Staf­fel­mie­te mit zunächst betrags­mä­ßi­ger, spä­ter pro­zen­tua­ler Stei­ge­rung

Eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung, in der die jewei­li­ge Mie­te oder die jewei­li­ge Erhö­hung für die ers­ten zehn Jah­re in einem Geld­be­trag und erst für die nach­fol­gen­den Jah­re in einem Pro­zent­satz aus­ge­wie­sen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht ins­ge­samt unwirk­sam, son­dern für die ers­ten zehn Jah­re wirk­sam.

Staf­fel­mie­te mit zunächst betrags­mä­ßi­ger, spä­ter pro­zen­tua­ler Stei­ge­rung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat für eine unter der Gel­tung des Miet­hö­he­ge­set­zes ohne zeit­li­che Begren­zung ver­ein­bar­te Staf­fel­mie­te ent­schie­den, dass sie nicht ins­ge­samt, son­dern nur inso­weit unwirk­sam ist, als sie über die damals zuläs­si­ge Höchst­dau­er von zehn Jah­ren hin­aus­geht [1].

Für den vor­lie­gen­den Fall gilt nichts ande­res. Zwar fin­det auf die Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en nicht das Miet­hö­he­ge­setz, son­dern § 557a BGB Anwen­dung. Sie ist des­halb, soweit sie über zehn Jah­re hin­aus­geht, nicht wegen Über­schrei­tung einer gesetz­li­chen Höchst­dau­er, son­dern des­halb unwirk­sam, weil die jewei­li­ge Erhö­hung für die­sen Zeit­raum – anders als für die Anfangs­jah­re – nicht in einem Geld­be­trag, son­dern in einem Pro­zent­satz aus­ge­wie­sen ist. Inso­weit ver­stößt die Ver­ein­ba­rung gegen § 557a Abs. 1 BGB.

Die Teil­nich­tig­keit der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung führt auch im vor­lie­gen­den Fall nicht zur Gesamt­nich­tig­keit der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung, weil auch hier offen­sicht­lich ist, dass die Par­tei­en die Ver­ein­ba­rung, soweit sie die ers­ten zehn Jah­re betrifft und damit wirk­sam ist, auch ohne den nich­ti­gen Teil abge­schlos­sen hät­ten. Die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung ist des­halb gemäß § 139 BGB für die ers­ten zehn Jah­re, in denen sie den Anfor­de­run­gen des § 557a BGB genügt, wirk­sam und nur für die nach­fol­gen­de Zeit unwirk­sam.

Dabei kann offen­blei­ben, ob die Par­tei­en, wenn ihnen das gesetz­li­che Erfor­der­nis einer betrags­mä­ßi­gen Anga­be der Miet­stei­ge­run­gen bewusst gewe­sen wäre, die erhöh­te Mie­te – eben­so wie für die ers­ten zehn Jah­re – auch für die wei­te­ren Jah­re in einem Geld­be­trag ange­ge­ben oder die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung auf die ers­ten zehn Jah­re beschränkt hät­ten, für die sie den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht. In bei­den Fäl­len bleibt die Ver­ein­ba­rung für die­sen Anfangs­zeit­raum unbe­rührt.

Da sich die Par­tei­en über eine jähr­li­che Stei­ge­rung der Mie­te um 3 % einig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ers­ten zehn Jah­re, in denen ihre Ver­ein­ba­rung den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht, ande­re Stei­ge­rungs­be­trä­ge ver­ein­bart hät­ten, als sie tat­säch­lich ver­ein­bart haben. Das Vor­brin­gen der Revi­si­on, bei Kennt­nis der Par­tei­en von dem gesetz­li­chen Erfor­der­nis, die Stei­ge­rungs­be­trä­ge aus­zu­wei­sen, hät­te sich ange­bo­ten, voll­kom­men ande­re Zeit­ab­stän­de oder Staf­fel­sprün­ge vor­zu­se­hen, fin­det in dem vom Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­frei fest­ge­stell­ten Sach­ver­halt kei­ne Stüt­ze.

Eben­so wenig ist anzu­neh­men, dass die Par­tei­en auf eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung etwa ins­ge­samt ver­zich­tet hät­ten. Denn die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung bie­tet für bei­de Par­tei­en für einen lan­gen Zeit­raum Kal­ku­la­ti­ons­si­cher­heit hin­sicht­lich der Miet­hö­he und ist für den Mie­ter auch inso­weit vor­teil­haft, als Miet­erhö­hun­gen wegen Moder­ni­sie­rung und nach dem Ver­gleichs­mie­ten­sys­tem wäh­rend der Lauf­zeit der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB aus­ge­schlos­sen sind. Man­gels ande­rer Anhalts­punk­te ist daher davon aus­zu­ge­hen, dass die Par­tei­en, wenn ihnen das gesetz­li­che Erfor­der­nis einer betrags­mä­ßi­gen Anga­be der Miet­stei­ge­run­gen bewusst gewe­sen wäre, von der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung nicht ins­ge­samt Abstand genom­men, son­dern an der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung jeden­falls für die ers­ten zehn Jah­re mit ihrem inso­weit zuläs­si­gen Inhalt fest­ge­hal­ten hät­ten [2].

Der in der Lite­ra­tur unter Bezug­nah­me auf eine Ent­schei­dung des Land­ge­richts Hal­le [3] ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung sei grund­sätz­lich ins­ge­samt unwirk­sam, wenn die Mietstaf­feln (teil­wei­se) nicht betrags­mä­ßig aus­ge­wie­sen wür­den [4], ver­mag der Bun­des­ge­richts­hof des­halb für die hier vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung, in der die Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung für die Anfangs­jah­re den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht und eine (unzu­läs­si­ge) pro­zen­tua­le Stei­ge­rung erst für spä­te­re Jah­re ver­ein­bart wird, nicht zu fol­gen.

Aus dem BGH-Urteil vom 25. Janu­ar 2006 [5] ist kei­ne ande­re Beur­tei­lung her­zu­lei­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in die­sem Urteil ent­schie­den, dass ein in einem Staf­fel­miet­ver­trag for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­ter Kün­di­gungs­ver­zicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genann­ten Zeit­raum von vier Jah­ren über­schrei­tet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ins­ge­samt und nicht nur inso­weit unwirk­sam ist, als er den Zeit­raum von vier Jah­ren über­steigt [6]. Die­se Recht­spre­chung ist hier schon des­halb nicht ein­schlä­gig, weil sie die Unwirk­sam­keit des zu Las­ten des Mie­ters gehen­den Kün­di­gungs­ver­zichts betrifft, nicht die Wirk­sam­keit der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung als sol­cher. Davon abge­se­hen unter­liegt, wie das Beru­fungs­ge­richt rich­tig gese­hen hat, die for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung einer Staf­fel­mie­te gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhalts­kon­trol­le, weil sie die Höhe der zu zah­len­den Mie­te unmit­tel­bar fest­legt [7].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Febru­ar 2012 – VIII ZR 197/​11

  1. BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/​08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer indi­vi­du­al­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung; BGH, Beschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/​08, WuM 2009, 587, zu einer for­mu­lar­ver­trag­li­chen Staf­fel­mie­te[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/​08, aaO Rn. 13[]
  3. LG Hal­le ZMR 2004, 821[]
  4. Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch Münch­Komm-BGB/Artz, 6. Aufl., § 557a Rn. 18[]
  5. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/​05, NJW 2006, 1059[]
  6. BGH, aaO Rn.20[]
  7. BGH, Beschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/​08, aaO[]