Sondereigentum – und der Aufteilungsplan

Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.

Sondereigentum – und der Aufteilungsplan

Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind1.

Danach ist für die Abgrenzung des Sondereigentums nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich. Letzterer soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, indem er die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich macht (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)2. Bei Grundstücken ergibt sich der Grenzverlauf aus der dem Liegenschaftskataster zugrundeliegenden Liegenschaftskarte (vgl. § 2 Abs. 2 GBO); hierauf erstreckt sich die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs gemäß § 891 Abs. 1 BGB3. Dieselbe sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster erfüllt bei der Aufteilung in Wohnungseigentum der Aufteilungsplan, der an die Stelle der Vermessung und katastermäßigen Erfassung tritt4. Dagegen hat der tatsächliche Besitzstand bei der Auslegung der Eintragung außer Betracht zu bleiben, weil er als Umstand außerhalb des Grundbuchs nicht für jedermann erkennbar ist5.

In diesem Zusammenhang ist unerheblich, in welchem Ausmaß die tatsächliche Bauausführung von dem Aufteilungsplan abweicht.

Allerdings entspricht es der ganz überwiegenden Ansicht, dass Sondereigentum ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen entsteht, wenn diese nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht6.

Diese Auffassung teilt der Bundesgerichtshof nicht. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Eine hiervon abweichende tatsächliche Bauausführung stellt unabhängig von ihrem Ausmaß einen Umstand außerhalb des Grundbuchs dar, der nicht für jedermann erkennbar ist. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans begründen können.

Für die Aufteilung eines bestehenden Gebäudes gilt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts anderes als bei der Errichtung von Bauwerken. Das Gesetz differenziert insoweit nicht. Der Aufteilungsplan ist auch dann maßgeblich, wenn er einen bereits vorhandenen Bestand aufgrund eines Versehens unzutreffend erfasst. Nichts anderes folgt aus der von der Revisionserwiderung herangezogenen Angabe in der Teilungserklärung, wonach ein bestehendes Gebäude aufgeteilt werden soll. Da der vorhandene Gebäudebestand aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, ergeben sich die Einzelheiten der Aufteilung gerade nicht aus der Teilungserklärung, sondern aus dem darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan.

Die Entstehung von Sondereigentum nach Maßgabe des Aufteilungsplans wird grundsätzlich – und auch hier – nicht dadurch gehindert, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht.

Die ausreichend eindeutige Abgrenzbarkeit kann auch gegeben sein, wenn eine vorgesehene Trennwand fehlt, aber ihre Lage nach dem Aufteilungsplan eindeutig feststellbar ist (“Luftschranken”)7. Daher scheidet die entsprechende Anwendung von Überbaurecht (§§ 912 ff. BGB)8 auf Fallgestaltungen wie die vorliegende aus. Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist9.

Ob der Wohnungseigentümer die Divergenz zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung kannte, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, weil das Grundbuch nicht im Sinne von § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB unrichtig ist. Da auch der Eigentümer des (hier: zu großen) Nachbarraums sein Sondereigentum nur in den von dem Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen erworben hat, stehen dessen Rechte nicht entgegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. November 2015 – V ZR 284/14

  1. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 12; Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/09, NZM 2010, 407 Rn. 7; Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/11, NZM 2013, 153 Rn. 5 f. []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/05, Rpfleger 2006, 181 f.; Urteil vom 08.11.2013 – V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 11 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 12 []
  5. vgl. KG NZM 2001, 1127, 1128; OLG Zweibrücken, FGPrax 2006, 103, 104 []
  6. BayObLG, NZM 1998, 973, 975; OLG Düsseldorf, OLGZ 1977, 467, 469; OLG Celle, OLGZ 1981, 106, 108; KG NZM 2001, 1127, 1128; OLG Frankfurt, ZMR 2012, 30, 31; OLG Zweibrücken, FGPrax 2006, 103, 104; Armbrüster in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 2 Rn. 77; Timme/Gerono, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 102, 105; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 7 Rn. 35; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 3 Rn. 15; aA Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 78; Hügel/Elzer, WEG, § 3 Rn. 90; Röll, MittBayNot 1991, 240, 242 []
  7. näher BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 10 ff. []
  8. hierfür Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 3 Rn. 78b ff.; Hügel/Elzer, WEG, § 3 Rn. 92; Röll, MittBayNot 1991, 240, 242 []
  9. BGH, Urteil vom 05.12 2003 – V ZR 447/01, NJW 2004, 1798, 1800; Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 9; Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn.19 []