Sondereigentum am Doppelstockparkplatz

Das zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Doppelstockparker (Duplex-Parker) gehörende Fahrblech ist – auch soweit es entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen – nicht sondereigentumsfähig.

Sondereigentum am Doppelstockparkplatz

Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen an diesen Duplex-Parkplätzen können nicht abweichend von § 16 Abs. 2 WEG den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze pro Stellplatz zugewiesen werden.

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann nicht Gegenstand des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiert; ausreichend ist, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind1.

Im konkreten Fall sind die Stellplätze der Doppelparker mehreren verschiedenen Eigentümern zugewiesen, so dass insoweit von Gemeinschaftseigentum auszugehen ist.

Die Tatsache, dass es sich um die Reparatur von Einzelteilen handele, die sich präzise den jeweiligen Eigentümern der Stellplätze zuordnen ließen, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Zwar hat auch das LG München I2 entschieden, dass an Bauteilen einer Doppelstockgarage (Duplex-Parker) auch dann Sondereigentum bestehen könne, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstelle. Das zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörende Fahrblech sei – soweit es entfernt werden könne, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen – sondereigentumsfähig. Dieser Auffassung ist aber nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart im konkreten Fall nicht zu folgen:

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Gegenstand des Sondereigentums sind neben § 3 Absatz 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Absatz 1 WEG). Diese Feststellung lässt sich hier nicht treffen. Würde es im Belieben des einzelnen Eigentümers stehen, dem der jeweilige Stellplatz zugewiesen ist, ob er das Fahrblech durchrosten lässt, hätte dies auch Auswirkungen für die Sicherheit der Fahrzeuge der weiteren Nutzer der Doppelparker. Bei den Doppelparkern mit 4 Stellplätzen wäre zudem zu befürchten, dass das Entfernen eines einzelnen Fahrblechs Auswirkungen auf die Stabilität der gesamten Anlage haben könnte, insbesondere auch auf die Stabilität des benachbarten Fahrblechs. Da laut Teilungserklärung nicht die Doppelparker, sondern die einzelnen Stellplätze einzelnen Miteigentümern zugewiesen sind, gibt es auch keinen Doppelparker, der von vornherein einem einzelnen Miteigentümer zugewiesen ist.

Die Rechtslage ist insoweit vergleichbar mit der Rechtslage bei Balkonen. Diese können zwar als Bestandteile von sondereigentumsfähigen Räumen im Sondereigentum stehen3. Dies gilt allerdings nicht für deren konstruktiven Elemente wie Balkonplatte oder Isolierschicht, die gemeinschaftliches Eigentum darstellen4.

Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen an diesen Duplex-Parkplätzen können nicht den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze pro Stellplatz zugewiesen werden, sondern müssen auf alle Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

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Eine abweichende Kostenregelung stellt auch keine nach § 16 Abs. 4 S. 1 WEG zulässige Regelung dar. Danach können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

§ 16 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern die Kompetenz ein, gleichzeitig mit der Entscheidung über die Durchführung einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenverteilungsbeschluss zu fassen, der die Kosten dieser Maßnahme abweichend von dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern verteilt. Die neue Kostenverteilung muss sich am Gebrauchsmaßstab orientieren und wegen § 21 Abs. 3 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen5. Ein hiergegen verstoßender Beschluss ist anfechtbar, nicht hingegen nichtig6.

Diese Voraussetzungen sind im konkreten Fall nicht eingehalten worden. Zwar wäre es durchaus denkbar, die Kosten nach § 16 Abs. 4 WEG so zu verteilen, dass ausschließlich die Sondereigentümer an den Kosten zu beteiligen sind, denen die Stellplätze der Doppelparker zugewiesen sind. In dem angefochtenen Beschluss wurden jedoch auch die Inhaber von Stellplätzen an den Sanierungskosten beteiligt, welche die Doppelparker weder nutzen noch von ihnen profitieren. Insoweit orientiert sich die von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung nicht am Gebrauchsmaßstab.

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 19. November 2014 – 10 S 4/14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11[]
  2. LG München I, Urteil vom 05.11.2012 – 1 S 1504/12 WEG[]
  3. BGH NZM 2010, 205[]
  4. BGH, Urteil vom 25.01.2001 – VII ZR 193/99[]
  5. BGH NJW 2010, 2513; NZM 2010, 205[]
  6. BGH NJW 2010, 2513[]
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