Son­der­ei­gen­tum am Dop­pel­stock­park­platz

Das zu einem im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Dop­pel­stock­par­ker (Duplex-Par­ker) gehö­ren­de Fahr­blech ist – auch soweit es ent­fernt wer­den kann, ohne die Funk­ti­ons­fä­hig­keit der Hebe­an­la­ge im Übri­gen zu beein­träch­ti­gen – nicht son­der­ei­gen­tums­fä­hig.

Son­der­ei­gen­tum am Dop­pel­stock­park­platz

Kos­ten von Instand­set­zungs­maß­nah­men an die­sen Duplex-Park­plät­zen kön­nen nicht abwei­chend von § 16 Abs. 2 WEG den Eigen­tü­mern der Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze pro Stell­platz zuge­wie­sen wer­den.

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Tei­le des Gebäu­des, die für des­sen Bestand oder Sicher­heit erfor­der­lich sind, sowie Anla­gen und Ein­rich­tun­gen, die dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­nen, auch dann nicht Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums, wenn sie sich im Bereich der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­me befin­den. Eine Anla­ge, die meh­re­re Dop­pel­stock­ga­ra­gen betreibt, dient dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Sin­ne die­ser Vor­schrift. Hier­für ist es nicht erfor­der­lich, dass die Gesamt­heit der Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tü­mer von ihr pro­fi­tiert; aus­rei­chend ist, dass min­des­tens zwei Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mer auf die Nut­zung der Anla­ge ange­wie­sen sind 1.

Im kon­kre­ten Fall sind die Stell­plät­ze der Dop­pel­parker meh­re­ren ver­schie­de­nen Eigen­tü­mern zuge­wie­sen, so dass inso­weit von Gemein­schafts­ei­gen­tum aus­zu­ge­hen ist.

Die Tat­sa­che, dass es sich um die Repa­ra­tur von Ein­zel­tei­len han­de­le, die sich prä­zi­se den jewei­li­gen Eigen­tü­mern der Stell­plät­ze zuord­nen lie­ßen, recht­fer­tigt kei­ne ande­re Beur­tei­lung. Zwar hat auch das LG Mün­chen I 2 ent­schie­den, dass an Bau­tei­len einer Dop­pel­stock­ga­ra­ge (Duplex-Par­ker) auch dann Son­der­ei­gen­tum bestehen kön­ne, wenn die zuge­hö­ri­ge Hydrau­lik­an­la­ge infol­ge des Betriebs meh­re­rer Gara­gen­ein­hei­ten zwin­gen­des Gemein­schafts­ei­gen­tum dar­stel­le. Das zur Hebe­büh­ne einer Dop­pel­stock­ga­ra­ge gehö­ren­de Fahr­blech sei – soweit es ent­fernt wer­den kön­ne, ohne die Funk­ti­ons­fä­hig­keit der Hebe­an­la­ge im Übri­gen zu beein­träch­ti­gen – son­der­ei­gen­tums­fä­hig. Die­ser Auf­fas­sung ist aber nach Ansicht des Land­ge­richts Stutt­gart im kon­kre­ten Fall nicht zu fol­gen:

Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums sind neben § 3 Absatz 1 WEG bestimm­ten Räu­men auch die zu die­sen Räu­men gehö­ren­den Bestand­tei­le, sofern sie ver­än­dert, besei­tigt oder ein­ge­fügt wer­den kön­nen, ohne dass dadurch das gemein­schaft­li­che Eigen­tum oder ein auf Son­der­ei­gen­tum beru­hen­des Recht eines ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mers über das nach § 14 WEG zuläs­si­ge Maß hin­aus beein­träch­tigt oder die äuße­re Gestal­tung des Gebäu­des ver­än­dert wird (§ 5 Absatz 1 WEG). Die­se Fest­stel­lung lässt sich hier nicht tref­fen. Wür­de es im Belie­ben des ein­zel­nen Eigen­tü­mers ste­hen, dem der jewei­li­ge Stell­platz zuge­wie­sen ist, ob er das Fahr­blech durch­ros­ten lässt, hät­te dies auch Aus­wir­kun­gen für die Sicher­heit der Fahr­zeu­ge der wei­te­ren Nut­zer der Dop­pel­parker. Bei den Dop­pel­park­ern mit 4 Stell­plät­zen wäre zudem zu befürch­ten, dass das Ent­fer­nen eines ein­zel­nen Fahr­blechs Aus­wir­kun­gen auf die Sta­bi­li­tät der gesam­ten Anla­ge haben könn­te, ins­be­son­de­re auch auf die Sta­bi­li­tät des benach­bar­ten Fahr­blechs. Da laut Tei­lungs­er­klä­rung nicht die Dop­pel­parker, son­dern die ein­zel­nen Stell­plät­ze ein­zel­nen Mit­ei­gen­tü­mern zuge­wie­sen sind, gibt es auch kei­nen Dop­pel­parker, der von vorn­her­ein einem ein­zel­nen Mit­ei­gen­tü­mer zuge­wie­sen ist.

Die Rechts­la­ge ist inso­weit ver­gleich­bar mit der Rechts­la­ge bei Bal­ko­nen. Die­se kön­nen zwar als Bestand­tei­le von son­der­ei­gen­tums­fä­hi­gen Räu­men im Son­der­ei­gen­tum ste­hen 3. Dies gilt aller­dings nicht für deren kon­struk­ti­ven Ele­men­te wie Bal­kon­plat­te oder Iso­lier­schicht, die gemein­schaft­li­ches Eigen­tum dar­stel­len 4.

Kos­ten von Instand­set­zungs­maß­nah­men an die­sen Duplex-Park­plät­zen kön­nen nicht den Eigen­tü­mern der Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze pro Stell­platz zuge­wie­sen wer­den, son­dern müs­sen auf alle Mit­ei­gen­tü­mer nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len ver­teilt wer­den.

Eine abwei­chen­de Kos­ten­re­ge­lung stellt auch kei­ne nach § 16 Abs. 4 S. 1 WEG zuläs­si­ge Rege­lung dar. Danach kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Ein­zel­fall zur Instand­hal­tung oder Instand­set­zung durch Beschluss die Kos­ten­ver­tei­lung abwei­chend von § 16 Abs. 2 regeln, wenn der abwei­chen­de Maß­stab dem Gebrauch oder der Mög­lich­keit des Gebrauchs durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Rech­nung trägt.

§ 16 Abs. 4 WEG räumt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Kom­pe­tenz ein, gleich­zei­tig mit der Ent­schei­dung über die Durch­füh­rung einer Instand­hal­tungs- oder Instand­set­zungs­maß­nah­me einen Kos­ten­ver­tei­lungs­be­schluss zu fas­sen, der die Kos­ten die­ser Maß­nah­me abwei­chend von dem gel­ten­den Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel unter den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­teilt. Die neue Kos­ten­ver­tei­lung muss sich am Gebrauchs­maß­stab ori­en­tie­ren und wegen § 21 Abs. 3 WEG ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen 5. Ein hier­ge­gen ver­sto­ßen­der Beschluss ist anfecht­bar, nicht hin­ge­gen nich­tig 6.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind im kon­kre­ten Fall nicht ein­ge­hal­ten wor­den. Zwar wäre es durch­aus denk­bar, die Kos­ten nach § 16 Abs. 4 WEG so zu ver­tei­len, dass aus­schließ­lich die Son­der­ei­gen­tü­mer an den Kos­ten zu betei­li­gen sind, denen die Stell­plät­ze der Dop­pel­parker zuge­wie­sen sind. In dem ange­foch­te­nen Beschluss wur­den jedoch auch die Inha­ber von Stell­plät­zen an den Sanie­rungs­kos­ten betei­ligt, wel­che die Dop­pel­parker weder nut­zen noch von ihnen pro­fi­tie­ren. Inso­weit ori­en­tiert sich die von § 16 Abs. 2 WEG abwei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung nicht am Gebrauchs­maß­stab.

Land­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 19. Novem­ber 2014 – 10 S 4/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/​11[]
  2. LG Mün­chen I, Urteil vom 05.11.2012 – 1 S 1504/​12 WEG[]
  3. BGH NZM 2010, 205[]
  4. BGH, Urteil vom 25.01.2001 – VII ZR 193/​99[]
  5. BGH NJW 2010, 2513; NZM 2010, 205[]
  6. BGH NJW 2010, 2513[]