Star­re Reno­vie­rungs­pflich­ten bei Gewer­be­raum

Für Miet­ver­trä­ge über Wohn­raum ist höchst­rich­ter­lich ent­schie­den, dass eine Klau­sel, die den Mie­ter unge­ach­tet des kon­kre­ten Zustan­des der Miet­sa­che in ver­trag­lich fest­ge­leg­ten Zeit­räu­men zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet, unwirk­sam ist, weil sie den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Für Miet­ver­trä­ge über Gewer­be­räu­me wur­de dies von einer ver­brei­te­ten Rechts­auf­fas­sung bis­lang anders gese­hen. Dem ist jetzt das Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf ent­ge­gen getre­ten.
Im Streit­fal­le ging es um die Ver­mie­tung eines Laden­lo­ka­les zum Betrieb einer Ände­rungs­schnei­de­rei. Der Miet­ver­trag ent­hielt die Klau­sel: "Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind min­des­tens in der Zeit­fol­ge von drei Jah­ren in Küche, Bad und Toi­let­te sowie von fünf Jah­ren in allen übri­gen Räu­men aus­zu­füh­ren." Der Ver­mie­ter hat­te auf Ein­hal­tung die­ser Ver­pflich­tung beharrt und schließ­lich im Kla­ge­we­ge deren Fest­stel­lung ver­langt. Bereits das Land­ge­richt hat­te die Kla­ge abge­wie­sen. Die Beru­fung blieb ohne Erfolg.

Star­re Reno­vie­rungs­pflich­ten bei Gewer­be­raum

Nach Auf­fas­sung des OLG ist der Mie­ter gewerb­li­cher Räu­me, was die Reno­vie­rungs­pflich­ten betrifft, nicht weni­ger schutz­be­dürf­tig als ein Wohn­raum­mie­ter. Eine star­re Fris­ten­re­ge­lung benach­tei­li­ge auch ihn unan­ge­mes­sen, weil sie ihn mit Reno­vie­rungs­pflich­ten belas­ten kön­ne, die über den tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf hin­aus­gin­gen. Eine sol­che Klau­sel müs­se daher auch in Miet­ver­trä­gen über Geschäfts­räu­me als unwirk­sam ange­se­hen wer­den.

Das Urteil ist noch nicht rechts­kräf­tig, das OLG hat die Revi­si­on zum Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­sen.

Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 4. Mai 2006 – I‑10 U 174/​05