Spä­te­re Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht aus­ge­schlos­sen

Ein Ver­mie­ter han­delt bei einer auf den Eigen­be­darf her­an­wach­sen­der Kin­der gestütz­te Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht rechts­miss­bräuch­lich, wenn er die­sen Eigen­be­darf bei Abschluss des Miet­ver­trags noch nicht erwo­gen hat. Eine Bdarfs­vor­schau kann vom Ver­mie­ter nicht ver­langt wer­den.

Spä­te­re Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht aus­ge­schlos­sen

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit bewohnt die beklag­te Mie­tern auf­grund eines mit dem Ver­mie­ter am 14.04.2011 abge­schlos­se­nen, unbe­fris­te­ten Miet­ver­trags eine Zwei­zim­mer­woh­nung in Mann­heim. Mit Schrei­ben vom 28.02.2013 kün­dig­te der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs zum 31.05.2013. Er führ­te an, sei­ne 20 Jah­re alte Toch­ter, die nach ihrem im Juni 2012 abge­leg­ten Abitur ein Jahr in Aus­tra­li­en ver­bracht habe, wer­de am 18.07.2013 nach Deutsch­land zurück­keh­ren, danach eine Arbeits­stel­le in Frankfurt/​Main antre­ten und ein berufs­be­glei­ten­des Stu­di­um in Mann­heim auf­neh­men. Sie wol­le nach ihrer Rück­kehr eine eige­ne abge­schlos­se­ne Woh­nung bezie­hen. Vor ihrem Aus­lands­auf­ent­halt habe sie ein Zim­mer bei ihren Eltern bewohnt. Die Mie­te­rin wider­sprach der Kün­di­gung, weil der Eigen­be­darf für den Ver­mie­ter bei Abschluss des Miet­ver­trags vor­her­seh­bar gewe­sen sei.

Der dar­auf­hin vom Ver­mie­ter erho­be­nen Räu­mungs­kla­ge hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Mann­heim [1] statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat dage­gen das Land­ge­richt Mann­heim die Kla­ge mit der Begrün­dung abge­wie­sen, die Eigen­be­darfs­kün­di­gung sei jeden­falls wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam [2]. Für die Annah­me rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens rei­che es bereits aus, so das Land­ge­richt Mann­hein in sei­nen Ent­schei­dungs­grün­den, wenn bei Ver­trags­schluss hin­rei­chend kon­kre­te Anhalts­punk­te dafür vor­lä­gen, dass das Miet­ver­hält­nis nur von kur­zer Dau­er sein wer­de. Das sei hier der Fall. Wenn­gleich sich die Toch­ter des Ver­mie­ters bei Abschluss des Miet­ver­trags noch kei­ne kon­kre­ten Vor­stel­lun­gen über einen Aus­zug aus dem elter­li­chen Heim gemacht haben möge, hät­te der Klä­ger bei ver­stän­di­ger Betrach­tung den Eigen­be­darf vor­aus­se­hen kön­nen und müs­sen.

Die vom Land­ge­richt Mann­heim in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg und führ­te zur Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an das Land­ge­richt Mann­hein:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestütz­te Kün­di­gung hier nicht wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam ist. Zwar liegt nach gefes­tig­ter höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung ein wider­sprüch­li­ches rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten vor, wenn der Ver­mie­ter Wohn­raum auf unbe­stimm­te Zeit ver­mie­tet, obwohl er ent­we­der ent­schlos­sen ist oder zumin­dest erwägt, ihn als­bald selbst in Gebrauch zu neh­men. Er darf in die­sen Fäl­len dem Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dau­er rech­net, die mit jedem Umzug ver­bun­de­nen Belas­tun­gen dann nicht zumu­ten, wenn er ihn über die Absicht oder zumin­dest die Aus­sicht begrenz­ter Miet­dau­er nicht auf­klärt.

Kein Rechts­miss­brauch liegt dage­gen vor, wenn das künf­ti­ge Ent­ste­hen eines Eigen­be­darfs für den Ver­mie­ter zwar im Rah­men einer – von Tei­len der Instanz­recht­spre­chung erfor­der­lich gehal­te­nen – „Bedarfs­vor­schau“ erkenn­bar gewe­sen wäre, der Ver­mie­ter aber bei Miet­ver­trags­ab­schluss weder ent­schlos­sen gewe­sen ist, als­bald Eigen­be­darf gel­tend zu machen, noch ein sol­ches Vor­ge­hen erwo­gen, also ernst­haft in Betracht gezo­gen hat. Denn bei ver­stän­di­ger und objek­ti­ver Betrach­tung bringt ein Ver­mie­ter dadurch, dass er dem Mie­ter einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag anbie­tet und nicht von sich aus Anga­ben über den Stand und die mög­li­che Ent­wick­lung sei­ner fami­liä­ren und per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se (etwa Her­an­wach­sen von Kin­dern, dro­hen­de Tren­nung von Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen, Erkran­kung, beruf­li­che Ver­än­de­run­gen) macht, regel­mä­ßig nicht zum Aus­druck, dass er die Mög­lich­keit eines als­bal­di­gen Eigen­be­darfs unauf­ge­for­dert geprüft hat und nach der­zei­ti­gem Erkennt­nis­stand aus­schlie­ßen kann. Wür­de vom Ver­mie­ter bei Abschluss eines Miet­ver­trags eine sol­che – sich nach einer ver­brei­te­ten Auf­fas­sung auf bis zu fünf Jah­re erstre­cken­de – Lebens­pla­nung ver­langt wer­den, wür­de des­sen ver­fas­sungs­recht­lich ver­bürg­te Frei­heit miss­ach­tet, über die Ver­wen­dung sei­nes Eigen­tums inner­halb der gesetz­li­chen Gren­zen frei zu bestim­men.

Für die – in ers­ter Linie dem Tatrich­ter oblie­gen­de – Beur­tei­lung, ob der Ver­mie­ter ent­schlos­sen war, als­bald Eigen­be­darf gel­tend zu machen oder ein sol­ches Vor­ge­hen ernst­haft in Betracht gezo­gen hat, darf aller­dings nicht allein auf sei­ne Dar­stel­lung abge­stellt wer­den. Viel­mehr kommt es auf eine Wür­di­gung der Gesamt­um­stän­de an. Dabei kann auch auf objek­ti­ve (äuße­re) Umstän­de zurück­ge­grif­fen wer­den, sofern die­se trag­fä­hi­ge Anhalts­punk­te für den Kennt­nis­stand des Ver­mie­ters bil­den.

Dass den Ver­mie­ter kei­ne Ver­pflich­tung zu einer „Bedarfs­vor­schau“ trifft, stellt den Mie­ter nicht schutz­los. Will er das Risi­ko künf­ti­ger Ent­wick­lun­gen nicht auf sich neh­men, kann er für einen gewis­sen Zeit­raum einen bei­der­sei­ti­gen Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung oder einen ein­sei­ti­gen Aus­schluss der Eigen­be­darfs­kün­di­gung ver­ein­ba­ren.

Der Rechts­streit war vom Bun­des­ge­richts­hof daher an das Land­ge­richt Mann­heim zurück­zu­ver­wei­sen, damit noch die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu dem – von der Mie­te­rin bestrit­te­nen – Vor­lie­gen einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on und zu den von ihr gel­tend gemach­ten Här­te­grün­den (§ 574 BGB) getrof­fen wer­den kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Febru­ar 2015 – VIII ZR 154/​14

  1. AG Mann­heim, Urteil vom 24.07.2013 – 10 C 213/​13[]
  2. LG Mann­heim, Urteil vom 17.04.2014 – 4 S 93/​13[]