Stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses – und der Widerspruch per Räumungsklage

Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPOdemnächst” zugestellte Räumungsklage gewahrt.

Stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses - und der Widerspruch per Räumungsklage

Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt.

Ein solcher Widerspruch liegt in der innerhalb der laufenden Frist eingereichten und “demnächst” an den Mieter zugestellten Räumungsklage. Die in § 167 ZPO angeordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage gilt auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB.

Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs1 überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde2.

Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klarheit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen.

In der grundlegenden Entscheidung vom 17.07.20083 hat der Bundesgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur gerichtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre4.

Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einreichung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck bringen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahrt5. Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung “demnächst” im Sinne des § 167 ZPO erfolgt6.

Der Widerspruch nach § 545 BGB ist nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung “unverzüglich” zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungsgegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der Anfechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht7.

Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift – von den Parteien unbemerkt – auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses führen könnte8. Diesem Gesetzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist eingereichte und “demnächst” im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass binnen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Juni 2014 – VIII ZR 10/14

  1. BGH, Urteile vom 21.10.1981 – VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter – II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10.02.1971 – VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter – II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung] []
  2. OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKomm-BGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3 []
  3. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05, BGHZ 177, 319 []
  4. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f. []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05, aaO Rn. 25 []
  6. so auch Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm.06.6 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 11.10.1974 – V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f. []
  8. vgl. BT-Drs. 14/1454, S. 44, 98 []