Sittenwidrige Grundstückspreise

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von 90% vor.

Sittenwidrige Grundstückspreise

Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu1.

Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft2. Daran kann es beispielsweise dann fehlen, wenn die Klage auf einen Beratungsfehler gestützt und lediglich in diesem Zusammenhang ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert behauptet wird3. Ist die Klage dagegen auf § 138 BGB gestützt und wird insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Käufer damit zu erkennen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will4. So ist es hier. Der Käufer hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Darüber hinaus hat er sich unter Hinweis auf die einschlägige Bundesgerichtshofsrechtsprechung ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei berufen. Eines weitergehenden Sachvortrages bedurfte es nicht.

Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung5. Dies ist bei einem Wertverhältnis von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben sich bei Grundstücksgeschäften für die Bestimmung eines besonders groben Missverhältnisses prozentuale Richtwerte durchgesetzt. Danach kann die hier vorliegende Überteuerung von rund 80% für sich allein die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses nicht begründen; auch ein Wertmissverhältnis von 84 % genügte nicht6. Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von 90% erfüllt.

Sollte der Leistungsaustausch der Parteien auch unter Berücksichtigung der Einwendungen des Käufers gegen das Gerichtsgutachten außerhalb des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleiben, kann allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten gezogen werden. Allerdings kann das hier bestehende jedenfalls auffällige Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist7. Die Behauptungs- und Darlegungslast trifft insoweit den Käufer, ohne dass er sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen kann.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12

  1. BGH, Urteile vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 09.10.2009 – V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25.02.2011 – V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13 []
  2. BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn.19; Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9 []
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 11 ff. []
  4. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9 []
  5. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302 []
  6. vgl. BGH, Urteile vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, 2530; vom 18.03.2003 – XI ZR 188/02, NJW 2003, 1088, 2090; Bundesgerichtshof; vom 10.02.2012 – V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 15 []
  7. BGH, Urteile vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 27.06.2008 – V ZR 83/07, WM 2008, 1703 Rn. 15; vom 25.02.2011 – V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13 []
  8. BGH, Urteil vom 12.03.2013 - II ZR 73/11 []