Sit­ten­wid­ri­ge Grund­stücks­prei­se

Ein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung, das ohne das Hin­zu­tre­ten wei­te­rer Umstän­de den Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten erlaubt, liegt bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen grund­sätz­lich erst ab einer Ver­kehrs­wert­ü­ber- oder unter­schrei­tung von 90% vor.

Sit­ten­wid­ri­ge Grund­stücks­prei­se

Ein gegen­sei­ti­ger Ver­trag ist als wucher­ähn­li­ches Rechts­ge­schäft nach § 138 Abs. 1 BGB sit­ten­wid­rig, wenn zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis besteht und außer­dem min­des­tens ein wei­te­rer Umstand hin­zu­kommt, der den Ver­trag bei Zusam­men­fas­sung der sub­jek­ti­ven und der objek­ti­ven Merk­ma­le als sit­ten­wid­rig erschei­nen lässt. Dies ist ins­be­son­de­re der Fall, wenn eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten her­vor­ge­tre­ten ist. Ist das Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung beson­ders grob, lässt dies den Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten zu 1.

Die bei Vor­lie­gen eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung bestehen­de Ver­mu­tung für das Vor­lie­gen einer ver­werf­li­chen Gesin­nung befreit die nach­tei­lig betrof­fe­ne Ver­trags­par­tei zwar nicht von der Behaup­tungs­last für das Vor­lie­gen des sub­jek­ti­ven Merk­mals eines wucher­ähn­li­chen Rechts­ge­schäfts. An ihren Vor­trag sind aber kei­ne hohen Anfor­de­run­gen zu stel­len. Sie muss die ver­werf­li­che Gesin­nung der ande­ren Ver­trags­par­tei nicht aus­drück­lich behaup­ten; es genügt, wenn aus dem Kon­text mit dem Vor­trag zu einem gro­ben objek­ti­ven Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung ersicht­lich ist, dass sich die davon benach­tei­lig­te Ver­trags­par­tei auf die dar­aus begrün­de­te Ver­mu­tung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung der ande­ren Ver­trags­par­tei beruft 2. Dar­an kann es bei­spiels­wei­se dann feh­len, wenn die Kla­ge auf einen Bera­tungs­feh­ler gestützt und ledig­lich in die­sem Zusam­men­hang ein Miss­ver­hält­nis zwi­schen Kauf­preis und Wert behaup­tet wird 3. Ist die Kla­ge dage­gen auf § 138 BGB gestützt und wird inso­weit ein gro­bes Miss­ver­hält­nis behaup­tet, gibt der Käu­fer damit zu erken­nen, dass er sich auf die tat­säch­li­che Ver­mu­tung stüt­zen will 4. So ist es hier. Der Käu­fer hat sei­ne Kla­ge mit der Sit­ten­wid­rig­keit des Kauf­ver­tra­ges begrün­det. Dar­über hin­aus hat er sich unter Hin­weis auf die ein­schlä­gi­ge Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung aus­drück­lich auf die durch ein gro­bes objek­ti­ves Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung begrün­de­te Ver­mu­tung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung der ande­ren Ver­trags­par­tei beru­fen. Eines wei­ter­ge­hen­den Sach­vor­tra­ges bedurf­te es nicht.

Von einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung kann bei Grund­stücks­ge­schäf­ten erst aus­ge­gan­gen wer­den, wenn der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Gegen­leis­tung 5. Dies ist bei einem Wert­ver­hält­nis von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs haben sich bei Grund­stücks­ge­schäf­ten für die Bestim­mung eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses pro­zen­tua­le Richt­wer­te durch­ge­setzt. Danach kann die hier vor­lie­gen­de Über­teue­rung von rund 80% für sich allein die Annah­me eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses nicht begrün­den; auch ein Wert­miss­ver­hält­nis von 84 % genüg­te nicht 6. Aus­ge­hend von dem für die Annah­me eines beson­ders gro­ben Äqui­va­lenz­miss­ver­hält­nis­ses bestehen­den Erfor­der­nis, dass der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Gegen­leis­tung, ist die­se Vor­aus­set­zung grund­sätz­lich erst ab einer Ver­kehrs­wert­ü­ber- oder unter­schrei­tung von 90% erfüllt.

Soll­te der Leis­tungs­aus­tausch der Par­tei­en auch unter Berück­sich­ti­gung der Ein­wen­dun­gen des Käu­fers gegen das Gerichts­gut­ach­ten außer­halb des Bereichs eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses blei­ben, kann allein aus dem Wert­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung nicht der Schluss auf eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Beklag­ten gezo­gen wer­den. Aller­dings kann das hier bestehen­de jeden­falls auf­fäl­li­ge Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung im Zusam­men­hang mit wei­te­ren Umstän­den die Sit­ten­wid­rig­keit begrün­den. Dies ist ins­be­son­de­re der Fall, wenn eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten her­vor­ge­tre­ten ist 7. Die Behaup­tungs- und Dar­le­gungs­last trifft inso­weit den Käu­fer, ohne dass er sich zur Dar­le­gung des sub­jek­ti­ven Tat­be­stan­des des § 138 Abs. 1 BGB auf die tat­säch­li­che Ver­mu­tung einer ver­werf­li­chen Gesin­nung stüt­zen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Janu­ar 2014 – V ZR 249/​12

  1. BGH, Urtei­le vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 09.10.2009 – V ZR 178/​08, NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25.02.2011 – V ZR 208/​09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13[]
  2. BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/​08, NJW 2010, 363 Rn.19; Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 51/​11, NJW 2012, 1570 Rn. 9[]
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 09.10.2009 – V ZR 178/​08, NJW 2010, 363 Rn. 11 ff.[]
  4. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 51/​11, NJW 2012, 1570 Rn. 9[]
  5. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 302[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20.05.2003 – XI ZR 248/​02, NJW 2003, 2529, 2530; vom 18.03.2003 – XI ZR 188/​02, NJW 2003, 1088, 2090; Bun­des­ge­richts­hof; vom 10.02.2012 – V ZR 51/​11, NJW 2012, 1570 Rn. 15[]
  7. BGH, Urtei­le vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 27.06.2008 – V ZR 83/​07, WM 2008, 1703 Rn. 15; vom 25.02.2011 – V ZR 208/​09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13[]