings davon aus, dass eine Ver­ein­ba­rung über die Bestel­lung eines ding­li­chen Vor­kaufs­rechts zugleich ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht nach § 504, § 505 Abs. 2 BGB aF (jetzt § 463, § 464 Abs. 2 BGB) ent­hält. Das ding­li­che Vor­kaufs­recht wur­de ledig­lich als ein Siche­rungs­mit­tel für das obli­ga­to­ri­sche Vor­kaufs­recht ange­se­hen, des­sen Wir­kung allein dar­in bestand, eine der Vor­mer­kung ver­gleich­ba­re Siche­rung des schuld­recht­li­chen Anspruchs des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten her­bei­zu­füh­ren 1.

Nach heu­te all­ge­mein ver­tre­te­ner Ansicht ist das ding­li­che Vor­kaufs­recht ein eigen­stän­di­ges Sachen­recht, das ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht nicht vor­aus­setzt. Die Bestel­lung des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts beruht (wie bei ande­ren ding­li­chen Rech­ten) auf der Ver­ein­ba­rung über des­sen Bestel­lung. Die­se hat einen ande­ren Inhalt als die schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung über die Gewäh­rung des Rechts zum Vor­kauf. Ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht kann zwar neben einem ding­li­chen Vor­kaufs­recht begrün­det wer­den, was aber einer ent­spre­chen­den Ver­ein­ba­rung der Ver­trags­par­tei­en bedarf 2.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält an die­sem Ver­ständ­nis der §§ 463 ff. und §§ 1094 ff. BGB fest. Deut­lich über­wie­gen­de oder sogar schlecht­hin zwin­gen­de Grün­de, die ein Abrü­cken von der ein­mal ein­ge­schla­ge­nen Rechts­ent­wick­lung recht­fer­tig­ten 3, sind weder erkenn­bar noch vor­ge­tra­gen.

Die Par­tei­en woll­ten im vor­lie­gen­den Fall nach dem Wort­laut der Urkun­de ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht ver­ein­ba­ren. Die Urkun­de ist auch nicht in dem Sin­ne ein­deu­tig, dass allein ein sol­ches Recht und nicht zusätz­lich ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht gewollt war. Denn das Vor­kaufs­recht ist in der nota­ri­el­len Urkun­de nur schlag­wort­ar­tig bezeich­net wor­den, unmiss­ver­ständ­li­che Ver­trags­be­stim­mun­gen zu Art und zum Inhalt des Vor­kaufs­rechts 4 feh­len jedoch.

Für die Aus­le­gung der in der Urkun­de nie­der­ge­leg­ten Wil­lens­er­klä­run­gen ist danach nicht bei dem Wort­laut der Urkun­de ste­hen zu blei­ben, son­dern wei­ter zu prü­fen, ob sich aus den außer­halb der Urkun­de lie­gen­den Umstän­den ergibt, dass die Par­tei­en das Ver­ein­bar­te wei­ter­ge­hend auch als ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht ver­stan­den haben. Auch wenn die Par­tei­en nach dem Text der Urkun­de zwei­fels­frei ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht ver­ein­bart haben, ist nicht auf­grund der heu­ti­gen Auf­fas­sung über des­sen Rechts­na­tur und Inhalt unter Beru­fung auf den Grund­satz der Ver­mu­tung der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit nota­ri­el­ler Urkun­den ohne Wei­te­res davon aus­zu­ge­hen, dass die Par­tei­en damit nicht zugleich ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht ver­ein­bart haben 5. Maß­ge­bend für die Aus­le­gung von Ver­trä­gen ist nicht das juris­ti­sche Ver­ständ­nis des Inhalts der in der Ver­trags­ur­kun­de ver­wen­de­ten Begrif­fe, son­dern der unter Berück­sich­ti­gung aller, auch der außer­halb der Urkun­de lie­gen­den Umstän­de zu ermit­teln­de Par­tei­wil­le.

Die Aus­le­gung des Ver­trags unter Ein­be­zie­hung der außer­halb der Urkun­de lie­gen­den Umstän­de im Beru­fungs­ur­teil hält einer recht­li­chen Prü­fung jedoch nicht stand. Die tatrich­ter­li­che Aus­le­gung einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung ist zwar revi­si­ons­recht­lich nur beschränkt dar­auf über­prüf­bar, ob gesetz­li­che Aus­le­gungs­re­geln, aner­kann­te Aus­le­gungs­grund­sät­ze, Denk­ge­set­ze, Erfah­rungs­sät­ze oder Ver­fah­rens­vor­schrif­ten ver­letzt wor­den sind 6. Ein sol­cher Feh­ler liegt hier aber vor.

Die Auf­fas­sung, die Ver­ein­ba­rung eines schuld­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts neben dem ding­li­chen Vor­kaufs­recht des­halb aus­schlie­ßen zu kön­nen, weil nicht fest­ste­he, dass den für die Streit­hel­fe­rin han­deln­den Zeu­gen bei Ver­trags­schluss über­haupt bekannt gewe­sen sei, dass es zwei­er­lei Vor­kaufs­rech­te gebe und dass die­se neben­ein­an­der begrün­det wer­den könn­ten, führt zu einer rechts­feh­ler­haf­ten Ein­schrän­kung bei der rich­ter­li­chen Ermitt­lung des Sinn­ge­halts ver­trag­li­cher Erklä­run­gen. Sie beruht auf der unzu­tref­fen­den Annah­me, dass eine Wil­lens­er­klä­rung nicht sol­che Rechts­wir­kun­gen (hier die Begrün­dung eines schuld­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts neben dem ding­li­chen Vor­kaufs­recht) erzeu­gen kön­ne, von denen der Erklä­ren­de man­gels Rechts­kennt­nis kei­ne kla­ren Vor­stel­lun­gen habe. Rich­tig ist zwar, dass jede Wil­lens­er­klä­rung eine Äuße­rung ist, die auf die Her­bei­füh­rung eines rechts­ge­schäft­li­chen Erfol­ges gerich­tet sein muss. Ein sol­cher Rechts­fol­ge­wil­le setzt aber nicht vor­aus, dass der Erklä­ren­de eine ins Ein­zel­ne gehen­de Vor­stel­lung über die rechts­tech­ni­sche Her­bei­füh­rung des ange­streb­ten wirt­schaft­li­chen Erfol­ges hat. Es genügt viel­mehr, dass die­ser als recht­lich gesi­chert und aner­kannt gewollt ist 7. Der Erklä­ren­de muss kei­ne Rechts­kennt­nis­se haben und braucht daher auch kei­ne kla­ren Vor­stel­lun­gen von den Rechts­fol­gen zu besit­zen. Recht­li­che Ein­zel­hei­ten sind den Par­tei­en viel­mehr gewöhn­lich unbe­kannt; die Kennt­nis der recht­li­chen Details gehört nicht zu ihrem Rechts­fol­ge­wil­len 8. Es ist viel­mehr Sache der rich­ter­li­chen Aus­le­gung, die recht­li­che Bedeu­tung, die einer Wil­lens­er­klä­rung nach Inhalt und Zweck­be­stim­mung in sol­chen Fäl­len zukommt, zu ermit­teln und fest­zu­stel­len 9. Dies hat das Beru­fungs­ge­richt unter­las­sen.

Die Aus­le­gung ver­trag­li­cher Rege­lun­gen zur Bestel­lung eines Vor­kaufs­rechts hat sich dar­an zu ori­en­tie­ren, wel­che Siche­rung des Vor­kaufs­in­ter­es­ses die Par­tei­en gewollt haben 10. Ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht ist neben der Bestel­lung eines ding­li­chen Vor­kaufs­rechts dann als zusätz­lich ver­ein­bart anzu­se­hen, wenn die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung bereits vom Ver­trags­schluss an und unab­hän­gig von der Ein­tra­gung des Vor­kaufs­rechts im Grund­buch bestehen soll. Ob den Ver­trags­par­tei­en dabei bewusst gewe­sen ist, dass sie neben dem ding­li­chen auch ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht ver­ein­ba­ren, ist – gera­de wenn ihnen die Unter­schie­de zwi­schen den Vor­kaufs­rech­ten nicht bekannt gewe­sen sind und sie hier­über auch nicht bei der Beur­kun­dung nach § 17 Abs. 1 BeurkG belehrt wor­den sind (wie es der Notar bei sei­ner Ver­neh­mung als Zeu­ge bekun­det hat) – für die Aus­le­gung ihrer ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen grund­sätz­lich ohne Belang.

Für einen sol­chen Wil­len spricht vor­lie­gend der von den Zeu­gen bekun­de­te Umstand, dass das Inter­es­se an dem spä­te­ren Erwerb der Teil­ei­gen­tums­ein­heit Nr. 3 schon mit der Ent­schei­dung für den Erwerb der Teil­ei­gen­tums­ein­heit Nr. 2 und den dafür zu leis­ten­den Zah­lun­gen gesi­chert sein, die Ein­tra­gung des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts aber erst mit der Eigen­tums­um­schrei­bung bean­tragt wer­den soll­te. Hät­te die Klä­ge­rin aus den von den Zeu­gen genann­ten Grün­den den Wil­len der Streit­hel­fe­rin akzep­tiert, die Ein­heit Nr. 3 bei einem Ver­kauf an Drit­te die­ser zur Aus­übung des Vor­kaufs­rechts anbie­ten zu müs­sen, wäre ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht zustan­de gekom­men und nach dem zwi­schen den Pro­zess­par­tei­en geschlos­se­nen Kauf­ver­trag auch wirk­sam aus­ge­übt wor­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Novem­ber 2013 – V ZR 161/​12

  1. RGZ 72, 385, 390; 110, 327, 333; Immer­wahr, Jhe­rings Jahr­bü­cher, Bd. 40 [1898], S. 279, 293; Lewan­dow­ski, Gruchot, Bd. 53 [1909], S. 565, 596 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 22.05.1970 – V ZR 80/​69, WM 1970, 1024, 1025; OLG Düs­sel­dorf, DNotZ 1999, 1015, 1016; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 849, 850; Schu­rig, Das Vor­kaufs­recht im Pri­vat­recht, S. 98 f., S. 102 f.; juris­PK-BGB/Alp­mann, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, BGB, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; NKBGB/​Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 4; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1094 Rn. 1; Soer­gel, BGB, 13. Aufl., vor § 1094 Rn. 2; Staudinger/​Schermaier, BGB [2009], Einl. zu §§ 1094 ff. Rn. 14[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 04.10.1982 – GSZ 1/​81, BGHZ 85, 64, 66[]
  4. zu sol­chen: vgl. Basty/​Brückner, ZNotP 1998, 275, 278[]
  5. so jedoch OLG Düs­sel­dorf, DNotZ 1999, 1015, 1016[]
  6. BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 27/​11, NJW 2012, 3431, 3452 Rn. 15; BGH, Urteil vom 23.04.1997 – VIII ZR 212/​96, BGHZ 135, 269, 273 – std. Rspr.[]
  7. BGH, Urteil vom 24.05.1993 II ZR 73/​92, NJW 1993, 2100[]
  8. vgl. Soergel/​Hefermehl, BGB, 13. Aufl., vor § 116 Rn.19[]
  9. vgl. RGZ 64, 165, 167[]
  10. vgl. Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 463 Rn. 3 Fn. 8[]