Still­schwei­gen­de Ver­län­ge­rung eines Miet­ver­hält­nis­ses – und der Wider­spruch per Räu­mungs­kla­ge

Die Frist für die Erklä­rung des Wider­spruchs gegen die still­schwei­gen­de Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist­ab­lauf ein­ge­reich­te und gemäß § 167 ZPO "dem­nächst" zuge­stell­te Räu­mungs­kla­ge gewahrt.

Still­schwei­gen­de Ver­län­ge­rung eines Miet­ver­hält­nis­ses – und der Wider­spruch per Räu­mungs­kla­ge

Nach § 545 Satz 1 BGB ver­län­gert sich das Miet­ver­hält­nis auf unbe­stimm­te Zeit, wenn der Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che nach Ablauf der Miet­sa­che fort­setzt und kei­ne Ver­trags­par­tei ihren ent­ge­gen­ste­hen­den Wil­len der ande­ren Par­tei bin­nen zwei Wochen mit­teilt.

Ein sol­cher Wider­spruch liegt in der inner­halb der lau­fen­den Frist ein­ge­reich­ten und "dem­nächst" an den Mie­ter zuge­stell­ten Räu­mungs­kla­ge. Die in § 167 ZPO ange­ord­ne­te Rück­wir­kung der Zustel­lung auf den Zeit­punkt der Ein­rei­chung der Kla­ge gilt auch für die Wider­spruchs­frist des § 545 BGB.

Aller­dings wird in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur unter Bezug­nah­me auf eine älte­re Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs1 über­wie­gend die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die Vor­schrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [frü­her § 568 BGB aF] kei­ne Anwen­dung fin­de2.

Zur Begrün­dung wird vor allem ange­führt, dass die Vor­schrift des § 167 ZPO restrik­tiv aus­zu­le­gen sei und des­halb nur für Fris­ten gel­te, die nicht durch außer­ge­richt­li­che Gel­tend­ma­chung, son­dern nur durch Inan­spruch­nah­me der Gerich­te gewahrt wer­den könn­ten, wie etwa die Hem­mung der Ver­jäh­rung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch ste­he der Zweck des § 545 BGB, als­bald Klar­heit über die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu erlan­gen, einer Anwen­dung des § 167 ZPO ent­ge­gen.

In der grund­le­gen­den Ent­schei­dung vom 17.07.20083 hat der Bun­des­ge­richts­hof aller­dings sei­ne älte­re, restrik­ti­ve Recht­spre­chung auf­ge­ge­ben und ent­schie­den, dass § 167 ZPO regel­mä­ßig auch auf Fris­ten anzu­wen­den ist, die auch durch außer­ge­richt­li­che Gel­tend­ma­chung gewahrt wer­den kön­nen. Er hat dabei vor allem auf Gesichts­punk­te der Rechts­si­cher­heit und des Ver­trau­ens­schut­zes abge­stellt. Der Wort­laut des § 167 ZPO bie­tet kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass die Zustel­lung davon abhängt, ob mit der Zustel­lung eine nur gericht­lich oder auch eine außer­ge­richt­lich gel­tend zu machen­de Frist gewahrt wer­den soll und ob die Zustel­lung durch Ver­mitt­lung des Gerichts oder eines Gerichts­voll­zie­hers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Kla­ge die stärks­te Form der Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen wählt, muss sich dar­auf ver­las­sen kön­nen, dass die Ein­rei­chung der Kla­ge­schrift die Frist wah­re4.

Für die Wah­rung der in § 545 BGB bestimm­ten Frist gilt nichts ande­res, auch inso­weit fin­det § 167 ZPO Anwen­dung. Ein­deu­ti­ger als durch die Ein­rei­chung einer Räu­mungs­kla­ge kann der Ver­mie­ter sei­nen Wider­spruch gegen die Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses nach § 545 BGB nicht zum Aus­druck brin­gen. Der­je­ni­ge, der mit der Kla­ge die stärks­te Form der Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen wählt, muss sich aber dar­auf ver­las­sen kön­nen, dass die Ein­rei­chung der Kla­ge­schrift die Frist wahrt5. Ein recht­zei­ti­ger Wider­spruch gegen die Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses kann mit­hin auch dadurch erfol­gen, dass inner­halb der Wider­spruchs­frist eine Räu­mungs­kla­ge ein­ge­reicht wird, deren Zustel­lung "dem­nächst" im Sin­ne des § 167 ZPO erfolgt6.

Der Wider­spruch nach § 545 BGB ist nicht mit der Anfech­tung nach §§ 119 f. BGB ver­gleich­bar. Für die­se Anfech­tung wird eine Aus­nah­me aner­kannt, weil die Anfech­tung "unver­züg­lich" zu erklä­ren ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Inter­es­se des Anfech­tungs­geg­ners im Vor­der­grund steht, als­bald dar­über Klar­heit zu erlan­gen, ob der Anfech­tungs­be­rech­tig­te von sei­nem Gestal­tungs­recht Gebrauch macht7.

Dem­ge­gen­über bezweckt § 545 BGB, einen ver­trags­lo­sen Zustand zu ver­mei­den, der ohne die­se Vor­schrift – von den Par­tei­en unbe­merkt – auch für einen län­ge­ren Zeit­raum ein­tre­ten und zu erheb­li­chen recht­li­chen und tat­säch­li­chen Schwie­rig­kei­ten bei der in die­sem Fall erfor­der­li­chen Abwick­lung nach den Vor­schrif­ten des Berei­che­rungs­rechts oder des Eigen­tü­mer-Besit­zer-Ver­hält­nis­ses füh­ren könn­te8. Die­sem Geset­zes­zweck steht es nicht ent­ge­gen, die inner­halb der zwei­wö­chi­gen Frist ein­ge­reich­te und "dem­nächst" im Sin­ne des § 167 ZPO zuge­stell­te Räu­mungs­kla­ge für die recht­zei­ti­ge Erhe­bung des Wider­spruchs aus­rei­chen zu las­sen. Denn auch durch die Ein­rei­chung einer Räu­mungs­kla­ge ist sicher­ge­stellt, dass bin­nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Miet­ver­hält­nis­ses die als­bal­di­ge Abwick­lung des Miet­ver­hält­nis­ses in die Wege gelei­tet wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Juni 2014 – VIII ZR 10/​14

  1. BGH, Urtei­le vom 21.10.1981 – VIII ZR 212/​80, NJW 1982, 172 unter – II 3 b [zur befris­te­ten Bürg­schaft]; vom 10.02.1971 – VIII ZR 208/​69, WM 1971, 383 unter – II 3 b [zur Miet­erhö­hungs­er­klä­rung] []
  2. OLG Stutt­gart WuM 1987, 114; LG Ber­lin, NZM 2001, 40; LG Ber­lin, MM 1997, 40; Palandt/​Weidenkaff, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/​Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; Münch­Komm-BGB/­Bie­ber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/​Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feld­hahn in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; Beck­OK BGB/​Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/​Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/​Jonas/​Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3 []
  3. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/​05, BGHZ 177, 319 []
  4. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/​05, aaO Rn. 24 f. []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/​05, aaO Rn. 25 []
  6. so auch Spielbauer/​Schneider/​Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Fran­ke in Fischer-Dies­kau/Per­gan­de/­Schwen­der, Woh­nungs­bau­recht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm.06.6 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/​05, aaO Rn. 26 unter Ver­weis auf BGH, Urteil vom 11.10.1974 – V ZR 25/​73, NJW 1975, 39 f. []
  8. vgl. BT-Drs. 14/​1454, S. 44, 98 []