Son­der­ei­gen­tum an Ver­sor­gungs­lei­tun­gen

Durch die Tei­lungs­er­klä­rung kann Son­der­ei­gen­tum an wesent­li­chen Bestand­tei­len des Gebäu­des nicht begrün­det wer­den; die­se kann die Gren­ze zwi­schen dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum und dem Son­der­ei­gen­tum nur zu Guns­ten, nicht aber zu Unguns­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­schie­ben 1. Ver­sor­gungs­lei­tun­gen, die wesent­li­che Bestand­tei­le des Gebäu­des sind, ste­hen zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum, soweit sie im räum­li­chen Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­lau­fen. Das gilt auch dann, wenn ein Lei­tungs­strang aus­schließ­lich der Ver­sor­gung einer ein­zel­nen Woh­nung dient 2.

Son­der­ei­gen­tum an Ver­sor­gungs­lei­tun­gen

Auf die Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, nach der die Was­ser­lei­tun­gen vom Anschluss an die gemein­sa­me Stei­glei­tung an zum Son­der­ei­gen­tum gehö­ren, kommt es aller­dings nicht an. Durch eine Tei­lungs­er­klä­rung kann Son­der­ei­gen­tum an wesent­li­chen Bestand­tei­len des Gebäu­des (§§ 93, 94 BGB), zu denen die inner­halb des Gebäu­des ver­leg­ten Was­ser­lei­tun­gen zäh­len, näm­lich nicht begrün­det wer­den.

Wel­che wesent­li­chen Gebäu­de­be­stand­tei­le im Son­der­ei­gen­tum ste­hen, bestimmt sich allein nach den gesetz­li­chen Rege­lun­gen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Der Tei­lungs­er­klä­rung kommt dabei nur indi­rek­te Bedeu­tung zu. Zum einen bestimmt sie, wel­che Räu­me Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums sind, so dass die zu die­sen Räu­men gehö­ren­den Bestand­tei­le nach § 5 Abs. 1 WEG kraft Geset­zes eben­falls Son­der­ei­gen­tum wer­den. Zum ande­ren kann sie Bestand­tei­le, die nach § 5 Abs. 1 WEG im Son­der­ei­gen­tum stün­den, dem Gemein­schafts­ei­gen­tum zuord­nen (§ 5 Abs. 3 WEG). Den umge­kehr­ten Weg, also die kon­sti­tu­ti­ve Zuord­nung von wesent­li­chen Gebäu­de­be­stand­tei­len zum Son­der­ei­gen­tum durch die Tei­lungs­er­klä­rung, sieht das Gesetz hin­ge­gen nicht vor; die Tei­lungs­er­klä­rung kann die Gren­ze zwi­schen dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum und dem Son­der­ei­gen­tum nur zu Guns­ten, nicht aber zu Unguns­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­schie­ben 3. Wesent­li­che Bestand­tei­le, die nicht kraft Geset­zes im Son­der­ei­gen­tum ste­hen, sind viel­mehr zwin­gend dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum zuge­ord­net (vgl. auch § 1 Abs. 5 WEG). Aus der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Son­der­ei­gen­tums­fä­hig­keit von Heiz­kör­pern, die teil­wei­se anders ver­stan­den wor­den ist 4, ergibt sich nichts Abwei­chen­des. Denn die dort maß­geb­li­che Tei­lungs­er­klä­rung ent­sprach der gesetz­li­chen Rege­lung 5.

Aus der Vor­schrift des § 5 WEG, die auf­grund der in § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG ent­hal­te­nen Ver­wei­sung auch bei einer Woh­nungs­erbbau­rechts­ge­mein­schaft für die Abgren­zung von Gemein­schafts- und Son­der­ei­gen­tum maß­geb­lich ist, ergibt sich, dass die in der Dach­ab­sei­te befind­li­che Lei­tung im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum der Erb­bau­be­rech­tig­ten steht.

Nach § 5 Abs. 1 WEG sind Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums die zu den im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­men gehö­ren­den Bestand­tei­le des Gebäu­des, die ver­än­dert, besei­tigt oder ein­ge­fügt wer­den kön­nen, ohne dass dadurch das gemein­schaft­li­che Eigen­tum oder ein auf Son­der­ei­gen­tum beru­hen­des Recht eines ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mers über das nach § 14 WEG zuläs­si­ge Maß hin­aus beein­träch­tigt oder die äuße­re Gestal­tung des Gebäu­des ver­än­dert wird.

Ob danach Lei­tun­gen, die in tra­gen­den und damit im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Wän­den (unter Putz) ver­legt sind, zwin­gend dem Gemein­schafts­ei­gen­tum zuzu­rech­nen sind, weil mit dem Vor­gang ihres Ein­fü­gens, Ver­än­derns oder Besei­ti­gens zwangs­läu­fig das Auf­schla­gen der Wand ver­bun­den ist 6, oder ob maß­geb­lich auf das Ergeb­nis eines sol­chen Vor­gangs abzu­stel­len ist 7, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Denn die hier zu beur­tei­len­de Lei­tung ist nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts ohne wei­te­res zugäng­lich.

Wann wesent­li­che Bestand­tei­le des Gebäu­des, die sich zwar im Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums befin­den, aber nur einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit die­nen, im Sin­ne des § 5 Abs. 1 WEG zu den Räu­men die­ser Ein­heit "gehö­ren", ist umstrit­ten.

Teils wird ein räum­li­cher Zusam­men­hang des Bestand­teils zu den Räu­men für erfor­der­lich gehal­ten; dabei wird eine Ver­bin­dung durch Zulei­tun­gen in der Regel als aus­rei­chend erach­tet 8. Bei Lei­tun­gen soll dies jedoch nicht genü­gen; viel­mehr müss­ten die­se sich im räum­li­chen Bereich der Woh­nung befin­den und stün­den dort von den ein­zel­nen Abzwei­gun­gen von der Haupt­lei­tung an im Son­der­ei­gen­tum 9. Führ­ten die Anschluss­lei­tun­gen von der Abzwei­gung zunächst durch frem­des Son­der­ei­gen­tum oder gemein­schaft­li­ches Eigen­tum, stün­den sie bis zu dem Über­gang in das Son­der­ei­gen­tum im Gemein­schafts­ei­gen­tum 10; ob und wann sie nach die­sem Über­gang im Son­der­ei­gen­tum ste­hen, wird unter­schied­lich beant­wor­tet.

Ande­re hal­ten grund­sätz­lich einen rein funk­tio­na­len, die­nen­den Zusam­men­hang für aus­rei­chend. Bezo­gen auf Was­ser­lei­tun­gen soll das Gemein­schafts­ei­gen­tum von dem Punkt an enden, ab dem sie nur noch eine Ein­heit ver­sor­gen 11. Zur Begrün­dung wird ange­führt, dass der Wort­laut des § 5 Abs. 1 WEG kei­nen räum­li­chen Zusam­men­hang vor­schrei­be. Auch sei kein sach­li­cher Grund ersicht­lich, wes­halb ein Gebäu­de­be­stand­teil, der aus­schließ­lich einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit die­ne und besei­tigt, ver­än­dert oder ein­ge­fügt wer­den kön­ne, ohne die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu beein­träch­ti­gen, zwin­gend zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehö­ren müs­se 12.

In Betracht kommt aller­dings auch, alle wesent­li­chen Bestand­tei­le des Gebäu­des, die sich außer­halb der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­me befin­den, als gemein­schaft­li­ches Eigen­tum anzu­se­hen. Hier­für lie­ße sich anfüh­ren, dass recht­li­che Grund­la­ge des Woh­nungs­ei­gen­tums das Mit­ei­gen­tum an dem Grund­stück (bzw. hier: die Mit­be­rech­ti­gung an dem Erb­bau­recht) ist, wel­ches durch das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ledig­lich eine beson­de­re Aus­ge­stal­tung erfah­ren hat 13. Nach dem all­ge­mei­nen sachen­recht­li­chen Grund­satz, wonach an wesent­li­chen Bestand­tei­len eines Gebäu­des kei­ne ande­ren Rech­te als am Grund­stück bestehen kön­nen (§§ 93, 94 BGB), ist daher das Gemein­schafts­ei­gen­tum die Regel, wäh­rend das Son­der­ei­gen­tum an sol­chen Gebäu­de­tei­len eine Aus­nah­me bil­det. Als Aus­nah­me­be­stim­mung von den Grund­sät­zen des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs ist § 5 Abs. 1 WEG im Ver­hält­nis zu die­sen eng und nicht aus­deh­nend aus­zu­le­gen 14. Bei einer sol­chen Sicht­wei­se, die zudem zu einer kla­ren Grenz­zie­hung zwi­schen Son­der­ei­gen­tum und gemein­schaft­li­chem Eigen­tum führ­te, beschränk­te sich der nor­ma­ti­ve Rege­lungs­ge­halt des § 5 Abs. 2 WEG auf Bestand­tei­le, die sich inner­halb von im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­men befin­den, und sähe nur dar­auf bezo­gen unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen die Ent­ste­hung von Gemein­schafts­ei­gen­tum vor.

Die­se noch unge­klär­ten Fra­gen zu § 5 WEG, die das Beru­fungs­ge­richt der Sache nach rich­ti­ger­wei­se zur Zulas­sung der Revi­si­on ver­an­lasst haben, bedür­fen hier aller­dings kei­ner Ent­schei­dung. Denn die Lei­tung, um deren ding­li­che Zuord­nung die Par­tei­en strei­ten, steht auch dann zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum, wenn mit der wohl ein­hel­li­gen Auf­fas­sung davon aus­ge­gan­gen wird, dass auch wesent­li­che Gebäu­de­be­stand­tei­le, die sich außer­halb von im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­men befin­den, son­der­ei­gen­tums­fä­hig sind. Bei die­ser Prä­mis­se folgt dies aus der Vor­schrift § 5 Abs. 2 WEG, nach der Tei­le des Gebäu­des, die für des­sen Bestand oder Sicher­heit erfor­der­lich sind, sowie Anla­gen und Ein­rich­tun­gen, die dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­nen, nicht Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums sind.

Ver­sor­gungs­lei­tun­gen las­sen sich zwar bau­tech­nisch in vie­le ein­zel­ne Tei­le zer­le­gen. Soweit sie sich im räum­li­chen Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums befin­den, sind sie recht­lich jedoch als Ein­heit anzu­se­hen. Sie bil­den ein der Bewirt­schaf­tung und Ver­sor­gung des Gebäu­des die­nen­des Lei­tungs­netz und damit eine Anla­ge im Sin­ne von § 5 Abs. 2 WEG 15. Eine sol­che Betrach­tung ent­spricht der natür­li­chen Anschau­ung und trägt dar­über hin­aus der Inter­es­sen­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Rech­nung. Sie erhält ihnen die gemein­schaft­li­che Ver­fü­gungs­be­fug­nis über das Lei­tungs­netz und ermög­licht so Ver­än­de­run­gen dar­an, bei­spiels­wei­se die Ver­wen­dung von Lei­tun­gen, die nur eine Wohn­ein­heit ver­sor­gen, auch für ande­re Zwe­cke; fer­ner erleich­tert sie die Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten oder Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men an den Ver­sor­gungs­lei­tun­gen. Dem­ge­gen­über sind schüt­zens­wer­te Inter­es­sen des ein­zel­nen Son­der­ei­gen­tü­mers dar­an, dass sich sei­ne Ver­fü­gungs- und Gestal­tungs­macht auch auf Lei­tun­gen erstreckt, die außer­halb sei­ner Räu­me lie­gen, typi­scher­wei­se nicht gege­ben. Dass ein­zel­ne Tei­le des Lei­tungs­net­zes, die sich – wie die hier zu beur­tei­len­de Lei­tung – im räum­li­chen Bereich des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums befin­den, nur eine Son­der­ei­gen­tums­ein­heit ver­sor­gen, bleibt daher für ihre ding­li­che Zuord­nung außer Betracht; es gilt nichts ande­res als für den Abschnitt eines Trep­pen­hau­ses, der aus­schließ­lich den Zugang zu einer ein­zel­nen Woh­nung ermög­licht und gleich­wohl eine Ein­heit mit dem übri­gen Trep­pen­haus bil­det.

Zu dem im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Ver­sor­gungs­netz gehö­ren die Lei­tun­gen nicht nur bis zu ihrem Ein­tritt in den räum­li­chen Bereich des Son­der­ei­gen­tums 16, son­dern jeden­falls bis zu der ers­ten für die Hand­ha­bung durch den Son­der­ei­gen­tü­mer vor­ge­se­he­nen Absperr­mög­lich­keit 17. Je nach Bau­wei­se kann das schon dar­aus fol­gen, dass eine – nicht durch Ven­ti­le, Eck­ver­bin­dun­gen oder ähn­li­che Zwi­schen­stü­cke unter­teil­te Lei­tung eine ein­heit­li­che Sache ist, an der nur ein­heit­li­ches Eigen­tum bestehen kann. In ers­ter Linie ist hin­ge­gen maß­geb­lich, dass Was­ser- und Hei­zungs­lei­tun­gen erst von dem Punkt an ihre Zuge­hö­rig­keit zu dem Gesamt­netz ver­lie­ren, an dem sie sich durch eine im räum­li­chen Bereich des Son­der­ei­gen­tums befind­li­che Absperr­vor­rich­tung hier­von tren­nen las­sen. Aus der Heiz­kör­per­ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs, in der auch die sich in den Woh­nun­gen befind­li­chen Anschluss­lei­tun­gen der Heiz­kör­per als Teil des Son­der­ei­gen­tums ange­se­hen wor­den sind 18, folgt nichts ande­res.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Okto­ber 2012 – V ZR 57/​12

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Beschluss vom 03.04.1968 – V ZB 14/​67, BGHZ 50, 56, 60[]
  2. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958[]
  3. BGH, Beschluss vom 03.04.1968 – V ZB 14/​67, BGHZ 50, 56, 60; OLG Ham­burg, ZMR 2004, 291, 293; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn.19; Beck­OK-Tim­me/Kes­se­ler, WEG, Stand 1.01.2013, § 5 Rn. 51; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 6; Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 5 WEG Rn. 26; Küm­mel in Fest­schrift für Mer­le, S.207, 216 f.; Jen­ni­ßen, ZMR 2011, 974; Hügel/​Elzer, DNotZ 2012, 4, 5 f.; Schmitz, Mitt­BayNot 2012, 180, 181[]
  4. vgl. nur Hügel/​Elzer, DNotZ 2012, 4, 7 f.[]
  5. BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958 ff.; dazu Rüscher, ZfIR 2011, 836; Arm­brüs­ter, ZWE 2011, 392, 393[]
  6. so OLG Mün­chen, Beschluss vom 04.09.2009, 32 Wx 44/​09; OLG Ham­burg, ZMR 2003, 527, 528; BayO­bLG, WuM 1993, 79, 80; vgl. auch KG, WuM 1989, 89[]
  7. so Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 22; Küm­mel in Fest­schrift für Mer­le, S.207, 214 f.[]
  8. BGB-RGRK/Au­gus­tin, 12. Aufl., § 5 WEG Rn. 14; K. Schmidt in juris­PK-BGB, 5. Aufl., § 5 Rn. 14; Grzi­wotz in: Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 15; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 21[]
  9. LG Mün­chen I, ZWE 2011, 186, 187; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 5 WEG Rn. 90; Schmid in Schmid/​Kahlen, WEG, § 5 Rn. 117; ähn­lich Beck­OK-Tim­me/Kes­se­ler, WEG, Stand 1.01.2013, § 5 Rn. 46 für Strom­lei­tun­gen; Grzi­wotz in: Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 63[]
  10. BayO­bLG, WuM 1993, 79, 80; OLG Stutt­gart, Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 1989, 144; KG, WE 1989, 97, 98; AG Han­no­ver, ZMR 2008, 670; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 59; Bamberger/​Roth/​Hügel, BGB, 3. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Bertram, Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 1988, 97, 98[]
  11. BayO­bLG, OLG Mün­chen, OLGR 2002, 140; WE 1989, 147; Weitnauer/​Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 5 Rn. 25; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 12 Stich­wort "Lei­tun­gen" mit Fn. 116; Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 5. Aufl., § 5 WEG Rn. 12; Beck­OK-Tim­me/Kes­se­ler, WEG, Stand 1.01.2013, § 5 Rn.19, 34 für Abwas­ser­lei­tun­gen; Küm­mel in Fest­schrift für Mer­le, S.207, 210 ff.; H. Mül­ler, Prak­ti­sche Fra­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., 2. Teil Rn. 18, 31[]
  12. Küm­mel, aaO, S. 212[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 03.04.1968 – V ZB 14/​67, BGHZ 50, 56, 60[]
  14. BGH, Urteil vom 03.04.1968 – V ZB 14/​67, aaO, S. 61[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1980 – V ZR 47/​79, BGHZ 78, 225, 227 aE[]
  16. so aber Bamberger/​Roth/​Hügel, BGB, 3. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Schmid in Schmid/​Kahlen, WEG, § 5 Rn. 120[]
  17. so zu Recht Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 28[]
  18. BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958 Rn. 14 u. 16[]