Star­re Fris­ten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei Gewer­be­miet­ver­trä­gen

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln mit star­ren Fris­ten sind nicht nur bei Wohn­raum­miet­ver­trä­gen unwirk­sam, son­dern auch bei Miet­ver­trä­gen über Gewer­be­räu­me. Dies ergibt sich aus einem jetzt ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs, der die Fra­ge zu ent­schei­den hat­te, ob eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Gewer­be­raum­miet­recht wirk­sam ist, wenn der Mie­ter danach ver­pflich­tet wäre, die Arbei­ten in star­ren Fris­ten und unab­hän­gig von dem Erhal­tungs­zu­stand der Miet­sa­che durch­zu­füh­ren.

Star­re Fris­ten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei Gewer­be­miet­ver­trä­gen

Die Beklag­te hat­te für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Klä­ger ein Laden­lo­kal zum Betrieb einer Ände­rungs­schnei­de­rei gemie­tet. In dem For­mu­lar­miet­ver­trag war u. a. fol­gen­des ver­ein­bart:

"§ 13 Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren
1. Der Ver­mie­ter ist nicht ver­pflich­tet, wäh­rend der Miet­zeit Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren des Miet­ge­gen­stan­des durch­zu­füh­ren, da hier­für in der Mie­te kei­ne Kos­ten kal­ku­liert sind.
2.…
3.1 Der Mie­ter ver­pflich­tet sich, auf sei­ne Kos­ten min­des­tens alle drei Jah­re in Küche, Bad, Dusche und Toi­let­ten und alle fünf Jah­re in allen übri­gen Räu­men die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (so ins­be­son­de­re das Tape­zie­ren und Anstrei­chen der Wän­de und Decken, Strei­chen der Heiz­kör­per ein­schließ­lich Hei­zungs­roh­re, der Innen­tü­ren samt Rah­men, der Ein­bau­schrän­ke sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen, Abzie­hen bzw. Abschlei­fen der Par­kett­fuß­bö­den und danach deren Ver­sie­ge­lung, Rei­ni­gung der Tep­pich­bö­den) auf eige­ne Kos­ten durch Fach­hand­wer­ker aus­füh­ren zu las­sen."

Der Klä­ger hat­te die Fest­stel­lung bean­tragt, dass die Beklag­te nach Maß­ga­be der in § 13 Nr. 3.1 des Miet­ver­tra­ges ent­hal­te­nen Ver­ein­ba­rung zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet sei. Land­ge­richt und Ober­lan­des­ge­richt haben die Kla­ge abge­wie­sen. Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on hat der Bun­des­ge­richts­hof zurück­ge­wie­sen.

Nach der gesetz­li­chen Rege­lung hat nicht der Mie­ter, son­dern der Ver­mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­zu­füh­ren. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gere­gel­ten Ver­pflich­tung, das Miet­ob­jekt wäh­rend der gesam­ten Ver­trags­zeit in einem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand zu erhal­ten. In stän­di­ger Recht­spre­chung hat es der Bun­des­ge­richts­hof aller­dings gebil­ligt, dass die­se Ver­pflich­tung ver­trag­lich auf den Mie­ter über­tra­gen wird. Das ist auch im Wege eines For­mu­lar­ver­trags mög­lich, wie es der stän­di­gen Pra­xis ent­spricht.

Ergibt sich die Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aller­dings aus einem For­mu­lar­ver­trag, ist sie als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung zusätz­lich an den §§ 305 ff. BGB zu mes­sen. Nach der auch auf gewerb­li­che Miet­ver­hält­nis­se anwend­ba­ren Inhalts­kon­trol­le des § 307 BGB ist eine For­mu­lar­klau­sel dann unwirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Das ist im Zwei­fel anzu­neh­men, wenn die Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Sol­ches ist der Fall, wenn der Mie­ter – wie hier – nach dem Inhalt des For­mu­lar­ver­tra­ges zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach star­ren Fris­ten ver­pflich­tet und ihm damit der Ein­wand genom­men ist, dass über­haupt kein Reno­vie­rungs­be­darf gege­ben ist. Auch der Ver­mie­ter müss­te, wenn er nicht nach § 13.1 des Miet­ver­tra­ges davon befreit wäre, nur abhän­gig von dem Erhal­tungs­zu­stand der Miet­sa­che und somit erst dann reno­vie­ren, wenn durch ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch ein Reno­vie­rungs­be­darf ent­stan­den wäre. Der XII. Zivil­se­nat hat sich des­we­gen für das Gewer­be­raum­miet­recht der Recht­spre­chung des VIII. Zivil­se­nats zum Woh­nungs­miet­recht ange­schlos­sen, wonach die Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter durch sol­che For­mu­lar­klau­seln unwirk­sam ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Okto­ber 2008 – XII ZR 84/​06